Покупка апартаментов плюсы и минусы 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка апартаментов плюсы и минусы 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Долгострои и двойные продажи: главные риски покупки апартаментов

2. Чем апартаменты отличаются от квартиры

3. Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

4. Насколько вообще целесообразно покупать апартаменты

5. Зарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 году

6. Стоит ли покупать квартиру сейчас или подождать?

Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.

Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.

Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.

Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. «Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова

Долгострои и двойные продажи: главные риски покупки апартаментов

В жилой недвижимости, как и в любых других активах, есть две стратегии – спекулятивная и долгосрочная, арендная. Либо люди покупают квартиры или апартаменты на этапе котлована, чтобы потом выгодно ее продать, либо объект приобретают для последующей сдачи в аренду на долгий срок.

Спекулятивная стратегия в среднем может принести около 10% годовых, но результат зависит от множества факторов – от этапа строительства, на котором инвестор входит в объект, его локации, текущей рыночной конъюнктуры, да и просто удачи.

На московском рынке только за последний год цены выросли в среднем на 12,4% до 200 тыс. руб. за метр. Но при сегодняшнем уровне цен покупка квартиры с целью ее скорой перепродажи не выглядит интересной инвестиционной идеей. На российском рынке недвижимости наблюдается парадоксальная ситуация: на фоне снижающихся доходов и кризиса в экономике цены на квартиры растут.

Ещё относительно недавно была популярна стратегия покупки коммерческого помещение еще на этапе котлована, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию найти арендатора и продать объект новому хозяину с договором аренды как «готовый арендный бизнес» Но подобрать выгодный объект для этих целей становится всё сложнее. Сейчас застройщики видят высокий спрос на жилую недвижимость, который плавно перетекает в коммерческий сегмент, и держат цены на высоком уровне. Многие девелоперы в последнее время либо продают коммерческую недвижимость даже на этапе котлована уже по цене близкой к готовому объекту, либо самостоятельно договариваются с арендаторами и продают коммерцию уже после сдачи дома как арендный бизнес исключая спекулянтов из данной цепочки.

В целом доходность вложений в жилую и коммерческую недвижимость в России с относительно небольшими чеками, до 20-30 млн рублей, серьезно снизилась в последнее время. Конкуренция со стороны инвесторов за хорошие объекты в данном сегменте очень высока.

Но если рассматривать более крупные объекты, например от 100 млн рублей и выше – норма доходности вырастает в среднем до 10% годовых. И это при покупке стандартного, ничем не выдающегося торгового объекта, например под сдачу его в аренду федеральной продуктовой сети. Однако для инвестора, обладающего небольшой суммой, такая покупка доступна только с использованием инструментов коллективных инвестиций в недвижимость.

К сожалению, на сегодняшний день данный продукт является малопопулярным среди частных инвесторов из-за низкой финансовой грамотности. Большинство инвесторов по-прежнему предпочитают самостоятельно владеть и распоряжаться помещениями, в которые они вложили деньги. Но в этом случае им придется смириться с той невысокой доходностью, которую они получат от своих вложений, в сравнении с более дорогими и доходными объектами, доступными только крупным инвесторам или платформам коллективных инвестиций.

Ну и конечно же не стоит забывать, что прямая покупка недвижимости требует от инвестора времени, знаний и сил. В то время как при коллективных инвестициях, поиском и управлением объектами занимается профессиональная управляющая компания. Именно поэтому в последнее время наблюдается резкий рост интереса со стороны частных инвесторов на подобные продукты.

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

	Апартаменты по редевелопменту	Апартаменты в новостройке
От начала стройки до получения ключей	Полгода	2–3 года
Свежий ремонт	Да	Да
Инфраструктура в округе: транспорт, магазины	Да	Не всегда
Риск «долгостроя»	Минимальный	Да

При этом цены на апартаменты в «перестроенных» зданиях чаще всего очень низкие. В моём доме они стартовали от 2,5 миллиона ₽ за студию — с минимальным первоначальным взносом по ипотеке в 400 тысяч ₽. Если взять при таких условиях ипотеку на 20 лет, то ежемесячный взнос будет составлять около 20 тысяч ₽ в месяц. Дешевле, чем снимать любую из квартир в Москве.

