Как продать муниципальную квартиру без приватизации 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать муниципальную квартиру без приватизации 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Этот вариант связан с большими рисками, но при этом вам не потребуется приватизировать своё жильё. На начальных этапах эта задача не потребует вмешательства компаний и организаций, но дальнейшие действия и исход ситуации будет, всё же зависеть от риелторской компании.

Дело в том, что обмен является таковым только на бумагах, на деле это продажа с буфером. Буфер – это недвижимость, которая находится в собственности у риелторской конторы.

При осуществлении продажи, покупатель, сперва приобретает буферную жилплощадь, после чего меняется с вами, и по итогам сделки получает вашу квартиру, а вы в свою очередь получаете деньги от риелторов, по обратной процедуре купли-продажи.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации 2021

Для осуществления обмена муниципальной квартиры вам потребуется полный пакет документов на квартиру и некоторые справки, предоставление которых потребуется в администрацию, для получения разрешения на обмен. Вам понадобится:

• Паспорта всех прописанных в квартире;
• Справка о составе семьи, выписывается из домовой книги в ЖКУ;
• Выписка с лицевого счёта, подтверждающая отсутствие задолженностей;
• Льготные справки, если таковые имеются;
• Ордер или договор найма;
• Документы, подтверждающие ваше право на приватизацию;
• Кадастровые документы, в том числе копия кадастрового плана квартиры;
• Отказ от приватизации, заверенный нотариусом;

Кроме пакета документов обязательных к предоставлению, вам понадобится соблюсти следующие условия:

• Все лица, прописанные в квартире должны иметь адрес, по которому они будут прописаны после сделки, при этом количество выписываемых жильцов должно соответствовать количеству прописываемых;
• Обмениваемая жилплощадь должна быть больше 15 квадратных метров.

Затянуть описанную сделку может отсутствие некоторых документов, восстановление которых потребует времени. Рекомендуем вам воспользоваться услугами МФЦ при подаче документов на приватизацию, это минимизирует временные затраты. В среднем процесс приватизации занимает порядка 2 месяцев. Сроки осуществления договора купли-продажи стоит предусмотреть самостоятельно.

В данном случае, вы, как продавец можете столкнуться с тем, что покупатель передумает. Приватизация в данном случае уже будет запущена и обратить её будет нельзя. Рекомендуем вам, предусмотреть такое развитие событий и заключить с покупателем предварительное соглашение с задатком. Это позволит вам не прогадать и удостовериться в благонадёжности клиента.

Итог

Сегодня во многих населённых пунктах открывают организации МФЦ. Данная система нацелена на систематизированную подачу документов, по принципу «одного окна». Обратившись сюда, вы сможете в наиболее короткий срок приватизировать свою недвижимость.

Предварительная приватизация позволит вам заранее предусмотреть факт продажи, а в случае если вы проживёте в квартире ещё 3 года, то сможете сэкономить ещё и на налоге.

(2 оценок, среднее: 4,00 из 5) Загрузка…

Источник: https://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/mozhno-li-prodat-bez-eyo-privatizatsii.html

Несмотря на то что программа приватизации в нашей стране работает уже более двадцати лет, еще есть жилье, где недвижимое имущество не передано в частную собственность.

В нем можно жить, но продавать, дарить и передавать по наследству не получится. Казалось бы, на этом можно и завершить статью. Но, как и в других случаях, есть «лазейки», посредством которых, и невозможное становится возможным.

Поговорим о том, как продать муниципальную квартиру без приватизации.

Продажа неприватизированной квартиры

Как только «новоиспеченный» собственник получает свидетельство Росреестра о собственности, он может продавать квартиру. Поэтому сделку можно осуществить сразу же. Однако здесь нужно учесть некоторые детали.

По договору купли-продажи придется заплатить НДФЛ. Не подлежит налогообложению продажа лишь в случае, если приватизированная недвижимость в собственности более 3 лет (статья 217, пункт 17 Налогового кодекса).

