Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в связи с коронавирусом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если сделка расторгается без решения суда до истечения срока действия основного договора, то на практике эта процедура обычно оформляется специальным документом – дополнительным соглашением о расторжении договора аренды. Данное соглашение является документальным подтверждением прекращения договорных отношений между сторонами.
А вот арендодатели в сложившейся ситуации не могут расторгнуть договор, сославшись на форс-мажор.
Как составить дополнительное соглашение к договору аренды
Поэтому многие компании, являющиеся держателями договоров аренды, внезапно столкнулись с трудностями при уплате арендной платы и арендных платежей.
Инициировать такие переговоры следует путем направления арендодателю письма с обоснованием факта наличия форс-мажора и изложением своих предложений по изменению порядка внесения платы за аренду.
Арендная плата за эти месяцы может быть:
- отменена, если деятельность субъекта связана с авиа- или автоперевозками, деятельностью аэропортов, сферами культуры, организации досуга и развлечений, физкультуры и спорта, туризма, гостиничного бизнеса, общепита, дополнительного и негосударственного образования, организации конференций и выставок, бытовых услуг;
- уплачена в более поздние сроки, выбранные арендатором, но не позже 31.12.2021.
Список отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, определяет правительство. Сейчас в нем около 30 отраслей, в том числе торговля непродовольственными товарами, гостиничный бизнес, туризм, авиаперевозки, кинотеатры, стоматологические клиники, музеи и зоопарки. Список не окончательный, правительство уже несколько раз его расширяло.
То есть доказательственная база по таким делам будет обширной. Полагаю, что ни одно судебное дело не сможет обойтись без экспертного экономического исследования (заключения).
Госдума проголосовала за новые правила расторжения договоров аренды. Теперь компании малого и среднего бизнеса, пострадавшие от пандемии, смогут прекращать ее без штрафов.
Для того, чтобы воспользоваться действующими с 08.06.2020 нормами о досрочном прекращении договора аренды в одностороннем порядке и не выплачивать арендодателю убытки при расторжении договора по инициативе арендатора, последнему необходимо соответствовать следующим условиям:
- Арендатор должен относиться к субъектам малого и среднего предпринимательства (быть внесённым в соответствующий реестр).
- Арендатору по его основному коду экономической деятельности (ОКВЭД) необходимо относиться к «наиболее пострадавшей отрасли» (см. соответствующее Постановление Правительства РФ).
Законодатель не ограничивает требования об уменьшении платежей. Если арендатор потребует снижения на 99% на год, а собственник не согласится, то после этого арендатор может отказаться от договора. Этот отказ в дальнейшем будет практически невозможно оспорить в судебном порядке, ведь закон дает право на расторжение договора, если стороны не договорились о сумме.
Вышеупомянутые нормы касаются исключительно ЮЛ и ИП, занятых в тех секторах экономики России, которые больше всего пострадали от сложившейся ситуации.
Больше ни в каких случаях и ни для кого новые правила не действуют. И хорошо ещё, что в окончательной редакции текста убрали требование к арендатору о снижении его дохода на 50%. Единственный вариант, при котором можно было расстаться досрочно без столь болезненных последствий – правильно составленный договор аренды с прописанными соответствующими условиями или ситуация, в которой арендодатель и арендатор смогли мирно согласовать прекращение отношений. Но остальным, а это большинство случаев, приходилось искать другие пути выхода из ситуации.
Смысл в следующем:
- Дана возможность для отказа от договора аренды арендаторам, включенным в перечень отраслей, наиболее пострадавших в связи с распространением новой коронавирусной инфекции;
- Арендаторы из таких отраслей могут потребовать уменьшение арендной платы на период один год (каким образом этот период надо рассчитывать не указано);
- Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности и связан с арендой зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых арендатором для своей деятельности;
- Если арендодатель и арендатор не договорились об условиях уменьшения арендной платы в течении 14 дней с момента получения арендодателем письма с требованием об уменьшения арендной платы, то арендатор может отказаться от договора аренды в независимости от условий договора, не позднее 01.10.2020 г.;
- Для отказа от договора нужно направить соответствующее уведомление в адрес арендодателя. Момент прекращения договора – дата получения арендодателем уведомления арендатора об отказе от договора;
- Обеспечительный платеж остается у арендодателя;
- Штрафы за расторжение договора не взимаются.
Арендаторы, подходящие под оговоренные в законе критерии, смогут расторгать договоры аренды всех типов коммерческой недвижимости — не только торговых центров, но и офисов, складов и т.п.
Нужно понимать, законы законами, права правами, но арендодатель держит деньги у себя. И, если по каким-то причинам арендодатель просто откажется возвращать обеспечительный платеж, то придется взыскивать его в судебном порядке.
Условия о возможной компенсации в пользу той или иной стороны и другие важные моменты, на которых бизнес-партнеры завершают сделку.
