Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать проект дома чтобы получить разрешение на строительство в 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Собственник земли, желающий возвести на ней жилой дом, должен внимательно ознакомиться с нормами Градостроительного кодекса РФ ст. 51. Свод правил, содержащийся в нем, регулирует все этапы строительства: от подготовки документов, до ввода готового дома в эксплуатацию.
Помимо указанного кодекса учитываются нормы Земельного и Гражданского кодексов, строительные регламенты. Если речь идет о частном домовладении, то для него требования будут следующими:
- этажность ограничена тремя этажами в высоту;
- общая площадь построенного дома не должны быть более 1500 кв.м.;
- дом предусматривает проживание одной семьи;
- от дома соседа должно быть соблюдено расстояние – не менее 8 метров;
- со стороны улицы расстояние до жилого дома или хозяйственной постройки – 5 метров и более.
На положительное или отрицательное решение компетентных органов в вопросе стройки дома влияют не только его параметры, но и разрешенное использование земли, на которой планируется его возведение. Идеально, если оно обозначено под индивидуальное жилищное строительство. Тогда и проблем в этой стороны ждать не стоит.
Можно построить жилой дом и на земле садоводческого товарищества, но потребуется согласие на это от всех его членов. На участках под садоводство и огородничество вообще возможно производить подобные действия только при отсутствии возражений со стороны администрации поселения, к которому земля относится.
Решение о разрешении собственнику земли построить на ней жилой дом выдается администрацией муниципального образования по месту расположения надела. Но существует ряд случаев, когда положительное решение зависит от региональных властей или соответствующего министерства. Это следующие моменты:
- расположение участка одновременно на территории нескольких муниципальных образований или субъектов РФ;
- в случае расположения надела в особо охраняемой природной зоне;
- территория участка относится к закрытому административному образованию;
- особые случай, которые указаны в Градостроительном кодексе.
После предоставления полного пакета документов хозяин земельного участка может отсчитывать 10 календарных дней, в течение которого происходит его рассмотрение жилищной комиссией в администрации. В результате будет выдано положительное или отрицательное решение.
В первом случае у собственника будет 10 лет на закладку фундамента, строительство и ввод в эксплуатацию. Если в течение этого срока никаких действий не производилось, то потребуется заново получать разрешение.
Отрицательное решение вправе оспорить в суде при предоставлении обоснованных фактов несогласия с мнением местных властей.
Сам документ разрешения на строительство жилого дома выдается бесплатно. Но стоимость бумаг для этого может зависеть от различных ситуаций и обстоятельств. В целом она варьируется в пределах 15-40 тысяч рублей.
Возведение жилого строения без полученного разрешения считается незаконно и влечет за собой ответственность владельца участка, на котором оно построено. По закону это самовольная постройка и получить документ о праве собственности на нее будет невозможно. Последствиями этого будет отсутствие прав распоряжаться строением, в частности его не продать, не подарить и не завещать. То есть любые юридические действия с домом будут запрещены.
Самым неприятным последствием можно назвать вынесенное судом решение о признании здания незаконной постройкой и обязанность его снести за счет собственника земельного участка, где оно находится. Однако, если разрешенное использование земли позволяет возведение на ней жилого строения и оно не создает угрозу жизни и здоровья гражданам, то суд может принять доводы собственника земли и узаконить строение.
К тому же получение технических условий на подключение к коммуникациям осуществляется только специализированными службами. Согласование разрешений происходит на основании разрешительных документов на недвижимый объект. Если их нет, то и подключить дом к водоснабжению, электричеству, газу будет невозможным.
Кроме вышеперечисленных неприятных последствий строительства капитального строения без соответствующего разрешения следует указать и на административную ответственность владельца земли. Если обозначить ее для физического лица, то это будет штраф размером от 2 до 5 тысяч рублей.
Градостроительным кодексом определены случаи, когда не требуется получение разрешения на строительство, это:
- Возведение некапитальных строений и иных подсобных построек на землях для ведения дачного хозяйства и садоводства.
- Если на участке земли, полученном гражданином не для ведения предпринимательской деятельности, планируется строительство гаража.
Как получить разрешение на строительство дома в 2021 году
Для обоих документов, упомянутых выше по тексту, действующим законодательством предусмотрены и утверждены свои формы.