В то же время собственник может рассчитывать на возврат суммы, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право имущественного вычета. Но оно действует только три года и распространяется на тех, кто является плательщиком НДФЛ.

Неприватизированными квартирами называют жилье, которое принадлежит государству и по документам не является частным. Поэтому в данном случае жильцы выступают как наниматели, тогда как государство – это владелец.

Раньше на вопрос «можно ли продать неприватизированную квартиру» ответ был «нет», т.к. подобное жилье подлежало только обмену.

Однако сейчас граждане находят все новые варианты продажи такой недвижимости, но законно ли это?

После продажи через приватизацию продавец оплатит кроме расходов за регистрацию жилища еще и 13 % налога от полученной прибыли. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса. Сам процесс перехода жилища в собственность бесплатный для тех лиц, кто еще не участвовал в приватизации. Стоимость услуг нотариальной конторы зависит от цены продаваемого жилища. Регистрация Росреестра обойдется в 2000 руб.

От момента подачи заявления в администрацию до получения документов с решением пройдет около 2 месяцев. На регистрацию Росреестра потребуется еще 2 недели. Если приватизация жилища будет проходить с участием судебных органов, процесс может затянуться до 6 месяцев.

Порядок действий продавца неприватизированной квартиры должен быть таким:

1. У покупателя берется расписка о передаче денег продавцу в случае совершения сделки.
2. Расписка заверяется у нотариуса.
3. У прописанных родственников или в органах местной власти (для постороннего человека) берут разрешение на прописку.
4. Документы передают в паспортный стол.
5. После оформления прописки на покупателя переоформляется лицевой счет и договора коммунальных услуг.
6. Продавец получает деньги и выписывается из неприватизированной квартиры.

Новый жилец для себя решает сам, что дальше делать с неприватизированным жилищем. Эта схема позволяет также продать комнату в коммунальной квартире, в общежитии. Сложнее продать по этой схеме, если продавец с родней с долями. Как продать долю в квартире – придется передать свою часть жилища другим собственникам за деньги через прописку, либо продавать через суд все жилище с последующим разделом полученной суммы.

Прописку в неприватизированном жилье оформляют бесплатно. При наличии всех разрешений на оформление документов уходит меньше одной недели. Понадобится справка об отсутствии долга по коммунальным услугам. Оплату расходов может взять на себя новый жилец с условием, что погашенная им сумма будет вычтена из цены за квартиру.

Обмен

Обменом неприватизированных квартир занимаются муниципальные риэлтерские организации (в прошлом бюро по обмену квартир). Здесь есть каталоги обменного жилищного фонда. Подать объявление о намерении обменять квартиру можно в местные СМИ. Сделка не состоится если жилище:

• подлежит сносу;
• признано аварийным;
• в нем проведена незаконная перепланировка.

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Квартиросъемщик, желающий обменять неприватизированное жилье должен:

1. Поместить объявление в газете, интернете.
2. Найти покупателя на неприватизированную квартиру и договориться с ним об условиях обмена с доплатой.
3. Продавец неприватизированной квартиры обращается в районную администрацию с просьбой разрешить обмен жилой площади. Бланк заявления выдадут на месте.
4. Получить доплату с клиента.
5. Переехать в жилье покупателя.

Важно. Обменять объект недвижимости легче на квартиру с аналогичным метражом жилой и общей площади. Самостоятельно найти подходящий вариант сложно. У серьезных риэлтерских организаций на случай заключения подобных сделок куплена собственная (буферная) жилищная территория, с использованием которых могут проводиться более сложные схемы продажи.

Для проведения сделки понадобится собрать пакет документов:

• паспорта и свидетельства о рождении всех жильцов;
• ордер (договор социального найма);
• разрешение от местной администрации;
• домовая книга;
• выписка ЕГРН;
• технический паспорт;
• разрешения на обмен от всех прописанных жильцов;
• доверенность на представителя.

Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен. Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает. Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища. Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок. Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.

Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.

Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.

Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.

Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

• узнать можно ли продать квартиру;
• подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
• подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
• после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
• получение аванса;
• регистрация права собственности в Росреестре;
• заключение договора купли-продажи.

Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:

• как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
• найти покупателя;
• взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
• переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
• получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
• выписаться из квартиры.

Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов.

Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.

Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

• подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
• найти покупателя;
• приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
• подать заявление на обмен в муниципалитет;
• после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
• оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
• продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.

Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье.

Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное». После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.

На жилой площади, собственником которого является государство, невозможно выделить доли с последующим правом выкупа, продажи, дарения и т.д. Причина одна: нельзя распоряжаться тем, что принадлежит не тебе, а другому. А такая квартира находится в собственности государства.

Продать неприватизированное жилье (квартиру, комнату, дом) сложно, но возможно. Существуют схемы, по которым можно продать такое жилье, причем это будет вполне законно.

Причины продажи неприватизированной квартиры:

• человек не желает утрачивать свое право на приватизацию, которым он может воспользоваться только единожды в жизни;
• нехватка времени или отсутствие желания заниматься процессом приватизации, поскольку эта процедура весьма утомительная и растянута по времени. А также требует немало средств;
• человек хочет другую жилплощадь более новую или просторную.

Раньше, еще во времена СССР самым распространенным способом решения жилищной проблемы был обмен. Сегодня это не актуально. Оптимально – продать.

• Можно прописать потенциального покупателя на жилую площадь неприватизированной квартиры с последующей выпиской основного квартиросъемщика. По закону это будет выглядеть как оформление постороннего лица по договору-найму для проживания.После заключения договора продавец получает оговоренную сумму и выписывается с данной площади. Покупатель теперь может начать процесс приватизации на себя;
• Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье. Тогда две площади будут меняться как муниципальные. Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе. Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями. Наниматель выпишется и на основании договора – дарения станет собственником приватизированного жилья, а покупатель станет нанимателем. За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену. Также покупатель теряет право на получение государственного жилья, на стандартный налоговый вычет, которым он мог воспользоваться, если бы приобрел приватизированную жилплощадь;
• Проще всего продать неприватизированное место жительства, приватизировав его.

Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:

• Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;
• Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;
• Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;
• Необходимо оговорить сроки, согласно которым владелец выпишется с жилплощади. Чтобы освобождение квартиры или дома не превратилось в бесконечность, сроки лучше прописать на бумаге и оформить нотариально;
• Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;
• Следует обращать внимание на то, что площадь продаваемой или обмениваемой квартиры не должна быть меньше 15 квадратных метров;
• Если происходит обмен, то сколько людей выехало, столько и должно въехать;
• Если на продаваемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, то будут вовлечены органы опеки и попечительства. Им необходимо предоставить гарантии того, что права на жилплощадь несовершеннолетнего при продаже (обмене) не будут нарушены.

Как продать неприватизированную квартиру?

Согласно законодательству квартира, которая не приватизирована, считается муниципальной, а основной квартиросъемщик в таком случае ограничен в правах – он не может ее продать, не имеет права кого-то там прописать, официально сдать в аренду или же использовать как залоговое имущество. Другими словами, не имеет права выполнять с ней юридические операции, а наследники должны будут доказать свои права на имущество.

Приватизация, по сути, не является сложным процессом, а каждый гражданин РФ имеет один раз воспользоваться ею бесплатно. Но, все же случаи, когда объект недвижимости длительное время не приватизирован, а сделать с ним что-то нужно – не редкость. Поэтому, далее поговорим о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать.

Продажа приватизированного жилья регламентируется статьями 549-558 ГК РФ. Если же объект не приватизирован, то есть находится в муниципальной собственности, действия с ним регламентируются Жилищным Кодексом РФ. Согласно законодательству, продать неприватизированную квартиру в таком виде, как это понимает ГК РФ в виде оформления сделки купли-продажи, невозможно.