Мои апартаменты стоили 3 миллиона ₽. Они будут без отделки, так что придётся делать ремонт. На него я планирую потратить 400 тысяч — буду использовать хорошие материалы.

Квартира — жилой объект, где можно регистрироваться по месту жительства или пребывания. А апартаменты — это объект нежилой, и регистрация в нём по месту жительства невозможна. Само понятие апартаментов, к сожалению, законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе. Так что остальное использование этого термина носит скорее маркетинговый характер.

Для владельцев жилых и нежилых помещений может быть установлена разная стоимость коммунальных услуг — и, как показывает практика, для апартаментов она бывает выше.

Требования строительных норм и правил для квартир и для апартаментов — также разные. Так что перед покупкой апартаментов советую скрупулёзно ознакомиться с документами, отражающими техническую сторону объекта строительства.

Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны. Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой. А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.

Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.

С точки зрения закона квартирой называют помещение в многоквартирном доме, предназначенное для проживания. Оно может состоять из одной или нескольких комнат, должно включать помещения вспомогательного использования для бытовых и иных нужд жильцов.

Застройщики обязаны соблюдать целый перечень требований при строительстве многоквартирных домов. Среди них нормы санитарной, противопожарной, экологической безопасности. Сам дом должен быть возведен только на участке, предназначенном для жилой застройки. А в непосредственной близости от него должны располагаться объекты социальной инфраструктуры. Детский, сад, школа, поликлиника, — если человек покупает квартиру, он может быть уверен, что с определением ребенка в садик или возможностью получить медицинскую помощь у него не возникнет сложностей.

Но к апартаментам все перечисленное выше не относится. В первую очередь потому, что по закону это нежилая коммерческая недвижимость. Да, внешне она ничем не отличается от квартиры. Внутри будет все, что нужно для проживания: и свет, и вода, и место для кухни. Сам дом будет выглядеть современно. Очень вероятно, что он будет находиться в непосредственной близости от крупного микрорайона, где есть и школа, и детский сад. Но смогут ли собственники апартаментов воспользоваться этой инфраструктурой, большой вопрос.

«Из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию, — отмечает адвокат Дарья Морозова. — Только временную. В результате человек приобретает не квартиру, а нечто среднее между жильем, офисом и гостиничным номером».

Застройщики понимают, что их товар на рынке выглядит не слишком убедительно, поэтому могут обещать покупателю оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. По словам Дарьи Морозовой, относиться к этим обещаниям стоит скептически. Законодательству это не противоречит, но и на практике почти невыполнимо. Количество историй, когда апартаменты были переведены в жилой фонд, можно буквально пересчитать по пальцам.

Кроме того, покупателю стоит понимать и другие неприятные аспекты.

Стоимость услуг ЖКХ будет выше. Платить придется на 20% больше, так как коммунальные платежи начисляют с учетом нежилого статуса недвижимости.

Воспользоваться льготами не удастся. Ни субсидии, ни материнский капитал не распространяются на такой вид недвижимости. Получить государственную поддержку на покупку и оплату коммунальных услуг в апартаментах невозможно.

Получить налоговый вычет тоже не удастся. Это право есть у людей, которые покупают квартиру. Государство оказывает поддержку в приобретении жилья, возвращая гражданину часть уплаченного ранее НДС. Но если человек приобретает апартаменты, с точки зрения государства он покупает нежилую недвижимость, а потому рассчитывать на налоговый вычет не стоит.

Налоги будут больше. И снова причина в статусе недвижимости. Квартиры облагаются налогом в размере 0,1% от кадастровой стоимости, а для апартаментов ставка составляет 0,5%. Существенная разница.

