Спрос на аренду квартир в Москве 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Спрос на аренду квартир в Москве 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Аренда квартир в Москве: что будет со ставками в 2021 году

2. Риелторы сообщили о снижении цен на съемное жилье в Москве

3. В Москве резко вырос спрос на съемное жилье

4. Сезон затишья: что происходит с московским рынком аренды жилья

5. Спрос на аренду квартир в Москве снизился на 15%

6. Прогнозы на аренду жилья в Москве на 2021 год

Предпосылок к росту стоимости аренды столичного жилья сейчас нет — соответственно, не стоит их ждать и в первом полугодии 2021 года.

«Снижение цен возможно, но незначительное, поскольку, с одной стороны, спрос ниже предложения и выбор объектов большой, а с другой, собственники в большинстве своем не готовы сдавать квартиры ниже определенного психологического порога, который уже в целом достигнут. Так, скидки даже в 2–3 тыс. руб. собственники дают крайне неохотно и только тем, кто соответствует представлениям об идеальном нанимателе», — пояснила Жукова.

Если в следующем году не будут введены жесткие карантинные ограничения, ожидается возвращение к прежним ценовым показателям, уточнила заместитель директора департамента аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. По ее словам, на стоимость найма будут влиять главным образом инфляция и постепенный рост спроса. В массовом сегменте (стандарт- и комфорт-классы) наймодатели постараются индексировать снижение доходов и рост затрат на оплату услуг ЖКХ. Однако серьезно повысить ставки не удастся, так как наниматели не готовы к существенному увеличению арендного бюджета и, скорее всего, проигнорируют переоцененный объект, считает эксперт.

Аренда квартир в Москве: что будет со ставками в 2021 году

В первой половине 2020-го ставки аренды жилья в крупных городах заметно упали из-за коронакризиса. Часть иногородних сотрудников, потерявших работу, возвращались в родные города переждать изоляцию, другим нужно было уменьшить расходы на съем жилья. Арендодатели шли им навстречу и снижали ставки, в некоторых случаях скидки достигали 50%, сказал генеральный директор риелторской компании We know Александр Галицын.

После окончания локдауна спрос вернулся, а осенью цены начали расти — в первую очередь благодаря восстановлению рынка труда, отметил эксперт. Работодатели, которые сокращали штат весной, нанимают новых сотрудников, пояснил Александр Галицын.

Сегодня в некоторых городах, особенно северных, отмечается дефицит предложения ликвидных квартир — они сдаются буквально за несколько дней, указал Ильдар Хусаинов. При этом спрос подогревается в том числе и теми людьми, которые продали старые квартиры и купили новое жилье в строящемся доме. Некоторые из них временно снимают квартиру, отметил эксперт.

— Объем продаж новостроек в Москве в этом году превысит продажи прошлого года, даже несмотря на весенний карантин и переход на онлайн-продажи, — сказал Олег Колченко.

Рынок недвижимости в Москве отличается от других городов России – как минимум потому, что там наряду с огромным спросом присутствует такое же мощное предложение. Столица растет или стагнирует вместе с экономикой, и нынешний кризис особенно подчеркнул это – после того, как в России объявили самоизоляцию и нерабочие дни, из Москвы начался отток арендаторов жилья. Правда, это было справедливо для всех крупных городов – лишившись работы, люди просто покидали столицу и возвращались домой. А еще уехали трудовые мигранты, поэтому спрос на аренду упал достаточно сильно. Вместе со спросом упали и цены – в некоторых случаях в пандемию аренда стала дешевле на 80%.

После оживления экономики началось движение и в секторе аренды жилья – и цены снова пошли вверх. К январю 2021 года цены дошли до уровня января 2020-го, причем в масштабах всей страны. Например, в ЦИАНе насчитали, что в среднем однокомнатную квартиру в городе-миллионнике можно снять за 17,1 тысяч рублей, а в «Этажах» цифра чуть выше, 17,6 тысяч рублей.

Москва из своих первоначальных границ значительно расширилась, самым масштабным было присоединение Троицкого и Новомосковского округа в 2012 году. Тогда площадь столицы выросла в 2,4 раза, хотя население увеличилось всего на 250 тысяч человек. Но и до сих пор в ТиНАО самые низкие цены на аренду жилья (и чем ближе к Калужской области – тем дешевле).

Соответственно, граница между Москвой и Подмосковьем становится все менее очевидной. Так, если человек официально зарегистрирован в Москве, он пользуется всеми социальными программами – и это выгодно (в отличие от прописки в Московской области). Но в случае с арендой все не так очевидно – не каждый арендодатель зарегистрирует своих жильцов, поэтому выбор между окраиной Москвы и ближним Подмосковьем становится еще сложнее.

Кстати, начиная с апреля, резко вырос спрос на дачи и коттеджи в Московской области. Многих жителей столицы перевели на удаленную работу, а их детей – на дистанционное обучение. В Москве ввели ограничения на передвижение, и находиться в столице стало необязательно и не очень удобно. Соответственно, состоятельные москвичи начали искать жилье в пригороде.

Средняя цена на аренду загородного дома в Подмосковье составила 82 тысячи рублей, но если отбросить дома по Рублевскому шоссе и пару других сверхдорогих локаций, останутся варианты по 50-60 тысяч рублей, а кое-где и вообще по 10-15 тысяч. Сейчас, конечно, спрос на такие объекты спал.