Так, бланк разрешения на строительство жилого дома и прочих капитальных объектов утвержден Приказом Минстроя России от 19.02.2015 года № 117/пр (Приложение № 1). Данный документ включает в себя следующие сведения:
- «Шапка» документа – тут прописываются сведения об адресате, то есть застройщике. Должно быть указано его полное наименование (если юридическое лицо) или же ФИО (для граждан), а также адрес, почтовый индекс и электронная почта.
- Название документа, его номер и дата составления, наименование ведомства, одобрившего строительство заявленного объекта.
- Характеристики капитальной постройки – в этом разделе указываются следующие данные:
- тип работ (строительство, реконструкция и т.д.),
- название объекта в соответствии с формулировкой, приведенной в проектной документации, а также сведения об экспертизе этих бумаг,
- кадастровый номер земли,
- информация о градостроительном плате участка,
- общая площадь объекта, а также прилегающего земельного участка, количество этажей, в том числе подземных, и прочие сведения.
- В заключительной части документа прописывается срок действия разрешения с указанием основания его установления (это может быть соответствующий раздел проектной документации или ссылка на нормативный акт), а также ставится дата и подпись уполномоченного органа, выдавшего этот документ.
Из положений ст. 51 и 51.1 ГрК РФ следует вывод о том, что для согласования возведения объекта капитального строительства, обращаться следует в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Исключением являются следующие случаи (п. 5-6 ст. 51 ГрК РФ):
- возведение объекта планируется на земле, предназначенной для пользования недрами и предоставленной в этих целях – в таком случае обращаться за разрешением нужно в Министерство природных ресурсов и экологии России,
- планируется строительство или реконструкция объекта, предназначенного для использования атомной энергии – подавать заявление следует в «Росатом»,
- речь идет о строительстве/реконструкции объекта, относящегося к космической инфраструктуре – выдавать разрешение в этом случае уполномочена организация «Роскосмос»,
- иные исключения, предусмотренные законом.
Во всех прочих ситуациях получить разрешение на строительство частного дома и других видов капитальных построек можно в районной администрации соответствующей области/региона. К примеру, в Санкт-Петербурге согласовывать будущее строительство дома на участке или любой другой постройки следует в Службе государственного строительного надзора и экспертизы.
Согласно единым правилам в качестве заявителя при выдаче разрешения (уведомления) на строительство объекта выступает застройщик. Это может быть физическое или юридическое лицо (организация), планирующее возведение, реконструкцию или изменение определенной капитальной постройки.
Таким образом, подавать документы на выдачу разрешения (уведомления) может гражданин, планирующий строительство дома на своем участке, или же уполномоченный представитель организации, желающей начать строительные работы.
Кроме того, в качестве заявителя также может выступать доверенное лицо застройщика. В данном случае у первого на руках должна быть действующая доверенность на совершение подобных действий.
Общий алгоритм действий при согласовании строительства жилого или садового дома подробно описан в ст. 51.1 ГрК РФ. Порядок подачи и получения соответствующего уведомления включает в себя следующие шаги:
- Подготовка уведомления (аналог заявления) согласно единой утвержденной форме.
- Сбор установленного законом перечня документов (подробно все бумаги описаны ниже по тексту).
- Выбор способа направления бумаг в адрес органа государственной власти, уполномоченного выдавать разрешения на строительство. Здесь доступны следующие варианты (п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ):
- личный визит в соответствующее ведомство,
- обращение в МФЦ (многофункциональный центр),
- направление бумаг по почте (письмо следует заказывать с уведомлением о вручении),
- использование портала «Госуслуги».
- После того, как документы будут отправлены, следует дождаться окончания их проверки.
- В течение установленного законом периода времени государственный орган направит заявителю уведомление о соответствии объекта ИЖС (садового дома) всем требованиям и нормам или о несоответствии заявленных параметров.
Проектирование для Росреестра и согласование проекта и техплана в 2021 году
В качестве примера можно привести следующие случаи, при которых обязательно получение разрешения на строительство объекта:
- возведение многоквартирного жилого дома,
- постройка гидротехнических сооружений,
- строительство объектов, связанных с добычей полезных ископаемых,
- проведение работ по созданию автомобильных и железных дорог, предназначенных для общего пользования,
- прочие случаи.
Выбор ведомства, в которое следует обращаться для получения такого документа зависит от вида объекта, строительство которого планируется. Здесь возможны следующие варианты:
- органы местной власти, находящиеся на территории расположения земельного участка (в большинстве случаев),
- организация «Росатом» (по объектам в области атомной энергии),
- «Роскосмос» (при строительстве/реконструкции построек в области космической инфраструктуры),
- Минстрой РФ (при возведении объекта на территории двух и более регионов),
- иные уполномоченные органы государственной власти.
