Проведение торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 2021

Обязательным этапом на пути к оформлению договора аренды земельного участка, принадлежащего муниципалитету, является проведения аукциона, на котором за право получить определенный надел земли могут побороться все желающие. Как происходят торги, и в каком случае они не нужны, поведаем далее.

Торги по аренде (или продаже) земельных участков – представляют собой мероприятие, на котором органы власти (местные или представители федеральных) разыгрывают участки земли под застройку, получившие кадастровый номер, имеющие доступ ко всем необходимым подключениям (свет, вода, газ и пр.), а также (для многоквартирных построек) разрешение на возведение на их территории капитальных строений. Кроме того, должен быть определен тип участка (под ИЖС, СНТ, ДНП и пр.).

Иными словами, на аукционе по продаже права на аренду земельного участка администрация выставляет зарегистрированные в кадастре участки, готовые к использованию в определенных целях, и устанавливает на них первоначальную цену (перед торгами специально проводится оценка земли независимым оценщиком). Все желающие могут принять в аукционе участие и предложить свою цену. Побеждает тот, кто даст больше.

Разыгрывается на торгах, как право собственности, так и право на аренду.

Самое время поговорить про порядок проведения аукциона по аренде земельных участков. Итак, вся процедура может быть представлена в виде следующего алгоритма:

• Постановление об организации аукциона;
• Извещение общественности об этом мероприятии посредством СМИ и интернета;
• Принятие и регистрация заявок;
• Рассмотрение принятых заявок на предмет допуска претендентов к участию в аукционе;
• Собственно торги;
• Создание и закрепление подписями протокола;
• Объявление результатов в газетах и интернете;
• Заключение договоров.

Торги, во время которых разыгрывают участки, мало отличаются от обычного аукциона.

И напоследок мы расскажем о том, возможно ли

Аукцион на заключение договора аренды земельного участка: правила проведения

Итак, для начала стоит сказать, что процедура регламентируется Земельным кодексом (ст. 39.17-39.3) и Постановлением Правительства №808 от 11.11.2002 года.

Тендер земельных участков проводит комитет органа власти, отвечающий за муниципальное имущество. Все данные о дате проведения, лоте и результаты размещаются на интернет-ресурсе соответствующей муниципальной структуры.

Подытожив все вышесказанное, отметим, что для победы необходимо:

• в соответствии с кадастровыми данными определить, подходит ли вам это участок для ваших целей;
• своевременно подать заявку на рассмотрение;
• правильно заполнить все документы на участие в аукционе;
• располагать достаточной суммой для возможности конкурировать с оппонентами в торгах;
• подать «последнюю» выигрышную ставку до окончания торгов;
• своевременно заключить договор и перечислить оплату.

Закон требует подписать договор купли-продажи в течение 5 дней с момента подписания итогового протокола.

Хочется пожелать успехов в этом деле, так как в нем масса нюансов. Определяющий фактор участка — подходящее расположение, наличие коммуникаций, подобающий рельеф, положительные результаты геологических исследований и прочее для ваших конкретных целей, будь то строительство дома или ведение хозяйства.

Разбирающийся в теме человек, который не захотел называться по определенным причинам, заявил: «Хорошие земли разыгрываются на закрытых аукционах, да и то в этом случае заранее известно, кому достанется участок».

Покупка земельного участка является выгодным вложением средств, поскольку в дальнейшем он может быть использован для различных целей: строительства, ведения сельского хозяйства, отдыха и т. п. Наиболее выгодным и дешевым способом получения земли является приобретение ее у государственного или муниципального органа.

Однако для этого претендентам практически во всех случаях придется пройти процедуру участия в торгах, в ходе которых и будет определен покупатель. Более подробно о правилах и особенностях проведения данной процедуры — далее в статье.

17 мая 2021

В соответствии с частями 2 и 5 статьи 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

Утвердить прилагаемые:

Правила проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории;

Правила определения начальной цены торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории при принятии решения о комплексном развитии территории Правительством Российской Федерации;

Правила заключения договора о комплексном развитии территории посредством проведения торгов в электронной форме.

УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 4 мая 2021 г. N 701

Проведение аукциона на право аренды земельного участка

1. В соответствии с настоящими Правилами заключение договоров о комплексном развитии территории жилой застройки, о комплексном развитии территории нежилой застройки, за исключением случаев заключения договора о комплексном развитии территории нежилой застройки с правообладателем (правообладателями) в соответствии с пунктами 2 и 4 части 7 статьи 66 или со статьей 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации, о комплексном развитии незастроенной территории, осуществляемом в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — договор о комплексном развитии территории), осуществляется посредством проведения торгов в электронной форме (далее — торги) в следующих случаях:

а) в установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации случаях принятия решения о комплексном развитии территории Правительством Российской Федерации;

б) в случае, если решением о проведении торгов, принятом уполномоченным исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным органом местного самоуправления, предусмотрено их проведение в электронной форме;

в) в установленном Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случае осуществления комплексного развития незастроенной территории единым институтом развития в жилищной сфере.

2. В соответствии с решением о комплексном развитии территории предметом торгов является право на заключение договора о комплексном развитии территории в отношении всей указанной в таком решении территории, ее части либо отдельного этапа реализации решения о комплексном развитии территории.

3. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

4. В качестве организатора торгов выступают уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный орган местного самоуправления, организация, указанные в частях 3 и 4 статьи 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации, или действующая на основании договора с ними организация.

5. Проведение торгов осуществляется на электронной площадке, определяемой в соответствии с Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», оператором электронной площадки.

6. Для участия в торгах юридические лица должны быть зарегистрированы в качестве участников торгов в единой информационной системе в сфере закупок и аккредитованы на электронной площадке в соответствии с условиями и порядком таких регистрации и аккредитации, установленными Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

7. Начальная цена предмета аукциона в случае, если решением о проведении торгов предусмотрено проведение торгов в форме аукциона, или конкурсные условия, метод (способ) и критерии оценки и сравнения предложений участников торгов по их выполнению (далее — конкурсные условия) в случае, если решением о проведении торгов предусмотрено проведение торгов в форме конкурса, устанавливаются указанным решением.

8. Конкурсными условиями, указываемыми в решении о проведении торгов в форме конкурса, могут являться:

а) минимальный объем предусмотренного договором о комплексном развитии территории финансирования работ, подлежащих выполнению лицом, с которым договор о комплексном развитии территории должен быть заключен по результатам торгов;

б) технические и качественные характеристики, эксплуатационные характеристики (при необходимости) результатов работ, предусмотренных подпунктом «а» настоящего пункта;

в) наличие у участников конкурса необходимых для исполнения договора о комплексном развитии территории финансовых ресурсов, наличие на праве собственности или на ином законном основании оборудования и других материальных ресурсов, наличие специалистов и иных работников определенного уровня квалификации;

г) предельный срок выполнения работ по договору о комплексном развитии территории, который будет заключен по результатам торгов;

д) цена права на заключение договора о комплексном развитии территории;

е) размер и характеристики площади жилых и (или) нежилых помещений, создаваемых в соответствии с договором о комплексном развитии территории и подлежащих передаче в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

9. Количество конкурсных условий, указываемых в решении о проведении торгов в форме конкурса, не должно быть менее 2, при этом одним из таких условий должно являться условие, указанное в подпункте «а» пункта 8 настоящих Правил.

39. Для участия в аукционе участники торгов вносят на открытые ими специальные счета задаток за участие в торгах (если решением о проведении торгов установлено требование о предоставлении такого задатка) и заполняют размещенную в открытой части электронной площадки форму заявки на участие в аукционе с приложением электронных документов в соответствии с перечнем, приведенным в извещении о проведении аукциона.

40. В день определения участников аукциона, указанный в извещении о проведении аукциона, оператор электронной площадки через личный кабинет организатора торгов обеспечивает доступ организатора торгов к поданным заявкам на участие в аукционе и документам, а также к журналу приема заявок.

Решение организатора торгов о допуске участников торгов к участию в аукционе принимается в течение 5 рабочих дней со дня окончания срока приема заявок.

41. Организатор торгов в день рассмотрения заявок и документов участников торгов и при условии предоставления задатка за участие в торгах (если решением о проведении аукциона предусмотрено предоставление такого задатка) подписывает протокол о допуске участников торгов к участию в аукционе, в котором указывается перечень принятых заявок (с указанием наименований участников торгов), перечень отозванных ими заявок, наименования участников торгов, допущенных к участию в аукционе, а также наименования участников торгов, которым было отказано в допуске к участию в аукционе, с указанием оснований отказа.