Правда, основной объем предложения в Московской области приходится на квартиры. И стоимость их вполне адекватная – самые дешевые варианты жилья находятся в Лыткарино, Дзержинском, Видном, Лобне и Королеве. В среднем снять квартиру в Московской области в конце 2020 года можно было за 24,8 тысячи рублей. На первый взгляд, это недорого (против московских 40 тысяч рублей), но все упирается в зарплаты и транспорт:

вариант 1: жить в Москве и там же работать. Средняя зарплата в столице составляет 88,9 тысяч рублей, за минусом аренды остается около 48 тысяч рублей на руки. Кстати, эта цифра выше, чем медианная зарплата по России (35 тысяч рублей). То есть, работать и платить аренду в Москве выгоднее, чем работать в провинции, живя в своей квартире;
вариант 2: жить в Московской области и там же работать. Средняя зарплата – всего 48,3 тысячи рублей, если отнять аренду, останется всего 23,5 тысячи рублей;
вариант 3: жить в Московской области и работать в Москве. На руках останется около 64 тысяч рублей. Но нужно учитывать, что придется дополнительно отдать около 2,6 тысяч рублей на проездной на МЦД, плюс, возможно, придется платить за проезд по своему городу до железнодорожной станции. Однако главное, что отнимает такой вариант – несколько часов на дорогу туда и обратно каждый день. И если каждый час рабочего времени «стоит» порядка 500 рублей (из расчета средней зарплаты на 23 дня в месяц и 8 часов), то даже 2 часа на дорогу – это 23 тысячи рублей в месяц неявных потерь (которые можно было бы посвятить работе, самообразованию, уходом за детьми и т.д.).

Однако сейчас активно развиваются гибкие формы занятости, когда в офис можно приезжать 1-2 раза в неделю, а остальное время работать удаленно. В этом случае вариант с арендой в Московской области выглядит уже совершенно адекватно – не так далеко, как соседние областные центры, и не так дорого, как жить в самой Москве.

Фото 21644

14736

23371

Риелторы сообщили о снижении цен на съемное жилье в Москве

10566

Фото 10315

5997

Одна из главных тенденций, вынужденно сложившихся в период пандемии, — смещение интереса потенциальных арендаторов к вариантам с собственной инфраструктурой, как, например, ЖК «Вишневый сад», где есть детский сад, фитнес, свой парк. Арендаторам импонирует идея сокращения поездок по городу. По данным наших аналитиков, рост интереса арендаторов к таким комплексам в январе 2021 года составил 18,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Семьи с детьми с недавних пор обращают внимание еще и на наличие в комплексах собственных закрытых прогулочных зон и/или мест для отдыха: беседок, скамеек и детских площадок. Стоит признать, что подобная инфраструктура сейчас есть уже почти у всех новых комплексов (к старым она просто достраивается), начиная со средней ценовой категории. Самые популярные у таких арендаторов районы в центре и на северо-западе столицы:

— Хамовники и Якиманка, пожалуй, самые зеленые районы центра Москвы: здесь много скверов, есть несколько парков и можно прогуляться по набережной. В Хамовниках выделяется ЖК «Садовые кварталы» с его красивым и безопасным двором, охраной, консьерж-сервисом. Те, кому менее важна приватность, выбирают варианты, расположенные на набережных.
— Пресненский район и соседствующие с ним — следующие по популярности. Мы это связываем с возможностью легко выехать в сторону большинства элитных загородных направлений.
— Северо-западные районы (Аэропорт, Сокол, Покровское-Стрешнево) популярны благодаря возможности вести тихую семейную жизнь, сопоставимую с загородной.

Семейные пары без детей и одиночки выбирают противоположные варианты. Чаще всего они ищут квартиру в районе Арбата, Патриарших прудов, Тверской. На втором месте по популярности — Цветной бульвар, Сухаревская, Чистые пруды; далее следуют переулки Лубянки.

Статистика выбора на сегодняшний день выглядит таким образом (в обоих случаях респонденты могли выбрать по несколько вариантов):

Семейные пары без детей и одиночки: 39% предпочитают Патриаршие пруды, 29% — Арбат и Тверскую улицу, 17% — Цветной бульвар, 12% — Лубянку/Кузнецкий мост.

Идеальный вариант для обеспеченных бездетных пар — комплекс ЖК «4 ветра». Соседство с ресторанами, близость к экспрессу в Шереметьево, входная группа, панорамные окна, подземный паркинг, фитнес — все это делает комплекс очень привлекательным.

В Москве резко вырос спрос на съемное жилье

Одним из важнейших новых трендов стало обязательное наличие балконов, лоджий или террасы. Вынужденный карантин изменил мышление людей, и теперь каждый хочет доступ к свежему воздуху не выходя из квартиры.

Второй тренд — обжитые дома, в которых не делают бесконечные ремонты. Сегодняшним арендаторам важно жить в тишине, поэтому они стараются заранее убедиться в том, что им не придется просыпаться, работать и засыпать под звук перфоратора. В этом смысле новые ЖК нередко проигрывают: вскоре после сдачи дома в эксплуатацию новые собственники начинают делать ремонт, так что на тихую и спокойную жизнь в недавно построенных комплексах рассчитывать не приходится — даже при всех их положительных сторонах. В этом смысле выигрывают ЖК, которые сдаются уже с отделкой — например, Barkli Gallery, Nabokov, Малая Бронная, 15. Но там арендаторов может отпугнуть высокий ценник.

Третий тренд — более внимательное отношение к сервису. Ряд обеспеченных клиентов предпочитают доплатить за возможность не думать, где завтракать, стирать одежду, качать пресс и проводить встречи с партнерами. В итоге вместо жилого комплекса выбор клиента падает на отель — в том же «Марриотт Новый Арбат» можно получить и завтрак в номер, и любые услуги, включая доступ в переговорную комнату, и скидки на рестораны, спа и спортклуб отеля. При этом охрану можно хоть на весь день оставить в лобби отеля — тоже удобно.

Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, по итогам ноября в составе предложения на старомосковском рынке аренды жилья 1-комнатные квартиры составляют 32%, 2-комнатные занимают 36%, многокомнатные – 22%, комнаты – 10%.

Анализ экспозиции по округам старой Москвы показал: наибольший ассортимент представлен в ЦАО – здесь сдается 25% от совокупного количества арендных квартир в столице. На втором месте – Южный округ с 13%, третья позиция – у Юго-Западного округа, на который приходится 12% съемного жилья.

За год (по состоянию на ноябрь) общее число предложений о сдаче увеличилось на 17%, свидетельствуют специалисты компании. «Одна из причин расширения экспозиции – сокращение реальных доходов населения: для поправки бюджета приходится использовать разные способы, в том числе сдачу жилья внаем. В период весенне-летних ограничительных мер многие иногородние арендаторы отправились домой и не вернулись в столицу – кто-то продолжает трудиться удаленно, кто-то потерял работу – квартиры, в которых они проживали в Москве, освободились. Увеличение предложения долгосрочной аренды произошло также за счет объектов посуточного найма – в отсутствие туристов значительная часть рантье перешла из одного сегмента в другой, – делится наблюдениями Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. – В следующем году мы также ожидаем пополнения арендной экспозиции – в том числе жильем, приобретенным в 2020-м на волне ажиотажного покупательского спроса: предположительно прирост составит 20%».

Как выросла средняя стоимость «первички» в старых границах Москвы?
Минимальная стоимость предложения первичной «загородки» в Московском регионе
Иллюзии московских арендодателей

Квартиры в ЖК — это оптимальный вариант, потому что такую недвижимость сейчас охотнее всего берут в аренду представители среднего класса. Поскольку речь идёт о новых апартаментах с качественным ремонтом, их можно сдавать, не беспокоясь по поводу текущих кранов, неисправной электропроводки или других неприятностей. Однако для начала необходимо определиться с домом и его локацией.

Выбирать стоит не только ЖК, но район. Выше этот вопрос мы уже разбирали. Однако стоит отметить, что важна далеко не только инфраструктура. Большое значение имеет целый ряд факторов:

наличие удобного подъезда;
транспортная развязка;
наличие поликлиники, детского сада, школы;
репутация района (насколько он криминогенный, какие социальные слои в нем преобладают);
темпы застройки, общая скорость развития;
сильные и слабые стороны именно района (например, много зелени и слабое решение транспортного вопроса).

Обычно такую информацию можно подчерпнуть из открытых источников. По мере возможности стоит также прогуляться по району и изучить ситуацию визуально.

Сезон затишья: что происходит с московским рынком аренды жилья

Самыми востребованными квартирами у арендаторов являются одно- и двухкомнатные квартиры. Первые снимают студенты, одинокие люди, пары, которые хотят по разным причинам сэкономить. Нередко в однокомнатной квартире живут матери-одиночки. Двухкомнатные обычно выбирают семейные пары, нередко — с 1-2 детьми. Спрос на такие предложения есть всегда.

Что же касается трёхкомнатных квартир, то для большинства их аренда уже оказывается ощутимой в финансовом плане. И даже те, кто могут себе позволить такие расходы, обычно предпочитают откладывать разницу в сумме на оплату ипотеки или на решение других вопросов. Поэтому для инвестиций в арендный бизнес имеет смысл брать квартиру с максимум 2 комнатами. Если у вас есть свободные средства, лучше купить несколько апартаментов.

Вложение средств в такое имущество — это хороший способ организовать для себя пассивный источник дохода. Однако для того, чтобы он действительно оставался пассивным, нужно экономить на временных затратах. Как это сделать?

Сдача квартиры в аренду — это более сложный процесс, чем многие себе представляют. Необходимо:

Привести недвижимость в порядок. Даже в квартире от застройщика всегда небходимо сделать финишную отделку. Также надо решить вопрос с мебелью, с бытовой техникой и прочим. Если вы беспокоитесь за сохранность такого имущества, рекомендуем сделать подробнейшую опись. Понятно, что до конфликта лучше не доводить. Но меньше всего на практике проблем возникает у тех, кто к ним тщательно готовится.
Сделать качественные фотографии квартиры, по возможности снять видео. Это позволит потенциальным арендаторам получить отчётливое представление о том, что им предлагают.
Выбрать оптимальную схему сдачи квартиры. Возможны в целом 2 варианта — долгосрочно и посуточно. И у того, и у другого есть свои преимущества и недостатки. При первом гарантирована стабильность, квартира медленнее изнашивается. При втором — заработок выше, но заниматься арендой нужно постоянно. Плюс износ в разы выше.
Разобраться с тем, как и на каких площадках давать объявление о сдаче квартиры в аренду.
Написать объявления и разместить. В некоторых случаях имеет смысл потратиться на платные услуги сервисов, чтобы поднять объявление в ТОП, привлекать к нему внимание. Часто это оправдывается быстрой сдачей квартиры в аренду.
Провести показы. Иногда везёт и удаётся быстро найти квартирантов. Но в целом показы могут проводиться до нескольких недель. Если же всё затягивается на ещё больший срок, то нужно пересмотреть ценовую политику или подход к рекламе.
Выбрать арендаторов. Не стоит останавливаться на первых же, которые согласились на вашу цену. Доход — это ещё не всё. Арендаторы могут создать проблемы, которые не оправдает даже размер арендной платы. Поэтому нужно очень внимательно присмотреться к тем, с кем вы собрались заключать договор.
Согласовать все моменты. Сначала нужно обсудить всё устно, разобраться, достигли ли вы взаимопонимания.
Оформить и подписать договор аренды. Учтите, что если он заключается на срок больше года, то договор придётся регистрировать.
Подписать передаточный акт, отдать ключи, получить оплату.
Приходить ежемесячно для контроля за состоянием квартиры и для снятия показателей со счётчиков.
Расторгнуть договор, когда арендаторы захотят съехать или если вас что-то перестанет устраивать. Освобождение жильцами квартиры возможно и просто по факту окончания срока действия договора, который потом не продлевают.
Повторить всю процедуру с поиском новых жильцов.
Продолжить контролировать использование вашего имущества.