Законодательно можно найти другие обходные пути, но нужно понимать и то, что риски, а также бумажная волокита, существенно возрастают. Более того – сроки таких сделок дольше, да и в цене такая квартира может «упасть».

Существует несколько способов продать квартиру, которая неприватизированная:

• Все же приватизировать квартиру – это дольше, но законно и исключает риски.
• Прописка покупателя – потенциальный покупатель прописывается, на него переоформляется лицевой счет, после чего осуществляется передача денег.
• Обмен – в таком случае можно обменять только неприватизированную квартиру на приватизированную.

Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету. В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

Способы	Плюсы	Минусы	Стоимость	Срок исполнения

Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем Можно отказаться от продажи на этапе приватизации.
Продажа за более высокую цену. Длительный поиск покупателя.

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Порядок, этапы

Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:

• как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
• найти покупателя;
• взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
• переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
• получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
• выписаться из квартиры.

Процедура, процесс

Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов. Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.

Как продать приватизированную квартиру?

Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

Порядок, этапы

• подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
• найти покупателя;
• приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
• подать заявление на обмен в муниципалитет;
• после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
• оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
• продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.

Процедура, процесс

Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье. Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное». После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.

Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются. Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь. Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.

Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

• при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
• в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

Согласно статье 209 ГК РФ квартиру могут продать только собственники этого жилья. Неприватизированная квартира относится к муниципальному фонду и распоряжается ею только государство. В отношении таких квартир существует ограничение на продажу, потому сделки с ними будут признаны ничтожными. Вот тут и возникает вопрос, насколько возможно ее продать?

Если идти по пути приватизации, то он хоть и продолжительный, но наименее рискованный. Для этого потребуется составить заявление от всех участников приватизации, включая несовершеннолетних детей, и собрать пакет документов:

[3]

• паспорта и свидетельства о рождении всех участников;
• договор социального найма, на основании которого граждане проживают в муниципальном помещении;
• технический паспорт на квартиру;
• выписка из ЕГРН на объект недвижимости;
• согласия остальных членов семьи;
• доверенность, если интересы кого-либо представлены доверенным лицом;
• справка о составе семьи и лицах, прописанных в квартире;
• справка о начисленной жилищной квоте;
• документ о получении жилищных льгот;
• разрешение от местного органа власти на приватизацию жилья;
• согласие на прописку граждан.

Правила приватизации муниципального жилья в 2021 году

Существуют два типа жилплощади: та, что подлежит приватизации, но по каким-либо причинам жильцы не оформили её в собственность, и та, что в принципе не может перейти в частное владение. К последним относятся:

• комнаты в общежитиях;
• жильё в закрытых военных городках;
• служебные квартиры;
• аварийное жильё;
• квадратные метры, чьи собственники против приватизации;
• сельские дома, находящиеся в ведении органов социальной защиты.

Если квадратные метры не попадают ни под одну из категорий, то приватизация возможна. Самый простой и законный способ, как продать неприватизированную квартиру – оформить право собственности на неё и продать по стандартной процедуре. Вот только у жильцов не всегда имеются средства на выкуп квартиры у муниципалитета, а потому при желании сменить место жительства, приходится пользоваться обходными путями.

Внимание! Не существует способов продать квартиру на законных основаниях, если она не приватизирована, по стандартному договору купли-продажи. Агентства или риэлторы, которые предлагают услуги по сделкам такого рода – мошенники.

Можно продать неприватизированную квартиру и через оформление её в собственность. Только не за собственные средства, а за те, что будущий покупатель готов внести в качестве залога. Такая схема отлично подходит тем, кто готов потратить время и не имеет иных возможностей найти средства на оформление жилья. Для этого необходимо:

• получить разрешение на приватизацию жилья в районной администрации;
• найти покупателя, готового внести залог и ждать несколько недель до получения продавцом свидетельства на квартиру;
• получив залог, выкупить у муниципалитета квадратные метры, и оформить в собственность;
• по стандартной процедуре продать квартиру человеку, внёсшему залог, и получить оставшиеся средства.