Судьба обеспечительного платежа зависит от способа отказа от договора аренды:
- в порядке, предусмотренном договором, возможность возврата обеспечительного платеж сохраняется;
- в связи с недостижением соглашения об уменьшения арендной платы – нет.
Можно ли расторгнуть договор аренды без возмещения убытков арендодателя, если арендатору нечем платить? 08.06.2020 наконец-то был официально опубликован закон, который вносит изменения в этот вопрос.
Вопрос: Об установлении ставок торгового сбора в г. Москве; об отсрочке уплаты арендной платы в отношении недвижимого имущества в 2020 г. в связи с распространением коронавируса.
Если вы не согласны расторгнуть договор и у арендатора нет права на односторонний отказ от него, он может попытаться добиться расторжения через суд.
Отмена санкций при форс-мажоре закреплена на законодательном уровне, т. е. подлежит безусловному исполнению. В то время как изменение условия о размере оплаты зависит от согласия на него обеих сторон. Инициатором таких изменений выступает арендатор.
Чем крупнее и значимее объект (предмет аренды), тем больше заинтересованность арендодателя в том, чтобы сдать соответствующий объект во временное пользование арендатору на длительный срок и предотвратить возможность произвольного отказа от договора с его стороны. В данной заметке рассматриваться будет ситуация, когда процедура и основания расторжение договора аренды вытекают из положений закона.
Каким образом это можно сделать? Является ли распространение коронавирусной инфекции и режим изоляции, введенный государством, достаточными основаниями для одностороннего расторжения арендатором договора аренды?
Что именно может считаться форс-мажором, в законе не указано. В судебной практике к таким обстоятельствам относят стихийные бедствия, крупные забастовки, эпидемии, военные действия. С 19 марта по всей России действует режим повышенной готовности.
С момента введения указанных мероприятий на законодательном уровне никаких положений, которые бы облегчали расторжение договора аренды со стороны арендатора, принято не было.
Договором аренды предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора с предварительным уведомлением арендодателя за определенный срок либо без такого уведомления.
Нюансы взыскания арендной платы за период пандемии COVID-19
До момента вступления решения суда в законную силу арендные обязательства действуют в полном объеме, то есть обязанность уплаты арендной платы сохраняется.
ГК РФ), если не будет оснований для полного или частичного освобождения его от оплаты аренды в этот срок (например, в связи с отсрочкой оплаты аренды, уменьшением арендной платы и т.д.).
Часть арендаторов получит право временно расторгать договоры аренды недвижимости без штрафов и необходимости оплаты неустоек, даже если они оговаривались в договоре.
Действующим законодательством возможность одностороннего расторжения арендных отношений прямо не предусмотрена. Но здесь нужно учитывать, какие именно условия прописаны в конкретном договоре аренды.
Как поступить предпринимателю, если пришлось приостановить работу бизнеса, а за аренду платить нужно.
Постановления N 7). Поэтому арендатор, не уплативший своевременно арендную плату в связи с наличием обстоятельств непреодолимой силы, освобождается от уплаты пеней за просрочку, от иных санкций со стороны арендодателя, но непреодолимая сила сама по себе не прекращает его обязанность оплатить аренду за те периоды, когда имел место форс-мажор.
Еще арендодатель рискует остаться без каких-либо выплат от арендатора, если в договоре нет условия об обеспечительном платеже. Поэтому Латыев считает правильным предусмотреть в законе, что арендатор после отказа от договора обязан заплатить арендную плату за какой-то срок. Это поможет лучше защитить арендодателя от последствий одностороннего расторжения договора.
Тем не менее, запретительные (ограничительные) меры, которые введены в отдельных регионах РФ в связи с угрозой распространения коронавируса, действительно, можно охарактеризовать как форс-мажор.
Коронавирус многих привел к состоянию экономической нестабильности и отсутствию уверенности в своих силах. Вправе ли организация инициировать расторжение договора аренды из-за пандемии?
Коронавирус многих привел к состоянию экономической нестабильности и отсутствию уверенности в своих силах. Вправе ли организация инициировать расторжение договора аренды из-за пандемии? Как правильно оформить данную процедуру?
По этой причине крайне важно знать, как происходит расторжение договора аренды в период пандемии Ковид.
В данной заметке рассматриваться будет ситуация, когда процедура и основания расторжение договора аренды вытекают из положений закона.
Кто сможет разрывать договор без штрафа
А есть мнение, что новеллы и вовсе не нужны. Ведь действующее законодательство позволяет изменять условия договора при обстоятельствах непреодолимой силы.
Положения о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой Российской Федерации обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) (приложение к постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 N 173-14).
Это касается ИП и организаций, работающих в сфере общепита, торговли, культуры, спорта, досуга, развлечений, образования, туризма, бытовых услуг.