В описанном выше алгоритме не указана необходимость проводить уборку или ремонт. На самом деле включить это в цикл на регулярной основе неправильно, потому что это во многом зависит от состояния квартиры и от потребности в ремонте. Но в ряде случаев хорошим тоном будет заказать услуги клининговой компании после съезда каждых арендаторов.

Таким образом, процесс сдачи квартиры в аренду довольно сложный, хлопотный и трудоёмкий. Он требует глубокого погружение в ряд вопросов. Кроме того, на всё нужно время. То есть такой заработок проблематично совмещать со строительством карьеры или с бизнесом. А ещё сдать квартиру в аренду сложно, когда владелец находится в другом городе или даже в другой стране.

Именно в таких ситуациях на помощь собственникам приходит доверительное управление. Наша компания оказывает подобную услугу уже более 24-х лет. По факту, вы доверяете квартиру агентству, которое выполняет описанный выше алгоритм за вас и от вашего имени. Это позволяет добиться получения большего дохода с минимальной тратой личного времени.

Договор доверительного управления также защищает ваши интересы и от недобросовестных агентов. В его тексте очень тщательно расписываются права и обязанности сторон, ваши возможности контролировать использование квартиры, размер вознаграждения риелтору. Договор доверительного управления — это отличное решение для собственников. Оно позволяет сгенерировать постоянное поступление средств сразу после передачи квартиры в управление.

Новостройка или вторичка?

При выборе квартиры стоит также понять, что будет лучше — покупка недвижимости в новостройке или же во вторичке. Не секрет, что престижные ЖК есть и во второй группе.

На самом деле многое зависит от того, на что именно вы нацелены. Уже прошли времена, когда новостройка на этапе котлована была более предпочтительным вариантом и это позволяло приобрести привлекательные апартаменты по удивительно низким ценам. Сейчас же, если вы хотите начать получать прибыль “здесь и сейчас”, то вторичка — предпочтительнее. Пока ЖК достраивается, сдаётся в эксплуатацию, пока решается вопрос с инфраструктурой, вы можете уже наладить поступление дохода. Но каждый вариант надо рассматривать индивидуально.

В этом году Минстрой планирует внести в Госдуму законопроект, который направлен на легализацию рынка аренды жилья. Это следует из плана законопроектной деятельности правительства. Пока документ находится только на стадии обсуждения, но направление работы уже понятно. В частности, предлагается создать информационную систему учёта договоров найма и объединить её с системами ФНС. Это позволит упростить процедуру начисления и сбора налогов.

— Безусловно, Минстрой и ФНС можно понять. В одной только Москве сдаётся около миллиона квартир. Это несколько миллиардов рублей налоговых платежей в месяц, если считать по минимальной стоимости месячной аренды. На самом же деле — несколько десятков миллиардов. И ещё как минимум столько же — в целом по стране, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Проблема, с точки зрения государства, колоссальная. Суммы недополученных в казну денег огромны. Как отметила старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова, при ужесточении условий сдачи жилья суммы подоходного налога можно увеличить как минимум на 10%. По её словам, сейчас в России сдаётся около 12% квартир от всего жилого фонда.

Правда, чтобы реально вывести рынок арендного жилья из тени, нужно, чтобы это было интересно не только казне, но и собственнику жилья. Ещё один вариант, по словам Анны Бодровой, — создать условия, при которых сдавать жильё по серым незадекларированным схемам было бы проблематично и рискованно. Ужесточая надзор за потоками безналичных и наличных платежей, власти преследуют в том числе и цель осложнения жизни для тех, кто сдаёт жильё и не платит при этом налоги.

При этом Алексей Кричевский считает, что моментальная легализация этого рынка после 30 лет спокойного существования без регулирования банально невозможна.

— Чиновники хотят моментального результата, а к нему нужно идти шаг за шагом. Некоторая часть рантье уже зарегистрировались как самозанятые и платят пусть и не 13% НДФЛ, но хотя бы 4%. В лучшем случае столь резкие заявления и действия законотворцев приведут к тому, что в России через полгода-год после принятия закона утроится число самозанятых и поступления всё равно будут как минимум в три раза меньше расчётов экономистов министерства. В худшем — владельцы просто будут сдавать квартиры так, как сдавали и раньше, — считает Алексей Кричевский.

По словам Алексея Кричевского, в случае тотального контроля цены на аренду моментально вырастут не на эквивалент НДФЛ в 13%, а на 15–20%. И платить придётся не хозяину жилья, а съёмщику.

Анна Бодрова считает, что стоимость аренды может подорожать на 13–15%. Впрочем, многое будет зависеть и от спроса на квартиры. В разных городах и разных районах цены могут измениться по-разному. Вероятнее всего, в первую очередь могут подорожать самые востребованные квартиры.

Многие эксперты считают, что вывести из тени рынок аренды не удастся. Люди ведь стремятся экономить при любой возможности, стараясь в том числе, избежать налогов. Так же, рынок аренды быстро меняется, появляются новые предложения и мало кто из арендаторов заселяется надолго. Собственники не совсем уверены в стабильности такого дохода, говорить о полном решении проблемы даже не актуально.