В целом, процедура получения разрешения на строительство включает в себя следующие шаги:
- Подготовка заявления согласно утвержденной форме.
- Сбор документов.
- Подача полного пакета бумаг в государственное ведомство, уполномоченное выдавать разрешения на строительство. Сделать это можно через МФЦ.
- Далее нужно дождаться окончания этапа проверки представленных документов. Если все будет в порядке, заявителю выдадут разрешение.
Для получения разрешительных документов на индивидуальное жилищное строительство осуществляется по тому же принципу, что и в случае с объектами капитального строительства. Только здесь пакет документов чуть меньше, так как эти здания считаются менее сложными из-за меньшего количества предъявляемых к ним требований. Обращаться тоже необходимо в многофункциональный центр по месту нахождения участка предполагаемого строительства.
Правообладатель земельного участка может зарегистрировать только один жилой дом, на который и получают разрешительные документы. Гостевой домик может быть отнесен к разряду хозяйственных и других вспомогательных построек. По этой причине на них не требуется оформление разрешения. Мансарда и балконы пристраиваются к уже имеющемуся жилому строению. Они требуют получения разрешения.
Индивидуальный жилой дом не может быть выше 3 этажей. На постройку выше требуется уже другой пакет документов. Регламентируемые предельные значения основных параметров жилого дома выглядит так:
- хотя бы одна жилая комната – 12 кв.м. гостиная или 8 кв.м. спальня;
- раздельный санузел – ширина от 1,5 м для ванной и от 0,8 для туалета;
- кухня – 6-8 кв.м.;
- коридоры – ширина от 0,85 м.
Согласно законодательству, объектом индивидуального жилищного строительства (ИЖС) является отдельно стоящий дом высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания в нем одной семьи. Для таких объектов необязательно собирать проектную документацию. Участки под эти объекты друг от друга и от территорий, предназначенных для общего пользования, отделяются красными линиями. Минимальное расстояние от них до возводимого сооружения обязательно соблюдаются при проектировании. Без учета этого условия разрешение на строительство не выдают.
Как получить разрешение на строительство дома
ВНИМАНИЕ! Основная задача разрешения – подтверждение безопасности строительства.
Документ делается после тщательного изучения проектной документации и особенностей участка под застройку. Разрешительная бумага указывает, что проект соответствует по свей архитектуре, технологиям, материалам существующим строительным нормам. Когда дом будет возведен, он не представит опасности для окружающей природы, для людей, для других объектов.
К составлению документа существует несколько требований:
- Разрешение нужно составлять с учетом градостроительного кодекса.
- С учетом требований пожарной безопасности.
- Он должен соответствовать нормам санитарно-эпидемиологическим, строительным.
- Также обязательное требование – соответствие документа нормам технического надзора.
В перечень обязательных документов входит:
- удостоверение личности землевладельца (если оформление осуществляется через представителя – доверенность);
- документация, устанавливающая юридическое право на земельный надел;
- градостроительный план;
- проектная документация, в том числе информация об инженерных коммуникациях, пояснительная записка и т.п.;
- положительное заключение от независимого эксперта (если требуется ее экспертиза).
Важно! Если экспертиза проводилась негосударственным органом, необходим документ, подтверждающий полномочия организации.
При подаче документов поводом для отказа может стать:
- неполный комплект документов;
- бумаги не соответствуют установленным требованиям;
- обратилось ненадлежащее лицо.
Отказ после рассмотрения документов:
- габариты или технико-экономические показатели будущего строения не соответствуют ГК РФ.
С требованием по данному документу знакомы все строительные компании, да и частные застройщики слышали о том, что нужно получать разрешение на возведение жилого дома. Но стоит ли добиваться предоставления такого документа на строительство дачи, садового домика? В этом вопросе есть несколько нюансов.
До последнего времени дачи строились без разрешения, потом их постройку стало возможным узаконить благодаря закону «о дачной амнистии». Но владельцы дач все чаще желают оформить свой дом как объект капитального строительства, предназначенный для постоянного проживания. Отсутствие разрешения на постройку создаст немало преград при решении вопроса.
Данный документ также потребуется, если владелец дачи захочет подвести к ней электричество, газ, другие коммуникации. Поэтому, если возведение дачного домика только планируется, лучше оформить стандартные документы сразу. Проблем и так будет достаточно при рассмотрении перевода дачи в ранг жилого дома, с последующей регистрацией.