42. Не позднее следующего рабочего дня после дня подписания протокола о допуске участников торгов к участию в аукционе всем участникам торгов направляется уведомление о признании их участниками аукциона или об отказе в признании участниками аукциона с указанием оснований отказа.

Информация об участниках торгов, не допущенных к участию в аукционе, размещается в открытой части электронной площадки на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет».

43. Проведение аукциона должно состояться не позднее 3-го рабочего дня со дня направления указанного в пункте 42 настоящих Правил уведомления.

44. Аукцион проводится в день и время, которые указаны в извещении о проведении аукциона, путем последовательного повышения участниками аукциона начальной цены предмета аукциона на величину, равную величине «шага аукциона».

«Шаг аукциона» устанавливается в фиксированной сумме, но не более 5 процентов начальной цены аукциона, и не изменяется в течение всего аукциона.

45. Во время проведения аукциона оператор электронной площадки обеспечивает доступ участников аукциона к закрытой части электронной площадки и возможность представления ими предложений о цене приобретения предмета аукциона.

Оператор электронной площадки обязан обеспечить при проведении электронного аукциона конфиденциальность информации о его участниках.

46. Со времени начала проведения аукциона оператором электронной площадки размещается:

а) в открытой части электронной площадки — информация о начале проведения аукциона с указанием предмета аукциона, начальной цены и текущего «шага аукциона»;

б) в закрытой части электронной площадки — помимо информации, указанной в открытой части электронной площадки, также предложения участников аукциона о цене предмета аукциона и время их поступления, последовательная величина повышения начальной цены аукциона в соответствии с предложениями участников аукциона и время, оставшееся до окончания приема предложений участников аукциона о цене предмета аукциона.

47. В течение одного часа со времени начала проведения аукциона участникам аукциона предлагается заявить о приобретении предмета аукциона по начальной цене предмета аукциона. В случае если в течение указанного времени:

а) от какого-либо участника аукциона поступило предложение о цене предмета аукциона, то время для представления следующих предложений об увеличенной на «шаг аукциона» цене предмета аукциона продлевается на 10 минут со времени представления каждого следующего предложения. Если в течение 10 минут после представления последнего предложения о цене предмета аукциона следующее предложение не поступило, аукцион с помощью программно-аппаратных средств электронной площадки завершается;

б) не поступило ни одного предложения о приобретении предмета аукциона по начальной цене предмета аукциона, то аукцион с помощью программно-аппаратных средств электронной площадки завершается. В этом случае временем окончания представления предложений о цене предмета аукциона является время завершения аукциона.

48. При этом программными средствами электронной площадки обеспечивается:

а) исключение возможности подачи участником аукциона предложения о цене предмета аукциона, не соответствующего изменению текущей цены на величину «шага аукциона»;

б) уведомление участника аукциона в случае, если предложение этого участника о цене предмета аукциона не может быть принято в связи с подачей аналогичного предложения ранее другим участником аукциона.

49. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наиболее высокую цену предмета аукциона.

50. Ход проведения аукциона фиксируется оператором электронной площадки в электронном журнале, который направляется организатору торгов в течение одного часа со времени завершения приема предложений о цене предмета аукциона для подведения итогов аукциона путем оформления протокола о результатах аукциона.

Процедура проведения аукциона является законной и регулируется Гражданским кодексом, Земельным кодексом РФ и правилами организации торгов, утверждёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г.

Сначала государственными или муниципальными органами власти выносится решение об организации торгов.

Инициаторами могут быть заинтересованные лица, которые должны предоставить соответствующее заявление в уполномоченную службу.

На этом этапе принимается первоначальная стоимость договора продажи или аренды, шаг публичного аукциона, время и место, где будет проводиться мероприятие, вид процедуры, условия. 2 участков в одном лоте быть не может.

Далее местные СМИ (газеты, сайты) публикуют информацию, а затем принимаются заявки и регистрируются в журнале учёта. Заявки должны быть соответствующей формы, которая установлена организатором, в них необходимо указать банковские реквизиты счёта, куда будет возвращаться задаток.

В начале торгов аукционист информирует о наименовании и характеристиках предмета продажи, первоначальную сумму, по которой он продаётся, а также шаг аукциона. Цена может повышаться только с учётом шага.