Этот фактор является одним из важнейших, поскольку квартиры в Новой Москве зачастую арендуют люди, которые работают в столице. А это значит, что они должны иметь возможность максимально быстро и комфортно добираться до нужной локации. По этим причинам при выборе подходящей новостройки нужно обращать на внимание расстояние от МКАД, близость к автомагистралям и развязкам, а также уровень развития самого района, где расположен объект. Большое значение имеет наличие станций метров в шаговой доступности. Например, в 5-ти или 15-ти минутах ходьбы от дома.

По данным компании, среди наиболее удачно расположенных комплексов ЖК «Москвичка» недалеко от станции метро «Коммунарка», «Румянцево парк» вблизи станции «Румянцево», «Переделкино Ближнее» и проект «Городские истории» у «Рассказовки», а также «Саларьево парк» рядом одноименной станцией метро. Но обратить внимание можно также на те проекты, рядом с которыми только планируется открытие метро. К таким относится, например, жилые комплексы «Скандинавия» и «Белые ночи».

Также не стоит забывать, что владельцам автомобилей будут удобны проекты, до которых можно комфортно доехать до Киевского или Калужского шоссе. К примеру, «Южное Бунино», «Новая звезда», «Позитив», homecity, «Испанские кварталы» и проч.

Этот нюанс эксперты вынесли в отдельный пункт, поскольку от этого напрямую зависит комфорт проживания будущих арендаторов. Например, как долго жители смогут добираться до центра Москвы, сколько будет ехать доставка покупок, как дорого обойдется такси до столичных районов и многое другое. Таким образом, наиболее ликвидными и успешными с точки зрения сдачи в аренду проектами станут те, что расположены максимально близко к МКАД.

В пределах 5-ти км от МКАД сегодня находятся восемь проектов. Это «Скандинавия», «Позитив», «Аквилон парк», «Новая Звезда», а также «Испанские кварталы», «Румянцево парк», новостройка «Москва А101» и «Саларьево парк».

Однако этот фактор все же не стоит ставить на первое место, ведь многие арендаторы предпочитают общественный транспорт личному, а значит, им важнее будет наличие вблизи станций метро или автобусных остановок.

Этот момент очень важен, поскольку влияет на комфортность проживания в том или ином комплексе. При выборе квартиры для аренды люди обращают внимание на то, где они смогут приобретать продукты, ужинать с семьей или друзьями, в какие школы смогут отдать детей на обучение и проч. С точки зрения этого аспекта эксперты обращают внимание на ЖК «Новая Звезда», «Москва А101», «Скандинавия» и проч.

Значение имеет при этом и уникальность инфраструктуры новостроек – это может стать хорошим дополнительным аргументом. Это могут быть оригинальные спортивные центры, образовательные кластеры, фитнес-клубы и многое другое.

Спрос на аренду квартир в Москве снизился на 15%

Для того, чтобы оптимизировать размер финансовых инвестиций, можно обратить внимание на квартиры с готовой отделкой от застройщика. В том числе это сократит и время на подбор подрядчиков, выбор стройматериалов и проч.

Как отметили в компании, на территории Новой Москвы на текущий момент такие квартиры можно найти в 16-ти новостройках, а общее число лотов составляет около 4.3 тысяч. Рассмотреть можно, например, «Новые Ватутинки», «Саларьево парк», «Бунинские луга», «Переделкино Ближнее», «Кленовые аллеи» и проч. Кроме того, можно обратить внимание на квартиры с предчистовой отделкой – это поможет снизить затраты на проведение ремонтных работ.

Одним из наиболее подходящих планировок квартир для сдачи являются студии — если рассматривать такие варианты в пересчете на квадратный метр, то арендные ставки здесь наиболее высокие. Средняя стоимость «квадрата» составляет 1.2 тысяч рублей. Однако их доля в Новой Москве сегодня небольшая – около 6% от общего объема. Таким образом, средняя оплата аренды студии в Новой Москве составит около 31 тысячи рублей.

Квадратный метр однокомнатной квартиры при сдаче в аренду обойдется в среднем за 850 рублей, «квадрат» двухкомнатной будет стоить порядка 750 рублей. Ежемесячная оплата составит 32 и 42 тысячи рублей соответственно.

Как отмечают в компании, а среднем приобрести студию площадью 26.5 квадратных метров можно за 4.4 млн рублей, а однушку метражом 39 «квадратов» — от 6.1 млн рублей. Двушка площадью 62 квадратных метров обойдется инвестору в 8.4 млн рублей. Таким образом, для сдачи наиболее выгодной окажется именно студия.

При выборе подходящего варианта квартиры следует обращаться внимание на качественные характеристики, которые обеспечат комфортность проживания. Однако иногда арендодатели могут смириться с некоторыми неудобствами квартиры, поскольку это жилье для них – временное. При этом такие неликвидные лоты обойдутся инвестору дешевле наиболее востребованных лотов, а сдавать их можно по среднерыночной цене. К таким можно отнести, например, квартиры на 2-ом или 3-ем этажах, которые иногда стоят на 10-15% меньше, чем жилье на верхних этажах. Также повышает стоимость квартиры с привлекательными видовыми характеристиками – на воду, парк, лес и проч. Кроме того следует учитывать, что ниже всего цены на квартиры, расположенные ближе к лифтовым шахтам.