Прописаться не получится. Нежилые помещения прописки не предполагают. Это значит, что сделать постоянную регистрацию, чтобы подать документы в детский сад, определить ребенка в ближайшую школу и районную поликлинику, тоже будет невозможно.

«Могут отличаться и характеристики жилья, — уточняет Дарья Морозова. — Застройщики не обязаны выполнять санитарно-противоэпидемиологические правила, а потому в апартаментах могут быть проблемы с шумоизоляцией, освещением».

Знак равенства между этими типами недвижимости ставить нельзя, хотя нередко застройщики позиционируют их именно так. Студии — это полноценные квартиры, только с особой, открытой планировкой. В них нет коридоров, а жилые комнаты могут составлять единое большое пространство. Но в остальном отличий от жилого фонда нет никаких.

В студии можно и прописаться, и купить ее с привлечением средств государственной поддержки. Можно воспользоваться налоговым вычетом через три года после покупки. Можно использовать льготы при оплате коммунальных услуг.

Факт. Покупка студии выгодна, так как стоимость по сравнению с обычной квартирой обычно ниже на 30%. По ценовой категории студия действительно близка к апартаментам, но владельцы такой недвижимости куда лучше защищены с юридической точки зрения.

Пока идея приравнять апартаменты к квартирам существует лишь в виде законодательной инициативы. В январе 2021 года принято распоряжение Правительства РФ об определении правового статуса этой недвижимости и установления возможности регистрации в ней.

В сентябре нынешнего года планируется внесение соответствующего проекта закона в правительство, а в октябре — в Государственную думу. Если депутаты одобрят инициативу, возможно, уже в декабре 2021 года апартаменты переведут в квартиры, то есть придадут им соответствующий правовой статус. Однако все это — только перспективы.

«Если вам необходима постоянная прописка, вариант с покупкой апартаментов лучше отложить до окончательного урегулирования правового статуса недвижимости», — советует адвокат Дарья Морозова.

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Если подумываете о покупке апартаментов, то должны знать очень важный момент. У государства жёстко и чётко регламентировано качество строительства и безопасность жилых квартир. А в апартаментах много остаётся на совести у застройщиков. Например, у государства очень чётко регламентировано какое должно быть количество лифтов в жилом доме, какое должно быть усиление перекрытий, естественное освещение, звукоизоляция, наклон лестниц и самое важное противопожарная безопасность. А многие застройщики (особенно небольшие) при строительстве апартаментов на всём экономят.

Второй по значимости вопрос — это управление домом. Если в жилых домах обычно на собрании жильцов выбирается управляющая компания, жители принимают голосованием, что им делать по дому, какие установить тарифы, то в апартаментах бывают такие неприятные истории, когда застройщик за собой оставляет в собственности торговые помещения, офисные помещения и, например, ряд апартаментов. И становится мажоритарным владельцем с правом решающего голоса. Что такого может сделать владелец? Сам выбрать управляющую компанию, назначить нужные ему тарифы, что-то делать, например, возьмёт себе памятник во дворе поставит или вообще ничего делать не будет. И у вас как у собственника апартаментов, в принципе, не будет никаких рычагов, чтобы изменить ситуацию. И эту историю также нужно знать.

Насколько вообще целесообразно покупать апартаменты

Испания привлекает в первую очередь своим теплым климатом. Даже зимой температура воздуха здесь редко опускается ниже 12 градусов. А помимо пляжного отдыха на берегу средиземного море, страна может похвастаться богатым историческим наследием, невероятно красивой природой, вкусной традиционной едой и большим выбором развлечений круглый год.

