Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Очередь в реестре кредиторов при банкротстве застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Как мы уже упоминали выше, при банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений.
За счет конкурсной массы кредиторы могут рассчитывать на полное или частичное возмещение по задолженности.
Если требование обосновано, его включают в реестр. Также все требования разносятся по очередям, что будет важно при распределении денежных средств, выявленных у должника или полученных после реализации. Соблюдать порядок очередности в банкротстве обязан управляющий.
Способы удовлетворения требований дольщиков
При этом, допустимо представить ситуацию, в которой участник строительства и должник являются взаимозависимыми лицами, в связи с чем возможно поставить на обсуждение суда, рассматривающего дело о банкротстве, вопрос о понижении требований такого участника в очередности.
Общие подходы к субординации требований контролирующих лиц были сформулированы Верховным Судом в «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с установлением в процедурах банкротства требований контролирующих должника и аффилированных с ним лиц» от 29.01.2020 года (далее — Обзор).
После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.
При этом банкротство застройщика может проводиться и в общем порядке — это решает арбитражный суд, в котором проходит процедура.
Кредиторы, чьи требования возникли до возбуждения банкротства, смогут рассчитывать на возврат долга только после расчета по текущим платежам.
Процедура банкротства застройщика
Банк, который выдал кредит на строительство, кредиторы или контролирующий орган могут обратиться в арбитражный суд, если застройщик перестает исполнять свои обязательства. По решению суда застройщика могут признать банкротом.
Для этой процедуры заявитель указывает все обязательства, которые у него есть перед банками, предприятиями ЖКХ, физическими и юридическими лицами. Так как МФЦ не проводит реализацию имущества, очередь кредиторов не имеет значения. Считается, что на банкротство через МФЦ подают только те граждане, у которых имущества нет — такой вывод сделали судебные приставы.
Следует отметить, что довольно часто суды отказывают в принятии обеспечительных мер. Например, в Постановлении ФАС СКО от 05.09.2013 по делу № А32-20361/2009 арбитры отказали в принятии обеспечительных мер, указав, что на спорный земельный участок наложен арест, следовательно, его отчуждение не представляется возможным.
Хочу пояснить, что для защиты дольщиков при такой ситуации с застройщиком предусмотрена специальная глава закона «О банкротстве» (глава IX параграф 7).
Довольно иллюстративным является то, что за исключением положений пункта 13 Обзора, в котором обсуждается участие публично-правового образования в уставном фонде должника, Верховный Суд не уделяет внимания фигуре кредитора иначе, как в контексте его взаимозависимости с должником.
Существуют две основные отправные точки для предъявления требований к застройщику. Первой является вынесение судом определения о введении в отношении застройщика наблюдения.
По общему правилу, установленному ст. 224 АПК РФ, заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника, которым в рассматриваемом случае является застройщик.
После этого застройщик официально признается банкротом. По каждой компании это можно проверить в специальной картотеке.
Общее собрание дольщиков при банкротстве
Реестр открывается и ведется в связи с возбуждением дела о банкротстве. Соответственно, с требованием о включении в реестр кредиторов необходимо обращаться в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве. С момента введения процедуры наблюдения на включение в реестр у дольщика имеется 30 дней.
Банкротство застройщиков подпадает под положения федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». В параграфе 7 указаны все нормы, регулирующие данную процедуру. Под несостоятельностью понимается невозможность строительной компании выполнить требования кредиторов — по договорам долевом участия (далее — ДДУ), либо по обязательным платежам (к примеру, по налогам).
Однако предусмотренные Федеральным законом № 127‑ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение.
Застройщик автоматически становится должником, так как не в состоянии выполнить обязательства перед участниками долевого строительства. В категорию участников включаются: физические лица, коммерческие организации, публично-правовые образования. При этом граждане в процессе восстановления своих прав пользуются рядом преференций по сравнению с некоторыми участниками долевого строительства.
Однако предусмотренные Федеральным законом № 127‑ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение.