Весной прошлого года, когда только вводились первые эпидемиологические ограничения, сферу строительства относили к категории наиболее пострадавших отраслей экономики. Аналитики полагали, что из-за пандемии спрос на квартиры резко сократится, а застройщики будут массово банкротиться. К счастью, этого не произошло, ситуация развивалась прямо противоположно. Так, в 2020 году наблюдались следующие тенденции:

цены на новостройки выросли на 10-20% за год в зависимости от категории;
квартиры на вторичном рынке подорожали на 16%, что стало абсолютным рекордом с 2008 года;
объемы выдачи ипотеки тоже оказались рекордными;
наибольшим спросом пользовалось жилье в сегменте «эконом»;
средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве выросла на 28,8%;
за год продажи недвижимости только в ТиНАО увеличились на 49,5%.

Аномальный рост цен объясняется стремительным разгоном спроса на недвижимость при относительно невысоких темпах застройки: рынок не был готов к активизации покупательских способностей. Драйверами роста цен в отрасли стали:

льготная программа ипотеки под 6,5%, изначально действующая до октября 2020 года, но продленная ЦБ РФ до конца июня текущего года;
снижение ставок банками по собственным программам, что произошло на фоне смягчения денежно-кредитной политики регулятором;
повышение инвестиционной привлекательности жилья – россияне массово закрывали депозиты, ставшие невыгодными из-за низких ставок, вкладывали деньги в покупку квартир;
фактор неопределенности спровоцировал покупательский спрос, так как жители не понимали, что будет происходить с рублем на фоне пандемии, стремились приобрести квартиру в кратчайшие сроки.

Если цены в прошлом году стремительно росли, то ставки по ипотеке, напротив, снижались, а число заключенных кредитных договоров уже в октябре установило годовой рекорд. Средние процентные ставки опустились ниже 8% годовых, составив, по данным ЦБ РФ на начало декабря, 7,38%. Такая динамика наблюдается не только на фоне внедрения льготных программ, но и из-за пересмотра условий по собственным продуктам банков. Непосредственное влияние оказала политика регулятора и тенденция к снижению ключевой ставки.

Однако в 2021 году эксперты призывают не ждать еще большего снижения ипотечных ставок. Показатель уже достиг дна и вряд ли будет опускаться. Более того, не стоит надеяться и на смягчение денежно-кредитной политики. Так, на прошедшем 12 февраля заседании регулятора представители Банка России сохранили ключевую ставку на прежнем уровне. Аналитики ожидают стабильной обстановки в сфере ипотечных кредитов или даже незначительный рост ставок – в пределах 0,5-0,7% годовых.

Аналитики в сфере недвижимости уверяют, что дальнейшего роста цен на квартиры не произойдет, так как сейчас стоимость квадратного метра уже достигла рекордных показателей. В 2021 году ожидать ажиотажного спроса на жилье не приходится. Большинство покупателей, имеющих возможность приобрести квартиру, уже сделали это ранее. Ждать существенного снижения тоже не следует, эксперты допускают лишь коррекцию в пределах от 5% до 10% в сторону повышения или сокращения.

Продление госпрограммы под 6,5% до июля 2021 года не приведет к снижению средних ставок по ипотеке, этот показатель уже достиг дна. При этом в правительстве РФ не исключают, что льготная ипотека будет действовать до конца года, хотя Центробанк и настаивает на своевременном завершении. Если же программу отменят, ставки, напротив, вырастут, а россияне переключатся с новостроек на вторичный рынок.

цены на новостройки выросли на 10-20% за год в зависимости от категории;
квартиры на вторичном рынке подорожали на 16%, что стало абсолютным рекордом с 2008 года;
объемы выдачи ипотеки тоже оказались рекордными;
наибольшим спросом пользовалось жилье в сегменте «эконом»;
средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве выросла на 28,8%;
за год продажи недвижимости только в ТиНАО увеличились на 49,5%.

льготная программа ипотеки под 6,5%, изначально действующая до октября 2020 года, но продленная ЦБ РФ до конца июня текущего года;
снижение ставок банками по собственным программам, что произошло на фоне смягчения денежно-кредитной политики регулятором;
повышение инвестиционной привлекательности жилья – россияне массово закрывали депозиты, ставшие невыгодными из-за низких ставок, вкладывали деньги в покупку квартир;
фактор неопределенности спровоцировал покупательский спрос, так как жители не понимали, что будет происходить с рублем на фоне пандемии, стремились приобрести квартиру в кратчайшие сроки.

Стремительный рост цен и активизация покупателей спровоцировали дефицит предложений на рынке: прошлый год оказался идеальным временем для продажи жилья, так как «с молотка» быстро уходили даже не самые привлекательные квартиры. Власти уже обеспокоились проблемой подорожания квадратного метра. Регулятор полагает, что такая динамика негативно сказывается на доступности жилья и не отвечает целям реализации льготных программ.

Прошедший год оказался богатым на сюрпризы. Если в первые месяцы ничто не предвещало проблем, весна ознаменовалась эпидемиологическими ограничениями и падением экономической активности во всех сферах хозяйствования. Впрочем, строительная отрасль быстро сумела восстановиться и даже выиграть от пандемии. В 2020 году в отрасли отмечалось несколько трендов:

продажи недвижимости перешли в онлайн, покупатели дистанционно показывали квартиры, а получить необходимые документы в профильных ведомствах оказалось возможным через интернет;
массовое сокращение доходов населения и потеря работы, что в дальнейшем может привести к неисполнению обязательств по ипотечным договорам, хотя регулятор пока отрицает ухудшение качества активов;
на рынке наблюдался дефицит ликвидных предложений, в массовых сегментах спрос и сейчас втрое превышает объем предложения;
возник колоссальный спрос на загородное жилье (прирост на 25%), так как россияне, столкнувшиеся с режимом самоизоляции, решили приобрести частный дом, чтобы пережить вторую волну на свежем воздухе.