Рассмотрим все способы продажи муниципальной квартиры подробней, ведь каждая из них имеет свои особенности.

Согласно статье 72 Жилищного кодекса государство позволяет произвести сделку по обмену квартир предоставленных по договорам социального найма. Но законодательством (ст. 73 ЖК РФ) ограничено проведение процедуры обмена в случаях, когда:

• дом, где находится жилье, признан аварийным и подлежит сносу;
• квартира подвергалась перепланировке, которая не зафиксирована официально;
• наниматель признан недееспособным или является несовершеннолетним гражданином, что лишает его прав на совершение сделок с недвижимыми объектами;
• при расторжении или изменении договора социального найма.

Процедура обмена имеет следующий порядок:

1. Подается запрос в муниципалитет на получение разрешения на обмен.
2. Поиск квартиросъемщика снимающее социальную квартиру самостоятельно или через агентство недвижимости.
3. Подписывается соглашение с покупателем.
4. Производится обмен неприватизированной квартиры.
5. Продавец регистрирует право собственности, возникшее у него в отношении приватизированной квартиры, полученной в ходе сделки.
6. Продавец получает денежные средства в случае обмена с доплатой.

Вторым вариантом может выступать обмен на «буферную» квартиру, право собственности на которую принадлежит агентству недвижимости. Тогда производится процедура обмена, а затем агентство якобы выкупает жилье обратно. В результате продавец неприватизированной квартиры получает на руки денежные средства из расчета стоимости муниципального жилья минус понесенные в результате сделки расходы.

Такая процедура реализации неприватизированной квартиры сложна и опасна с точки зрения мошеннических схем.

Продажа неприватизированной квартиры является сложным и рискованным процессом, в результате которого можно столкнуться со следующими ситуациями:

1. Обмен неприватизированного жилья через «буферную» жилплощадь является притворной сделкой, влекущей за собой риски признания ее недействительной. Любое заинтересованное лицо вправе инициировать процедуру признания сделки таковой. Тогда придется быть готовым к судебному разбирательству и возврату к первоначальному виду.
2. Агентство может отказаться выкупать «буферную» квартиру и повлиять на них будет невозможно.
3. Росреестр может отказать в регистрации договора сделки, по которому продана неприватизированная квартира. Такой договор в этом случае будет недействительным, а переданный покупателем аванс вряд ли ему вернется.
4. Сделку по продаже муниципальной квартиры может оспорить в суде ее собственник (орган местной власти), если не получено согласие на обмен или прописку. Она признается мнимой или притворной, а договорные обязательства между покупателем и продавцом отменяются.

Чтобы хоть как-то себя обезопасить, прописывайте все условия продажи в договоре сделки:

• цену квартиры;
• обязанности и ответственность сторон;
• условия расторжения соглашения.

Если же покупатель передает задаток, то необходимо делать это по предварительному договору, в котором указать обязанность продавца подписать соглашение о сделке после процедуры приватизации, в нем зафиксировать передачу остатка.

Самым лучшим и безопасным будет вариант с приватизацией квартиры и последующей ее продажей.

Реализация приватизированной недвижимости должна проходить в соответствии с требованиями закона.

К таковым относятся:

• отсутствие несогласованных перепланировок помещения;
• продаваемая недвижимость недолжна, иметь обременений;
• при наличии детей, не достигших возраста восемнадцати лет, появляются дополнительные сложности и требования к предоставляемым документам;
• если владельцев не один, то следует учитывать согласие всех сторон.

Подобные условия касаются не только квартир, прошедших процесс приватизации они распространяются на всю недвижимость, подлежащую реализации.