Сейчас здесь можно найти жилые объекты со скидками до 30–40%. Особенно много выгодных предложений на рынке вторичного жилья, который стал наиболее чувствителен к пандемии. Связано это в первую очередь с тем, что более 70 % жилых помещений в Испании покупаются в ипотеку, а локдауны резко ударили по доходам населения. На сайтах недвижимости появляется все больше объявлений с пометкой urgente (срочно), а банки устраивают настоящие распродажи домов. Так, средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро, тогда как еще в июне того же года она была около 1730 евро.

Италия всегда была одной их самых привлекательных стран для покупки недвижимости. Мягкий средиземноморский климат, гастрономическое разнообразие, лучшие винодельческие регионы, модная столица и всего три часа от Москвы на самолете – это лишь малая часть того, за что мы любим ее.

Стоит отметить, что купить недвижимость в Италии могут многие, но далеко не все иностранцы. Такая возможность зависит в первую очередь от наличия действующего соглашения о взаимных инвестициях между Италией и конкретной страной. Но российским гражданам повезло – никаких ограничений на покупку недвижимости и участков под строительство для них нет.

Чаще всего покупателями жилья в Греции становятся бывшие туристы, влюбившиеся в эту страну. И их можно понять – гостеприимное и дружелюбное местное население, мягкий климат, сосновые леса на фоне лазурной воды и аромат апельсиновых рощ. По данным экологической комиссии ЕС, Греция является одной из стран с самой чистой морской водой во всей Европе.

У Турции немало бесспорных плюсов: солнце круглый год, море, высокий уровень безопасности, доступные цены, бесплатное среднее школьное образование для детей иммигрантов с ВНЖ. При этом цены на жильё начинаются от 20 000 евро, а процесс оформления жилой площади весьма прост. Для сравнения, в Москве средняя стоимость недвижимости составляет 70 000 евро.

Как показывают цифры, во многих странах пока еще действует существенный дисконт на покупку недвижимости. Поэтому первый-второй квартал 2021 года – наиболее выгодный момент, чтобы осуществить давнюю мечту. Так что, если вы хотели вдыхать морской воздух, сидя на своем балконе, или прогуливаться по оливковой роще возле своей виллы, не стоит откладывать желание в дальний ящик. Главное, грамотно выбрать страну и объект, найти варианты для вылета или оформить сделку дистанционно, в случае пока еще закрытых границ. И тогда такая покупка станет выгодным капиталовложением.

Зарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 году

Первые апартаменты появились в Москве 11 лет назад. Коммерческие помещения в центре не пользовались спросом. Застройщикам пришлось искать новый формат их использования, чтобы компенсировать свои затраты. Концепцию быстро подхватили в других городах. На волне популярности в России открывали апартаменты в бизнес-центрах и целые апарт-комплексы, под которые реконструировали даже старые ведомственные здания. Появился новый удобный формат для проживания в центре города. Рядом театры, кино, рестораны. Правда, за все годы статус апартаментов не изменился. Юридически они так и остались нежилыми.

Понятие «апартаменты» не определено ни в одном действующем законе. Поэтому такая недвижимость существенно отличается от квартир. На апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства. Действуют повышенные тарифы на свет и воду. Собственники не могут пожаловаться на громких соседей, а за стеной в любой момент может открыться шумный офис.

2020 год побил рекорды по спросу на апартаменты, цены на них ощутимо выросли. Например, в Москве только за октябрь 2020 года рост цен на апартаменты составил 7%. Все активно вкладывали свои сбережения в недвижимость, чтобы в дальнейшем заработать на этом.

Апартаменты, действительно, кажутся выгодным вложением и в 2021 году. Продаются они на 20-30% дешевле, чем квартиры в соседнем жилом комплексе, а сдаются по такой же цене. Арендатору не важен статус помещения. Привлекательности добавляет многообразие планировочных решений.

Эксперты отмечают, что на данный момент вкладывать деньги в апартаменты рискованно. Непонятно, какой статус им присвоят.