Оформление результатов осуществляется с помощью протокола, а затем подписания договора купли-продажи.

Земля под индивидуальное жилищное строительство может быть реализована через публичный аукцион по общим правилам. Участок не должен иметь обременений, а также не должен был быть изъят государством.

Признание торгов по правам на земельные участки недействительными

Претендентов аукциона обязуют внести задаток, указанный в извещении о проведении торгов. Он составляет порядка 10% от первоначальной стоимости участка или первоначального размера арендной платы.

Денежные средства возвращаются лицам, которые не выиграли торги.

Участник, выигравший торги, заключает договор, внесённые деньги засчитываются в счёт оплаты стоимости участка.

По окончании аукциона выигравшим участником и организатором подписывается протокол, являющийся основанием для оформления договора купли-продажи. Заключение договора происходит не позже 5 дней после того, как подписан протокол.

Окончательный взнос вносится в соответствии с данными, оговорёнными ранее. Оплата производится не наличными, а перечисляется на счёт организатора торгов.

Залог, внесённый для участия в аукционе, вычитается из итоговой стоимости. Претенденты, которые не выиграли аукцион, в течение трёх дней получают свои залоги обратно на те счета, которые они указали в заявлениях.

Аренда земельного участка у государственных или муниципальных органов является одним из наиболее удобных способов получения в пользование этого вида недвижимого имущества. Связано это с тем, что стоимость пользования землей в таком случае, как правило, ниже, а срок возможной аренды и ее цели могут значительно варьироваться.

Единственным препятствием на пути к получению участка может стать необходимость участия в специальной процедуре — аукционе (торгах), основные особенности проведения которой будут рассмотрены далее.

Проведение аукциона на право получения земельного участка является обязательным законодательным требованием, если речь идет о недвижимости, которая находится в государственной или муниципальной собственности.

Причем это касается оформления различных прав на нее — как собственности, так и аренды или безвозмездного пользования.

Обязательность проведения торгов закреплена на законодательном уровне, а именно в ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ. Однако в некоторых случаях претенденты на землю могут быть освобождены от необходимости участия в данной процедуре, если на это имеются основания, перечисленные в ч. 2 указанной выше статьи 39.6 ЗК РФ.

Аренда земельного участка без торгов и аукциона

Подготовка аукциона по продаже или предоставлении муниципальных земельных участков в аренду производится на основании Земельного кодекса РФ. Основные понятия рассматриваются в статье 39.11.

Статья 39.11. Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка

Важный момент! Закон запрещает объединять несколько участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в один лот аукциона. Они должны быть выставлены разными лотами.

Скачать заявку на участие в торгах для заключения договора аренды земельного участка на физ. лицо

Для того, чтобы земельный участок был выдвинут на аукцион, необходимо пройти несколько этапов:

1. Уполномоченными органами должны быть подготовлены схемы предлагаемого участка. Если не были вынесены ранее границы, потребуется первоначально провести межевание. Участки, которые выносятся на торги, должны быть разграничены и иметь кадастровый номер.
2. Обеспечение возможности подведения и подключения инженерных коммуникаций к земельному участку.
3. После подготовки всех документов, уполномоченный орган принимает решение о вынесении участка на аукцион.

Если проведение аукциона организуется по инициативе заинтересованных юридических и физических лиц, необходимо осуществить следующую процедуру:

1. Заинтересованные граждане или юридическая организация должны самостоятельно подготовить документы по вынесению границ участка, провести межевание. Исключением являются города федерального значения: Москва, Санкт-Петербург, Севастополь. В этом случае самостоятельная подготовка документов не предусматривается.
2. Заявитель должен обеспечить проведение кадастровых работ.
3. После выполнения необходимых работ по оформлению участка, заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с просьбой о проведении аукциона.
4. Уполномоченный орган должен перед выставлением участка на торги, обеспечить возможность подключения инженерных коммуникаций к объекту.

Скачать заявку на участие в торгах для заключения аренды земельного участка для юр. лиц

Нельзя выставить на торги земельный участок, у которого:

• не определены границы;
• не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности;
• в отношении данного объекта недвижимости отсутствуют возможности подключения инженерных коммуникаций;
• участок земли не относится к необходимой для выполнения целей категории;
• на земельном участке возведено строение, которое принадлежит физическим или юридическим лицам;
• участок находится в резерве для муниципальных или государственных нужд;
• по территориальному планированию этот объект предназначен для возведения сооружений федерального значения;
• участок земли находится в общем пользовании или находится в пределах границ общего пользования.