Cубординация — это понижение требования в очередности удовлетворения. По сути, это дополнительная оценка заявленному требованию. Применяя субординацию, суд фактически декларирует, что имущественное требование обосновано, но обстоятельство его возникновения порочно, а значит, его нельзя включить в реестр наравне с иными кредиторами.
При банкротстве застройщика покупатели апартаментов не смогут сохранить за собой право на нежилое помещение, а смогут только требовать возврата денег по договору.
В каждом конкретном случае свои нюансы. Если вы попали в такую ситуацию, необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы составить план дальнейших действий. Мы приводим общие рекомендации.
Мифтахутдинов Р.Т, Шайдуллин А.И., Понижение в очередности (субординация) требований контролирующих должника или аффилированных с ним лиц в российском банкротном праве // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2020. № 9. Спецвыпуск. С. 73.
Кроме того, возникает существенная разница при процедуре защиты прав дольщиков, приобретающих апартаменты на этапе строительства.
Бывает, что дольщик купил квартиру в новостройке и думает, что просчитал все: стоит дешевле вторички, планировка лучше, коммуникации новые, район хороший.
Сначала все идет бодро: возведен четвертый этаж, потом — пятый. Затем стройка останавливается, а еще через месяц застройщика объявляют банкротом. И что теперь делать — непонятно.
Включение в реестр производится только через суд. Само требование направляется в арбитражный суд, а его копии с исчерпывающими доказательствами — арбитражному управляющему и застройщику (на стадии наблюдения). Если дольщик не сделает это в отведенные сроки, он рискует остаться без возмещения, так как предусмотрена очередность в удовлетворении требований.
Когда компания, пообещавшая построить, к примеру, большой многоквартирный дом и заключившая со всеми желающими иметь квартиру в данном доме договор, оказывается в ситуации, когда она не может выполнить свои обещания, все участники строительства оказываются в очень сложном положении.
Долевое строительство, при котором вы являетесь своего рода со-инвестором всего строительного проекта, сейчас является очень популярным форматом сотрудничества застройщика и конечного собственника недвижимости. Поэтому вопрос банкротства застройщика при долевом строительстве является очень актуальным.
Долевое строительство — наиболее доступная форма приобретения собственного жилья. Стоимость квартиры по ДДУ ниже в 1,5-2 раза рыночной цены. При этом количество резонансных дел об отношениях дольщиков со строительными компаниями в последние несколько лет только растет.
В последнее время фиксируется все больше резонансных дел о банкротстве строительных организаций, а значит, растет и количество обманутых дольщиков.
Текущие платежи делятся на пять очередей, погашаются в приоритетном порядке. Требования, возникшие до банкротства, делятся на три очереди, погашаются после расчета по текущим платежам.
По общим правилам, заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника.
Очередность удовлетворения требований кредиторов
Требования участников долевого строительства удовлетворяются в порядке очередности — всего предусмотрено 4 очереди. Закон о банкротстве застройщика ставит физических лиц в третью очередь.
Старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова подготовила развернутый материал об особенностях защиты прав дольщиков в России.
Законодатель предусмотрел возможность предъявления требований в оба реестра, но в этом случае они не должны повторять друг друга.
В этот документ ВС, в частности, включил положения, что сама по себе выдача денег подконтрольному обществу еще не означает автоматическое вынесение требований кредитора «за реестр».
Однако Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) пояснил, что застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.
Федеральный закон о банкротстве, наделяя кредиторов статусом участника строительства, позволяет им использовать ряд преимуществ, которые не доступны иным лицам.
Пожалуйста, скопируйте нижеприведённую ссылку в вашу программу для чтения РСС-лент. Спасибо.
Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.
Что делать при банкротстве застройщика?
За несколько лет практика прошла путь от «жесткой» субординации к «мягкой». Второй подход обязывает проверять все обстоятельства внутригрупповых отношений и запрещает выносить требования «за реестр» лишь на том основании, что кредитор и должник связаны между собой.
Требование о передаче помещения (квартиры полностью или комнаты) можно выдвигать в том случае, если строительство дома находится на стадии завершения. Реестр требований о передаче помещения, по сути, является частью общего реестра требований кредиторов.