ВАЖНО !!! Продажа будет возможна только в случае если имеется вся необходимая документация, соответствующая действительности и отсутствуют проблемы с юридической стороны.

Продать неприватизированную квартиру

Процедура продажи приватизированного жилья осуществляется по стандартной схеме.

Итак, порядок продажи включает в себя такие этапы:

• определить стоимость продающейся квартиры, тут стоит быть объективным и не завышать ее реальную цену. Покупатели всегда сравнивают цены с подобными вариантами на рынке недвижимости;
• следует провести подготовку недвижимости к ее последующей реализации. Для этого нужно не только привести жилье в соответствующий вид, но и пересмотреть все имеющиеся документы, подготовить бумаги, которых не достает и т.д.;
• написать объявление о продаже. Текст его должен включать в себя точную информацию о квартире, описание должно быть красочным чтобы привлечь покупателя. Наличие фото недвижимости и прилегающей к дому территории будет плюсом;
• проведение осмотров квартиры. Тут следует подготовиться к вопросам, которые могут возникнуть со стороны покупателей;
• проведение сделки. Следует заранее выбрать каким образом сделка будет проведена, варианты передачи денежных средств и т.д.

Провести сделку по продаже жилья возможно, как самостоятельно, так и прибегнув к услугам риелтора и юриста. Их помощь обезопасит сделку и снимет с продавцов необходимость в самостоятельном поиске покупателей, встреч с ними и в подготовке ряда необходимых бумаг.

В большинстве случаев в качестве собственников приватизированного жилья выступают несколько собственников, как правило, это супруги и их дети. В такой ситуации продать недвижимость без разрешения всех владельцев невозможно.

Собственность, полученная на членов семьи, становится общей и подразделяется на:

• долевую;
• совместную.

Совместная собственность означает, что владельцы не имеют во владении какой-то определенной части имущества. Для реализации квартиры в этом случае, потребуется обращение в суд для того чтобы в судебном порядке владельцам были выделены доли. Распределение, которых будет проведено в соответствии с интересами сторон.

ВАЖНО !!! Выделение болей может быть совершено как в процентном, так и в натуральном виде. То есть если в помещении имеется несколько жилых комнат, то они могут быть распределены между владельцами, а оставшаяся нежилая, разделена в процентном соотношении.

После того как будут определены доли владения, продажа будет проводиться в соответствии со ст.250 ГК РФ, а она гласит если продажу решила совершить одна из сторон, в первую очередь необходимо предложить ее покупку совладельцам. Стоимость должна соответствовать той, что установлена на рынке.

Итак, закон предусматривает несколько путей продажи приватизированного жилого помещения:

• продажа жилья совершается одновременно всеми владельцами приватизированного жилья, договор продажи может быть составлен как общий или индивидуально для каждого собственника, участвующего в сделке;
• продажа проводиться только одним из собственников, и в соответствии с законом (НК РФ ст.220) доля преимущественно предлагается совладельцам, и они ее выкупают;
• доля также продается только одним из владельцев, но выкупать ее совладельцы отказались, и она продается постороннему лицу.

При совершении сделки с участием нескольких владельцев следует быть внимательным к документам, проверить, чтоб не было граждан, которые не приняли участие в приватизации, чтоб присутствовали согласия всех собственников на проведение сделки это если продажа совершается только одной стороной владельцем.

У приватизированной квартиры могут быть не только владельцы, участвовавшие в приватизации, но те что отказались, но остались прописаны на жилой площади. У этих лиц сохраняется право на проживание в квартире причем не ограниченное время. Вряд ли найдется покупатель, желающий купить квартиру с прописанными жильцами никто не захочет жить совместно с посторонними лицами. Что же можно сделать при такой ситуации?