Установление первоначальной стоимости, прием заявок на участие в торгах возложено на уполномоченный орган.

Чтобы подать документы на торги по аренде земельных участков, каждый претендент обязан подготовить пакет документов:

1. Написать заявку по форме, которую утверждает организатор.
2. Копия платежного документа о внесении задатка в размере 10% от первоначальной суммы.
3. Документ, удостоверяющий личность и его ксерокопии;
4. Если в торгах участвуют иностранные граждане или компании, необходимо предоставить нотариально заверенные переводы всех документов. Для иностранных компаний потребуются переводы учредительной документации.
5. Для индивидуальных предпринимателей требуется предоставление сведение из единого реестра индивидуальных предпринимателей.
6. Для юридических лиц – сведения из реестра юридических лиц.

Важный момент! Перечень документов в 2019 году является исчерпывающим. Организатор мероприятия не вправе требовать предоставления дополнительной документации.

Статья 448. Организация и порядок проведения торгов

Весь ход проведения аукциона фиксируется. Для этого ведется протокол. Один экземпляр передают после завершения победителю. Проигравшие граждане в течение трех рабочих дней получают обратно задаток.

Статья 449. Основания и последствия признания торгов недействительными

Протокол должен содержать:

1. Номер регистрации выставленного участка.
2. Все сведения об объекте: кадастровый номер, адрес.
3. Список претендентов.
4. Сведения о победившем: имя для физических лиц, наименование организации для юридических.
5. Стоимость земли при покупке или арендная плата на него.

После проведения аукциона и определения победителя, результаты должны быть опубликованы в прессе и на официальном сайте органа занимающегося мероприятием.

Аукцион может не состояться по нескольким причинам:

• на участие подал заявку только один претендент;
• ни один из участников не поднял билет после того, как была объявлена цена три раза;
• победитель аукциона после завершения отказывается от подписания протокола или от заключения договора по аренде.

Если аукцион не состоялся, организатор имеет право объявить о его проведении еще раз. Но в этом случае обязательно должны быть изменены условия.

Определение № 11-5013/2017 от 16 мая 2017 г. по делу № 11-5013/2017

Надлежаще оформленный протокол является основанием для подписания соглашения об аренде земельного имущества. Оно готовится на основании норм действующего законодательства и должно соответствовать его требованиям. В нем должны содержаться существенные условия сделки, к которым относятся:

• Конкретизированные данные о территории, его характеристики и признаки;
• Срок действия;
• Величина арендных выплат, порядок и способы уплаты;
• Права и обязательства сторон.

ВНИМАНИЕ! Договор должен быть подписан в период до 5 дней с момента окончания конкурса и подписания протокола.

Сумма задатка, внесенная победившим лицом, учитывается в арендной плате.

Договор готовится в трех экземплярах, которые регистрируются в Росреестре. Передача прав аренды земельного участка после аукциона производится с получением выписки из ЕГРП, после окончания регистрационных действий. Объект передается в использование по передаточному акту.

Долгосрочные арендные правоотношения могут заключаться на срок до 49 лет.

Порядок, применяемый при проведении аукциона, отражен в положениях земельного законодательства. Обратить внимание следует на статьи 39.12 ЗК. Процесс аналогичен для земель с обременением и без. Он указывает на то, что изначально принимается решение о проведении торгов. Такие полномочия есть у представителей органов муниципалитета или государства. Данный аспект зависит от того, кто обладает правомочиями собственности на конкретный надел. Также проявить инициативу могут лица, которые передают определенное заявление. Им потребуется написать заявление в уполномоченный орган. В нем отражается желание провести торги. На указанном этапе происходит определение первоначальной стоимости надела.

Кроме того, устанавливается один шаг, который может сделать участник торгов. Уполномоченные органы решают, где, когда и между кем они проведут аукцион.

ВНИМАНИЕ !!! Важно учесть, что только земельный надел, в отношении которого проведена межевая процедура, может стать объектом торгов. Помимо этого, принимают во внимание, чтобы у территории были установлены границы и данные о ней внесены в положения государственных кадастров. Оформление должно происходить в порядке, отраженным в положениях законодательства.