Отсутствие социальной инфраструктуры и незащищенность на уровне некоторых законов давно стала проблемой для жителей апартаментов. Попытки придать этим помещениям статус жилых неоднократно предпринимались с 2017 года. Депутаты работали над законопроектами об апартаментах, подавали их на рассмотрение в Госдуму. Попытки не были успешными.

Изменение статуса апартаментов и признание их жилыми, повлечет за собой удорожание. По оценкам аналитиков, цена на апартаменты вырастет на 10-20%, и почти сравняется с ценами на квартиры. Есть опасения, что рост будет неравномерным, в зависимости от локации объекта и его качественных характеристик.

Как итог – привлекательность апартаментов для покупателей снизится. Этот сегмент рынка недвижимости потеряет часть потенциальных инвестиций. Владельцы квартир ежемесячно вносят взносы за капитальный ремонт. Жильцы апартаментов освобождены от такой обязанности. Но все может измениться с применением нового статуса.

Дискуссии о необходимости присвоения статуса апартаментов начались в конце прошлого года. Основные тезисы, которые звучат в контексте закона об апартаментах выглядят так:

запретить дальнейшее строительство апартаментов;
признать уже возведенные объекты жилыми;
строящиеся апартаменты также признать жилыми и учесть в объеме ввода жилья.

Предполагается, что для признания апартаментов жилыми будет установлен ряд критериев. Возможно, у «жилых-нежилых» помещений в гостиничных объектах, многофункциональных бизнес-центрах и у недавно возведенных зданий под апартаменты больше шансов получить новый статус, чем у помещений в старых переоборудованных зданиях.

Текст: Павлова Александра

Над вопросом, стоит ли покупать квартиру в текущем году, прежде всего, задумываются аналитики, которым необходимо составить прогноз для потенциальных покупателей недвижимости. Ведь человеку, который собирается заключить соответствующую сделку важно знать и понимать мнение экспертов стоит ли покупать квартиру в 2021 году. К сожалению, единого мнения у специалистов на это счет нет. Одна половина считает, что приобретение недвижимости в 2021 году следует отложить на более благоприятное время, другие же, рассуждая над вопросом, стоит ли сейчас покупать квартиру, утверждают однозначно утвердительно. Проанализировав доводы всех экспертов, можно сделать такие выводы:

Элитное жилье не снизится в цене, поэтому тем, кто хочет купить именно такое пристанище, можно это дело не откладывать, и смело заключать сделку купли-продажи;
Тем, кто сомневается, стоит ли покупать квартиру в новостройке в 2021 году, эксперты советуют быстро определяться, чтобы успеть сделать выгодное приобретение. Ведь такое жилье в текущем году снизится в цене;
Сомневающимся в том, стоит ли покупать новую квартиру, то есть уже достроенную и полностью подготовленную для того, чтобы войти туда и жить, эксперты советуют принять решение не в пользу сделки. По их прогнозам, такие виды недвижимости будут стоить на несколько процентов ниже через 3–4 года;
Стоит ли покупать старую квартиру, то есть жилье вторичного рынка? Однозначно, да. Ведь многие продавцы, которым долгое время не удается реализовать свою недвижимость, в кризисное время всегда идут на уступки потенциальным покупателям с наличными деньгами, следовательно, делают приличные скидки. Если вы найдете такого продавца, то поторопитесь оформить сделку, чтобы были зафиксированы нюансы, касающиеся ответственности сторон. Вы можете сделать выгодное приобретение, на котором в дальнейшем появится возможность построить настоящий бизнес. Это касается людей, которые раздумывают над вопросом, стоит ли покупать квартиры для сдачи в 2021 году;
Если же вы ищите вариант жилья для себя, то рекомендуется отложить покупку, ведь жить в современной постройке, с новейшими коммуникациями, необходимыми инфраструктурными объектами около комплексной застройки, «чистой» историей и соседями вашего социального статуса гораздо приятнее;
Людям, раздумывающим над тем, стоит ли покупать квартиру в ипотеку, эксперты не рекомендуют связываться с банковскими кредитными операциями. Допускается покупка жилья в кредит только в том случае, если вы соответствуете требованиям государственной программы Российской Федерации по поддержке ипотеки «Молодая семья». В чем она заключается: вы должны внести первоначальный взнос и иметь возможность каждый месяц платить по кредиту заранее установленную сумму. Но здесь требуется учитывать нюанс, когда лучше покупать квартиру в 2021 году в ипотеку. Лучше всего, успеть оформить сделку до марта, пока в бюджете страны есть средства.