Рынок аренды квартир, напротив, просел, что обусловлено отъездом из Москвы тысяч потенциальных арендаторов. Многие из них так и не вернулись в столицу, продолжив работу или учебу в дистанционном формате. Как итог, традиционного для сентября спроса на аренду квартир не произошло.

В любом случае, если вы только приехали в столицу и ищете подходящее жилье, вам понадобится время и чаще всего деньги – это касается как самостоятельных поисков, так и посреднических услуг.

Первый вариант, как правило, выбирают люди, которые не желают платить комиссию за работу агента по недвижимости. В этом случае вы действительно сэкономите. Однако вам придется самостоятельно проверять, насколько правильно составлен договор на аренду, и потратить гораздо больше времени на сами поиски, поскольку придется созваниваться с владельцами жилья и каждый раз выезжать на очередной просмотр.

Второй вариант проходит гораздо быстрее – аренда двухкомнатной квартиры в Москве полностью ложится на плечи риэлтора. Вам останется несколько раз приехать на просмотр после того, как агент отсеет ненужные предложения. Хотя за его работу нужно будет заплатить, и порой немало.

Какой именно способ подходит для вашей ситуации, решать вам. Главное – не спешите и, продумайте, какие критерии для вас самые главные.

В любом случае купленная квартира для сдачи в аренду рано или поздно начнет приносить доход. Но как это бывает на практике?

Риелторы, работающие на рынке аренды, считают, что реальный срок окупаемости квартиры экономкласса составляет лет 15-20, а ее доходность – 4-7 % годовых (кстати, чем меньше вложения, тем выше доходность – это известная аксиома, и она работает во всех сферах).

Рассчитать доходность от покупки квартиры под аренду можно самостоятельно. Формула такова:

(месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100% (стоимость покупки + стоимость всех дополнительных вложений: и оформления сделки, и ремонта, и меблировки, и вознаграждения риелторам и т. д.)

Но это планируемый доход, а истинную доходность можно подсчитать только по факту – по итогам каждого года. Ведь в реальности сумма может быть другой:

арендную ставку иногда приходится понижать;
возможны перерывы в найме;
почти всегда возникают дополнительные вложения;
другие позиции, которые зависят от индивидуальной ситуации.

И, разумеется, надо учесть обязательные ежегодные и ежемесячные расходы – те из них, которые платит собственник. Скажем, если арендаторы оплачивают лишь потребляемые ресурсы (оплата счетчиков), а остальные позиции в счете за ЖКХ – собственник (взносы на капитальный ремонт, отопление, домофон и т. д.), то счетчики надо исключить из формулы доходности, остальное, наоборот, включить. Если же по договору аренды квартиранты полностью оплачивают коммунальные услуги, то эти платежи не учитываются.

А вот расходы владельца на замену оборудования, на новую мебель и мелкий ремонт включать необходимо. Кроме того, примерно раз в 5-7 лет придется делать полный ремонт всех помещений.

Покупка квартиры под аренду – задача серьезная. Сначала надо выбрать, чему отдать предпочтение – первичному или вторичному рынку.

Новостройка на первых этапах строительства обойдется дешевле всего и позволит сэкономить до 25 % готового жилья. Но квартира от владельца лучше с той точки зрения, что более старые дома расположены в местах с развитой инфраструктурой, А ведь стоимость аренды и спрос на квартиру зависят скорее от расположения, чем от новизны дома.

Кроме того, надо определиться с классом и типом недвижимости.

Лучше купить объект экономкласса, например расположенный в отдалении от центра города, но с косметическим ремонтом и необходимым набором мебели и техники. Варианты возможны, но такие, чтобы у них имелось главное конкурентное преимущество – невысокая стоимость найма.

Высоким спросом у арендаторов пользуются достаточно просторные однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или, наоборот, небольшие двухкомнатные (около 55 кв. м), – они как раз и составляют до 80% предложений на рынке. Более просторные квартиры как вариант инвестирования для сдачи в аренду лучше не рассматривать, – это гораздо менее выгодно.

Если говорить о конкретных цифрах, то в Москве аренда однушки экономкласса под ключ вдали от центра должна обойтись в сумму от 30 тыс. рублей, а такой же квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей.

Главным критерием выбора у съемщиков является местоположение квартиры. Наибольшим спросом пользуются такие места:

около известных вузов, в которые стремится молодежь из регионов и, возможно, иностранцы;
рядом со станцией метро и остановками наземного транспорта;
в районах с развитой инфраструктурой;
рядом с крупным бизнес-центром.

Дополнительные факторы для стабильного спроса – расположение самой квартиры.

Этаж: Первый этаж – самый невостребованный, последний арендаторы тоже недолюбливают. Лучше покупать квартиру на одном из средних этажей.
Подъезд. Необязательно, чтоб в нем стояли цветы и пахло апельсинами, но опрятность и ухоженность добавляет сдаваемому объекту очков. Наличие консьержа приветствуется.
Вид из окна. Мало кому нравится вид на магистраль или помойку. Зато ценятся виды на парк, воду. Или на озелененный двор.

Прогнозы на аренду жилья в Москве на 2021 год

Квартира с ремонтом будет сдаваться быстрее. Правда, дорогостоящий ремонт не сильно отразится на арендной ставке, поэтому достаточно будет полного косметического ремонта, – не вычурного, без резких акцентов, но сдержанного, с нейтральной цветовой гаммой. В любом случае обновленные потолок, стены и пол – прекрасный аргумент для достаточно высокой стоимости аренды.