Затем переходят к следующему шагу. Он представлен тем, что в местных газетах размещаются сведения относительно проведения рассматриваемой процедуры. Кроме того, подобные сведения размещаются на официальном портале муниципального органа. Все желающие подают заявки и производится их регистрация в специальном журнале. Такие документы имеют форму, что установлена организатором данного процесса. В ней отражаются реквизиты счета, на который по мере завершения торгов будут возвращены средства, являющиеся задатком.

Если протокол оформлен при соблюдении всех требований, отраженных в законодательстве, он рассматривается как основание для составления арендного договора. Формировать указанный акт требуется также с соблюдением положений действующих законов. В нем следует прописать основные сведения, которые относятся к производимой сделке. В частности, конкретные данные о наделе. Его место расположения и основные характеристики, присущие признаки.

Кроме того, отразить потребуется период действия и способы, используемые для внесения оплаты. Прописываются правомочия сторон. Обратить внимание нужно на то, что в законе указан период, в течение которого требуется сформировать договор. На этот процесс отводится 5 дней. Отсчет производится с даты, когда подписан протокол. Сумма, перечисленная как задаток, рассматривается в качестве арендной платы. Соглашение формируется в 3 вариантах. Один из которых подлежит передаче в регистрирующие органы.

• Кадастр
  • Все способы узнать кадастровый номер земельного участка
  • Что такое кадастровая ошибка в местоположении границ земельного участка и как ее исправить?
  • Процедура оформления кадастрового плана земельного участка
  • Изменяется ли кадастровая стоимость земельного участка ежегодно?
  • Кадастровый паспорт на земельный участок: как получить
  • Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?
  • Постановка земельного участка на кадастровый учет
  • Как заказать кадастровый паспорт на земельный участок через госуслуги?
  • Проверка кадастрового паспорта земельного участка онлайн
  • Как получить справку о кадастровой стоимости земельного участка?

• Семейное право
• Наследственное право
• Земельное право
• Трудовое право
• Автомобильное право
• Уголовное право
• Недвижимость
• Финансы
• Налоги
• Льготы
• Ипотека

Организация-1 заключила договор аренды земельного участка с местными властями в целях строительства на нём санатория. Позже права и обязанности по договору аренды земли от арендатора были переданы Организации – 2.

Руководитель нового арендатора составил декларации об объектах недвижимости, которые содержали в себе заведомо недостоверные сведения. В документах он заявлял, что на арендованном участке расположены здание санатория и административное здание. На самом деле земельный участок по-прежнему оставался неосвоенным.

На основании указанных деклараций руководитель нового арендатора зарегистрировал право собственности на «выдуманные» здание в ЕГРН. А затем обратился в местную администрацию с целью выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене. Основания для льготной цены на землю – «выдуманные» здания, которые принадлежат Организации-2 на праве собственности и расположены на спорном земельном участке.

И земельный участок площадью 46 272 кв.м. был продан Организации-2 за 166 354 рубля. Полная стоимость этого участка без учета льготы составляла более 20 000 000 рублей. В день регистрации права собственности на землю за Организацией-2 была заключена следующая сделка по продаже участка Организации-3.

Мошеннические действия руководителя Организации-2 были подтверждены судом в рамках уголовного дела. А мэрия смогла добиться возврата спорного земельного участка из незаконного владения.

Судом было отмечено, что сделка купли-продажи между местными властями и Организацией-2 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной, поскольку:

• совершена с нарушением закона (земельный участок был продан лицу, не имеющему права на приобретение этого участка без торгов по льготной цене),
• посягает на публичные интересы (участок был продан без аукциона по льготной цене, тогда как на спорном участке здания фактически отсутствовали, что, в свою очередь, привело к тому, что муниципалитет не смог получить адекватную стоимость проданного имущества),
• нарушены интересы третьих лиц, которые в случае проведения аукциона могли принять в нем участие (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.01.2019 N Ф04-5300/2018 по делу N А45-41148/2017).

Городская администрация приняла решение сдать земельный участок в аренду. Для этого на официальном портале было опубликовано извещение о проведении торгов. К участию в аукционе было допущено 5 участников. В дату проведения аукциона к зданию, где проводился аукцион прибыли представители всех участников. Но попасть в само здание и принять участие в торгах смог представитель только одной компании, с которой впоследствии и был заключён договор аренды земельного участка.