Все вышеперечисленные советы аналитиков очень важно учитывать людям, раздумывающим над вопросом, стоит ли сейчас покупать квартиру в 2021 году. Они помогут сохранить сбережения или выгодно их вложить в хорошее жилище в кризисное время.

Несмотря на переход строительной отрасли на проектное финансирование, вызвавшее снижение разницы между ценой жилья на этапе «котлована» и на стадии готовности, данная дельта все же существует и позволяет инвесторам получить рост актива в размере 15-30% за 2-4 года (время реализации). Более того, тенденции последнего времени показывают — стоимость квартир в новостройках растет быстрее, чем на вторичке.

Дополнительным плюсом инвестиций в новостройки является тот факт, что такое жилье сдается в аренду по более высоким ежемесячным ставкам. При прочих равных (расположение, метраж, планировка) квартиры в старом фонде будут проигрывать в цене на арендном рынке вариантам в современных ЖК.

Также стоит учесть, новостройки ликвиднее прочих объектов недвижимости. Согласно данным участников рынка, покупатели охотнее рассматривают более свежую квартиру, нежели жилье в морально устаревших домах.

Добавим, покупка новостройки — простой и безопасный процесс с юридической точки зрения.

Инвестиции в жилье от застройщика связаны с определенными рисками. Во-первых, если при расчете рентабельности покупатель недвижимости принимает во внимание ряд расходов, в том числе связанных с привлечением кредитования, то инвестор, приобретающий строящееся жилье, должен учесть дополнительно вероятность переноса срока сдачи дома.

Требуется досконально изучить проект, отметить все особенности развития района, перспективы реализации инфраструктурных объектов. Такой анализ поможет спрогнозировать примерную динамику цен. Однако, не стоит забывать, что в случае с будущими планами, реальность не всегда будет совпадать с ожиданием — в этом заключается еще один недостаток и риск инвестиций в новостройки.

Доходность инвестиций в строящиеся объекты напрямую зависит от различных факторов: класс жилья, площадь квартиры, расположение и других. Более точные расчеты позволит сделать анализ объектов, аналогичных интересующему.

Также существует ряд рекомендаций по подбору:

рассматривайте для инвестиций квартиры в комплексах стандарт и комфорт класса,
компактные варианты с одной или двумя комнатами пользуются большим спросом как на рынке аренды, так и при продаже,
популярны европланировки,
для сдачи в аренду отлично подойдут квартиры с чистовой отделкой.

За прошлый год первичное жилье в среднем прибавило в цене по разным оценкам от 10% до 20%. Отдельные новостройки подорожали значительней. Прогноз на первую половину 2021 года — прирост цен на 5-7%.

Многие специалисты советуют присмотреться к готовым вариантам для инвестиций в случае, если планируется сдавать жилье в аренду. Таким образом, можно выбрать из большого количества объектов в развитых районах со всей необходимой инфраструктурой. Исключается необходимость ждать сдачу дома в эксплуатацию, во многих случаях исчезает риск снижения ликвидности недвижимости из-за новых строек вокруг.

Вторичный рынок предлагает покупателям больший выбор, в том числе и квартир с хорошим готовым ремонтом.

Стоит ли покупать квартиру сейчас или подождать?