Закон допускает выписку подобного лица, но совершить это возможно только при наличии некоторых обстоятельств:

• переезд такого жильца в иное помещение по собственной инициативе;
• если зарегистрированное лицо не проживает на территории длительный период времени и не собирается возвращаться туда, по собственному желанию, а не по причине того, что владельцы этому препятствуют;
• приписанный гражданин не выплачивает свою часть за коммунальные услуги.

Если такие обстоятельства присутствуют, то в судебном порядке, возможно, выписать жильца. Исключениями будут те случаи, когда житель:

• дитя чей возраст менее 18 лет;
• граждане, имеющие ограниченные способности (инвалиды);
• лица преклонного возраста.

Подобные категории граждан также могли проживать в жилом помещении, но не участвовать в процедуре приватизации. При наличии регистрации в такой квартире они не могут быть выписаны оттуда.

• Льготы
  • Что входит в социальный пакет участника боевых действий в 2021 году?
  • Что дает чернобыльское удостоверение в России?
  • Как получить квартиру от государства? Программа для молодых семей
  • Какие есть льготы для сирот после 23 лет?
  • Условия программы «Жилище» на 2018-2020 годы
  • Кому положена льгота по оплате за капитальный ремонт?
  • Что входит в социальный пакет для инвалидов в 2021 году?
  • Какие существуют льготы по потере кормильца в 2021 году?
  • Может ли пенсионер московской области ездить бесплатно на ласточке
  • Какие положены льготы сиротам после 18 лет?

• Семейное право
• Наследственное право
• Земельное право
• Трудовое право
• Автомобильное право
• Уголовное право
• Недвижимость
• Финансы
• Налоги
• Льготы
• Ипотека

Через сколько можно продать квартиру после приватизации

Стандартный перечень документов для приватизации жилья:

• Паспорта всех участников процесса, свидетельства о рождении детей.
• Договор социального найма.
• Ордер (при наличии). Если ордер утерян, следует взять копию распоряжения о предоставлении квартиры в городском архиве.
• Справка о неучастии в приватизации для всех членов семьи (БТИ) – нужна, если гражданин менял место прописки с 1991 года.
• Согласие на приватизацию от всех зарегистрированных в квартире лиц. Дети от 14 до 18 лет ставят подпись в присутствии родителей (опекунов), от лица детей до 14 лет подают заявление родители.
• Выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года.
• Заявление на приватизацию.

Скачать заявление на приватизацию муниципальной квартиры (образец/бланк)

Скачать образец заполнения заявления

Статей 72 Жилищного кодекса РФ разрешены сделки по обмену квартир с ордерами в социальном найме.

Как происходит оформление договора?

Обмен социальным жильем не допускается в отношении (ст.73 ЖК РФ), когда:

• право на пользование жильем оспаривается в суде;
• принято решение властями о сносе дома;
• здание требует капитального ремонта;
• запланировано переоборудование, перепланировка, изменение назначения использования жилых помещений, например, в офисы;
• при вселении в коммунальную квартиры лиц с хроническими заболеваниями;
• в суде рассматривается иск о расторжении/изменении договора соцнайма;
• дом признан непригодным для проживания.

Обмен неприватизированными квартирами предполагает совершение сделки с равноценным жильем без доплаты.

Особые сложности при проведении обмена квартирами происходит при зарегистрированных в квартире детях. За изменением жилищных прав несовершеннолетних осуществляет контроль орган Опеки и попечительства. При обмене жилплощадью следует получить разрешение в госоргане.

Выдача документа происходит при условии улучшения условий проживания: близость детсада, школы, спортивных заведений, транспортной развязки.

Если вследствие переезда жилплощадь, приходящаяся на нанимателей и совместно проживающих с ним граждан, будет уменьшена до установленных законом пределов, в проведении сделки откажут. На основании п.4 ст.2 Закона города Москвы «Об улучшении жилищных условий жителей Москвы» норма составляет 10 кв.м. на человека. Государство ограничивает сделки, при участии в которых граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 51 ЖК РФ).