Проблема заключалась в том, что 15 неизвестных граждан воспрепятствовали проходу для представителей 4 компаний в здание, где проводился аукцион и принять в нём участие.

Заместитель прокурора обратился в суд для оспаривания результатов таких торгов. Суд поддержал требования истца и признал договор аренды недействительным, обязал компанию вернуть земельный участок, а городскую администрацию – задаток.

При вынесении решения судом были приняты во внимание следующие обстоятельства:

• нарушения, допущенные городской администрацией при проведении торгов, были существенными и повлияли на их результаты, а, именно, на стоимость аренды земельного участка. Также привели к ущемлению прав и интересов неопределенного круга лиц, так как фактически аукцион не состоялся, цена не была повышена за счёт участия в торгах остальных участников. А, значит, местный бюджет не дополучил дополнительных денежных доходов от сдачи в аренду земельного участка по большей цене;
• сотрудники городской администрации были в курсе происходящих событий во время аукциона, а, именно, знали, что 4 участника не могут попасть в здание не по своей воле;
• факт воспрепятствования прохода участникам в здание неизвестными гражданами был подтвержден прокурорской проверкой и постановлением полиции об отказе в возбуждении уголовного дела (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12 декабря 2019 года по делу № А54-10886/2018).

Компании-должнику на праве собственности принадлежали земельные участки. В рамках исполнительного производства судебный пристав исполнитель наложил арест на эти участки и передал их МТУ Росимущества для продажи через торги. На аукционе землю выкупила компания.

Должник обратился в суд для признания результатов проведенных торгов недействительными. Суд удовлетворил требования истца. Основанием для признания торгов недействительными стало нарушение со стороны судебного пристава.

В силу гражданского законодательства обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только по решению суда (статья 278 Гражданского кодекса РФ). Аналогичное указание содержится и в пункте 58 Пленума Верховного Суда РФ от 17.112015 года № 50. ВС РФ отметил, что дела, связанные с обращением взыскания на землю в рамках исполнительного производства должны рассматриваться в порядке искового производства с соблюдением правил исключительной подсудности. Данное требование закона судебным приставом не было соблюдено, в суд он не обращался (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07 августа 2017 года по делу № А11-4652/2016).

Компании-должнику на праве собственности принадлежало здание и земельный участок на праве аренды. В отношении юридического лица было возбуждено дело о банкротстве. В рамках данной процедуры на продажу через торги были выставлены здание и право на аренду земельного участка.

Заявки на участие в торгах подали 2 гражданина и 2 компании, но только одна компания была допущена до участия в торгах.

Другой организации отказали по причине того, что она не представила копии свидетельства о регистрации юридического лица, свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, устава, а также в заявке отсутствовали сведения об участии в уставном капитале конкурсного управляющего, саморегулируемой организации арбитражных управляющих.

Вместе с тем, судом было установлено, что в законе содержится исчерпывающий перечень документов, которые должны быть представлены потенциальными участниками торгов, и требуемые от истца документы в законе не указаны. Судом был отклонен довод о том, что указанные документы требуются в соответствии с Порядком проведения торгов.

Указанное нарушение является существенным, так как исключило участие в торгах одного из потенциальных покупателей и повлияло на формирование итоговой цены реализации имущества должника. Судом было отмечено, что конкурсный управляющий обязан предпринять все меры по получению максимально возможной выручки, в том числе, и обеспечить участие в торгах наиболее возможного числа участников.

В данном деле торги, а также заключенный договор купли-продажи, были признаны судом недействительными. Суд обязал покупателя вернуть приобретенную недвижимость должнику, а компанию-продавца – денежные средства. На решение суда не повлиял даже тот факт, что стоимость здания после продажи существенно выросла из-за произведенных неотделимых улучшений. В судебном акте отмечено, что само по себе улучшение потребительских качеств и свойств здания не является препятствием для применения правил реституции (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 мая 2017 года по делу № А03-12879/2014).

Санкт-Петербург, ул. Кропоткина, д.11, Литер А, помещение 5-Н

Время работы:
пн — пт с 10 до 20 часов,
сб — вc по записи

Телефон: +7 (812) 409-49-30