Отметим, что инвестиции на данном рынке недвижимости больше подходят для тех, кто планирует лишь сохранить накопления, не ожидая высокой доходности. Средняя окупаемость таких квартир в настоящее время достигает 20 лет, а ежегодная доходность в стандарт-сегменте примерно 3-4%.

В 2020 году цены на вторичку уверенно росли вслед за новостройками, но более умеренными темпами. Аналитики говорят о приросте в 4-10%. В первые шесть месяцев 2021 года ожидается увеличение цен за квадратный метр на 3-4%.

Существует несколько отличий апартаментом по сравнению с квартирами. Для удобства мы разместили их в таблице.

	Квартира	Апартаменты
Назначение	жилое	нежилое
Регистрация	постоянная	временная
Законодательства	собственник защищен в соответствии с Жилищным Кодексом и контролем со стороны государства	отсутствие прямых законов, неоднозначная судебная практика, отсутствие инструментов для защиты интересов собственников
Управление домом	жильцы влияют на работу управляющей компании и участвуют в управлении домом	УК выбирается застройщиком, нельзя принимать решения при наличии мажоритарного собственника
Налоговые вычеты	есть	нет
Государственная поддержка	семейная ипотека, материнский капитал	нет
Взыскание на единственное жилье	невозможно	возможно
Коммунальные платежи	тарифы и способы начисления контролируются государством	тарифы на коммунальные платежи назначает УК, оплата начисляется как за коммерческий объект
Капремонт	оплата за счет собственников	обязательные взносы отсутствуют
Инфраструктура	за счет застройщика и государства	на усмотрение застройщика
Налог на имущество	0,1%	0,5%-2%

В 2020 году пандемия внесла свои корректировки и в эту сферу бизнеса. Ввиду многочисленных ограничений, довольно много коммерческих площадей освободилось. Это связано с тем, что многочисленные объекты общепита или сферы услуг остались без привычного потока клиентов.

Как следствие, выживший мелкий бизнес не спешит расширяться и открывать новые точки. Некоторые объекты ритейла переквалифицировались на дистанционные продажи и доставку. В итоге, владельцы коммерческих площадей остались без арендаторов, а арендные ставки пришлось снизить.

На рынке жилой недвижимости дела обстоят заметно лучше. Основными драйверами рекордных продаж жилых площадей в новостройках стало снижение ставок по ипотеке. Также важным фактором остается программа поддержки молодых семей, которая была продлена.

Всё это привело к тому, что цены на жилье в новостройках в 2020 выросло на 20-40% к концу года. Поэтому вложения в объекты недвижимости на этапе строительства остаются сверхпопулярными.

Именно на начальной стадии строительства многоэтажного дома выгоднее всего покупать квартиру. Безусловно, здесь будет присутствовать риск «долгостроя» до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но как и в любом бизнесе возможные риски всегда оправдываются потенциальным профитом.

Практика последних десяти лет показывает рост цен на жилье, в среднем, на 30-50% за первый год после сдачи дома. Конечно, подобные инвестиции не подходят начинающим инвесторам с малым капиталом. Даже в регионах России в новых районах на окраине города цены на студии и однокомнатные квартиры начинаются от 1 000 000 рублей.

Идея получения пассивного дохода от сдачи в аренду недвижимости за рубежом совсем не новая. Но последнее время вырисовывается явный тренд — сдача вилл и апартаментов на азиатских курортах. Это связано с тем, что зимой большинство туристов предпочитает отправиться в теплые страны рядом с океаном.

Также все больше фрилансеров уезжает на зимовку в Таиланд, Вьетнам или на Бали. После внесенных поправок в закон с 2021 года, которые касаются удалённой работы, фрилансеров станет еще больше. Поэтому спрос за арендную недвижимость в теплых странах будет только повышаться.

Какие же существуют способы получения дохода в сфере недвижимости за рубежом? Покупка жилой недвижимости на стадии строительства совсем не популярна. Причиной является удаленность объекта и плохое знание рынка застройщиков. Другими словами важно знать всех надежных застройщиков и на протяжении строительства и ремонта быть рядом с объектом.