Необходимо учитывать, что при переезде в центральный район города с развитой инфраструктурой, но при уменьшении квадратных метров жилья, опека и попечительство скорее согласятся на проведение сделки. При смене квартиры на меньшую площадь, для сравнения, на окраине, однозначно будет получен отказ.

Как происходит обмен неприватизированными квартирами.

Наниматели обмениваемых квартир составляют совместное заявление и подают его в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (МГЦАЖ).

Пользователи помещений прикладывают к заявлению:

1. ордер;
2. договор соцнайма;
3. обменный ордер при наличии;
4. копии паспортов совершеннолетних жильцов неприватизированной квартиры, покупателя;
5. свидетельства о браке, о рождении детей;
6. копию решения или выписку госоргана или органа местной власти о предоставлении жилья в пользование;
7. выписка из домой книги о зарегистрированных гражданах;
8. согласие опеки и попечительства, если в обмениваемых квартирах проживают дети или недееспособные;
9. письменное разрешение совместно проживающих с нанимателем граждан;
10. отсутствующие жильцы неприватизированной квартиры подписывают согласие на обмен у нотариуса.

Порядок рассмотрения заявления регламентируется Постановлением правительства Москвы от 26 мая 2009 г. № 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве».

Решение об обмене квартирами принимает Департамент жилищной политики и жилищного фонда в течение 10 рабочих дней. При вынесении решения учитываются рекомендации и замечания Комиссии по жилищным вопросам правительства Москвы.

Согласие Комиссии по жилищным вопросам при Правительстве Москвы и договор на обмен помещениями наниматели могут получить в ГУП “Мосжилсервис”.

Граждане обращаются с этими документами к собственникам жилого фонда регионального или муниципального уровня. Старые договоры о найме расторгаются. Заключаются соглашения о социальном найме на новых жильцов. Составление новых договоров социального найма занимает не более 10 рабочих дней.

Готовые новые договора социального найма жильцы обмениваемых квартир в столице получают в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (п.4.10 Распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.06.2005 N 275 “Об утверждении Временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве”).

После получения соглашения на руки граждане могут зарегистрироваться на жилплощади.

Суть этого варианта заключается в поиске покупателя, готового оплатить стоимость приватизации. Сделка проводится в несколько этапов:

1.Поиск покупателя и анализ договора социального найма на предмет возможности приватизации.

Администрация региона/района отказывает в передаче в собственность граждан квартир:

• в общежитиях;
• в военных закрытых городках;
• в аварийном состоянии;
• в служебном жилом фонде;
• в домах учреждения соцзащиты населения в сельской местности.

2. Покупатель вносит задаток за квартиру в размере 5-10% от стоимости и компенсирует расходы на приватизацию. Это прописывается в договоре задатка.

3. Готовим и подаем документы на приватизацию.

4. После возникновения собственности и получения свидетельства Росреестра проводится сделка купли-продажи жилья.

• При обмене неприватизированными квартирами разной ценовой категории предполагается доплата. Основной минус заключается в передаче денег за квартиру по расписке без указания стоимости в договоре. Предполагается, что обмен производится равноценным жильем. Кроме того, наниматель помещения вправе только обменять жилплощадь. Распоряжение имуществом возможно же только после получения собственности: продажи, внесения залога, дарения и т.д. Доказать в суде, что покупатель не рассчитался за квартиру при обмене, практически невозможно.
• Стать собственником квартиры по договору соцнайма наниматель, истративший право на приватизацию, не сможет.
• Запрет на получение налогового вычета при обмене неприватизированного жилья.
• Существует гарантия, что сделка не сорвется в последний момент по причине залога или ареста квартиры по социальному найму.

Похожие записи:

• Калькулятор лошадиных сил 2021 год Московская область
• Сбор за загрязнение окружающей среды 2021
• Запись в трудовой книжке об увольнении по собственному генерального директора учредителя 2021 на основании приказа или решения?