Чтобы в найме не было длительных простоев, к услугам арендаторов лучше иметь полный комплект необходимой мебели, бытовой техники и желательно кухонной утвари, посуды и нового постельного белья. Наиболее популярные минимальные требования:

двуспальная кровать;
шкаф;
письменный стол со стулом;
открытые полки;
кухонная мебель: разделочный и обеденный столы со стульями, навесная полка;
холодильник с морозилкой;
стиральная машина;
кухонная плита с духовкой.

Чтобы повысить класс сдаваемого жилья, к перечисленному стоит приобрести:

телевизор;
утюг с гладильной доской;
Wi-Fi-роутер;
микроволновую печь;
электрический чайник;
фен.

Главный риск собственника, получающего доход от сдачи в наем инвестиционной квартиры, – порча имущества. Однако грамотно составленный договор аренды, по которому наниматель обязан оплатить нанесенный ущерб, почти нивелирует риски. Для этого в документе прописывается состояние самой квартиры, мебели и техники при заселении жильцов.

Кроме того, владелец может с начала срока найма взять с нанимателя обеспечительный депозит (залог), например, в размере ежемесячного платежа. Еще есть возможность застраховать имущество (стоимость полиса составляет обычно 1-5 тыс. руб. в год).

И, конечно, сдавать квартиру в аренду надо официально, с уплатой налогов: это серьезно понижает риски в случае конфликта с нанимателем и при судебных разбирательствах.

Рынок жилья, против ожиданий многих, в России активизировался и рос рекордными темпами с начала пандемии, несмотря на экономический спад и общую нестабильность в стране. Одни срочно решали жилищный вопрос «пока не началось», другие обрадовались возможности заработать на росте цен.

Главным трендом на рынке жилья оказался рост цен, который начался в 2020 году, отметила Виктория Кирюхина, ведущий аналитик аналитического центра ЦИАН. По ее словам, в первую очередь это касается Москвы – по данным ЦИАН средняя цена за квадратный метр жилья достигла 255 тыс. рублей – это на четверть выше (рост на 24%), чем всего год назад, в мае 2020 года, а с начала 2021 года рост составил 9%.

Но и в регионах наблюдается неуклонное повышение цен, по данным ЦИАН в городах-миллионниках в среднем за год рост цен на жилье составил 21%, и рекорд поставила Московская область, где цены на жилье поднялись почти на треть – на 28%.

Рекордный спрос на московское жилье был зафиксирован в конце 2020 года, когда первоначально должен был закончиться срок действия программы льготной ипотеки, обратила внимание Виктория Кирюхина. О повсеместном характере роста цен на жилье говорит тот факт, что по России средний размер ипотечного кредита за последний год вырос примерно на 20%: с 3 млн до 3,7 млн рублей. Впрочем, с марта 2021 года рост цен замедлился, отметила Кирюхина, стабилизировался и спрос на квартиры, такого роста, какой был отмечен в сентябре – декабре 2020 года, уже нет, но ипотечных кредитов выдают на четверть больше, чем до пандемии.

Ипотека стала главным драйвером роста цен, резко повысив спрос на жилье – на этом сошлись все участники круглого стола. Как раз год назад стартовала государственная программа льготного ипотечного кредитования – такой низкой ставки, 6,5% годовых, еще никогда не было за всю историю современного российского банковского рынка, заметила Виктория Кирюхина.

В 2019 году доля ипотеки при покупке квартир на первичном рынке составляла примерно 40% от общего объема, а в 2020 году пропорция изменилась зеркально: доля ипотеки в таких сделках выросла до 60%, рассказал Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ). По его данным, количество выданных ипотечных кредитов по данным на март 2021 года за год выросло на 30%, а за два года – на 70%. Значительную долю этих кредитов составляло рефинансирование под более низкую ставку. Растет и доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья, если раньше она держалась на уровне 25%, то сейчас – около трети.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК, рассказала, что после запуска госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% годовых доля ипотечных сделок при покупке квартир в новостройках компании в среднем повысилась с 57% примерно до 70%, а по отдельным объектам может достигать 80% и более. ФСК также запустила собственные льготные программы ипотечного кредитования, за свой счет субсидируя льготную процентную ставку по кредиту: сначала, в 2020 году, под 2,99%, а затем, в 2021 году – под 1,99% годовых. Также для покупки квартир ФСК действуют совместные программы для молодых родителей – с правительством Московской области под 0,1% годовых, с МКБ – под 1,1% годовых.

Уменьшение ставки по кредиту снижает не только его стоимость, но и ежемесячный платеж, это расширяет круг заемщиков, ипотека становится доступной людям, чей доход не позволял приобрести жилье в кредит, или же появляется возможность приобрести жилье большей площади, более комфортное, заметила Ольга Тумайкина.

Но чем ниже ставка по ипотеке, тем больше повышался спрос на жилье и это, как и предсказывали эксперты, разогнало рост цен на квартиры. Cредний чек ипотечной сделки в Москве вырос на 17%: с 13,2 млн до 15,5 млн рублей.

Однако предпосылок к надуванию ипотечного пузыря в России Петр Филиппов не видит, по его мнению, доля ипотеки в ВВП России невелика по сравнению с аналогичным показателем у развитых стран Европы и США. К тому же требования к ипотечном заемщикам в России гораздо строже, чем были в США перед ипотечным кризисом 2008 года, и нет такого «навеса» из производных финансовых инструментов на вторичном ипотечном рынке, как это было в США. Поэтому перегрева ипотечного рынка сейчас опасаться не стоит, наоборот, его рост продолжит стимулировать развитие строительной отрасли и обеспечивать повышение доступности жилья в стране.