Поэтому большинство россиян и граждан из СНГ предпочитают покупку жилой недвижимости именно для последующей сдачи в аренду. Для того, чтобы выбрать перспективную квартиру или виллу даже не обязательно сразу лететь на просмотр. Есть много русскоговорящих выходцев из стран СНГ, которые за небольшой процент смогут подобрать качественный объект.

Дополнительным преимуществом подобных услуг является последующее взаимодействие при сдаче объекта. Обычно собственник жилья проживает в своей стране, а управляет рентным объектом местный управляющий. Он закрывает все вопросы по текущему ремонту, поиску новых жильцов, оплате коммунальных услуг.

Разумеется, за такой труд управляющий будет брать процент от арендной ставки. Такой подход инвестирования в зарубежную недвижимость очень популярный. Собственнику объекта так тоже проще, ведь нет необходимости самостоятельно искать новых арендаторов и следить за состоянием сантехники или другого оборудования.

Можно процесс выстроить так, что ежемесячно на карту будут поступать рентные платежи, а проверять периодически виллу или квартиру не будет необходимости.

Подводя итоги обзора можно выделить следующие преимущества инвестиций в недвижимость:

высокая потенциальная доходность от перепродажи объектов;
конкурентная ставка доходности от сдачи в аренду площадей;
возможность привлечения дешевых заемных средств в виде ипотеки;
относительно низкие риски полной потери вложенных средств.

Как видно, положительных сторон довольно много. Разумеется, это только небольшая часть перечислена.

Из негативных факторов можно перечислить следующие:

высокий порог входа по требованию к начальному капиталу;
риск «долгостроя», способный привести к «заморозке» средств или полной потере;
ограниченная доходность при сдаче в аренду (срок окупаемости 7-12 лет).

Инвестирование в недвижимость всегда будут входить в ТОП идей по заработку. Определяющим фактором успеха является материальность объекта. У собственника помещения есть подтверждающие документы на владение. К тому же потенциальная доходность практически всегда выше доходности по банковским вкладам.

Резюмируя вышесказанное, приходим к выводу, что вложение средств в коммерческую или жилую недвижимость может приносить стабильный доход. Причём доходность, зачастую, будет превышать проценты по банковскому вкладу или облигациям федерального займа. Цены на объекты недвижимости меньше подвержены резким колебаниям, в отличие от волатильного фондового рынка.

Подходя к вопросу приобретения столь популярного вида недвижимости, стоит взвесить все за и против такого финансового вложения.

Из несомненных плюсов можно выделить такие:

низкая цена при покупке, которая обусловлена возможностью сдать объект с минимумом требований. Но данный фактор может обернуться минусом, если застройщик решит сэкономить на системах жизнеобеспечения такой недвижимости;
местоположение апартаментов дает возможность выбрать экологичный район пригорода или же шаговую доступность к работе, благодаря широкому ассортименту таких объектов;
растущий спрос на рассматриваемый вид недвижимости делает ее перспективной инвестицией;
отсутствие возможности взыскания или отчуждения объекта при наличии долгов;
нестандартная и необычная планировка таких помещений дает возможность реализовать свои задумки в интерьере, не ограничивая владельца рамками стандартных квартир.

Осенью 2019 года спрос на апартаменты увеличился на 3% по сравнению с весной и летом, отметил в беседе с «Известиями» руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Однако, по его мнению, пока это незначительный рост.

— После полного перехода первичного рынка на эскроу-счета разница в цене между апартаментами и квартирами может сократиться вдвое — с 20% до 10%. Такие изменения способны снизить популярность формата, — прогнозирует Дмитрий Таганов.

По данным «ИНКОМ-Недвижимости», сейчас 42% покупателей выбирают апартаменты бизнес-класса, 44% — категорию «комфорт» и еще 14% предпочитает премиум-сегмент.