ВНИМАНИЕ! Если земельный участок по своей категории изначально предназначен под индивидуальное жилое строительство, разрешение нужно обязательно.
Оформление объекта ИЖС допускается только при наличии уведомлений о соответствии построенного дома разрешенным параметрам. Поэтому дом нужно возводить в соответствии с градостроительными нормами. Дом на садовом участке тоже важно строить согласно правилам застройки, но для регистрации достаточно одного технического плана. Упрощенный порядок регистрации домов в СНТ (без уведомлений) действует до 1 марта 2026 года.
Обязанность по постановке многоквартирного дома на учет со всеми квартирами целиком лежит на застройщике. Участнику долевого строительства останется только зарегистрировать право собственности.
Нужен Ли Проект Дома Для Строительства На Своем Участке В 2021 Году
Приобретая земельный участок, владелец планирует построить на нем загородную дачу, где будет проводить лето и периодически приезжать зимой. Или даже полноценный дом для постоянного проживания. О том, какие строительные материалы существуют, о роли проекта и стоимости работ мы уже говорили в прошлых статьях. Сейчас пришло время обсудить следующие темы:
- какой участок под строительство мы приобрели;
- что такое разрешение на строительство;
- какие документы необходимы, чтобы получить разрешение на строительство;
- порядок получения разрешения и т.д..
После того, как разобрались с категорией земли и видом разрешенного использования, появляются новые и не менее важные вопросы. К примеру, можно ли строить частный дом без проекта и можно ли в этом случае получить разрешение на строительство.
Разрешить все противоречия нам поможет Градостроительный кодекс РФ. Открывая статью 48 “Архитектурно-строительное проектирование”, пункт 3, 4 и 5, читаем следующее:
– в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
– не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.
– Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство.
Ознакомившись со статьями 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, можно сказать, что разрешение на строительство индивидуального жилого дома – это документ, выдаваемый в установленном законом порядке и подтверждающий соответствие проектной документации градостроительному плану и проекту планировки территории. На заметку! Для ИЖС разрешение на строительство является одним из самых необходимых документов. Более того, без разрешения на строительство ИЖС может попросту оказаться под угрозой, так как без него невозможно, например, взять кредит на строительство и многое другое.
Опираясь на основные пункты статей 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, представленные выше, обсудим, какие документы необходимы для строительства индивидуального жилого дома.
Как поставить дом на кадастровый учет в 2021 году: порядок и особенности
В течение 30 дней с момента подачи застройщиком заявления и предоставления вышеперечисленных документов, проводятся следующие процедуры:
- проверка по наличию всех документов, прилагаемых к заявлению;
- проверка соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта ИЖС требованиям градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) красным линиям.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного Кодекса РФ, разрешение на строительство:
- подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), а в отсутствии градостроительного плана – разрешенному использованию участка;
- дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.
При продаже участка новому собственнику получать разрешение на строительство уже не нужно, если только не истек десятилетний срок его действия. Потому как разрешение не привязано к конкретному лицу, оно действует в отношении участка в целом.
Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
Когда получение разрешения на строительство дома на участке не нужно? Вы обойдетесь без него при соблюдении следующих условий:
- здание будет отдельно стоящим;
- проект не предусматривает разделения на квартиры;
- в постройке не больше 3 этажей;
- она рассчитана на проживание 1 семьи;
- высота не превышает 20 м.
В подобных случаях достаточно отправить уведомление в соответствующую инстанцию (подробную информацию читайте здесь).
Ограничения на высоту, этажность и разделение на квартиры были введены, чтобы исключить строительство таунхаусов по упрощенной схеме. Если же объект не соответствует перечисленным критериям, с большой вероятностью придется получать разрешение на строительство.
Перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство нового дома на вашем участке, включает следующее:
- заполненное заявление;
- градостроительный план участка;
- проект организации работ по сносу и демонтажу (по необходимости);
- проектную документацию на объект;
- бумаги, подтверждающие право собственника;
- схему архитектурных решений;
- схему организации земельного участка;
- копию свидетельства об аккредитации юрлица, которое выдало заключение экспертизы на проектную документацию;
- сведения об инженерном оборудовании;
- пояснительную записку к проектной документации;
- положительное заключение экспертизы на проектную документацию.
Иногда органы местной администрации запрашивают часть бумаг самостоятельно, а граждане приносят только заявление. Уточнять условия необходимо на месте или по телефону.
Согласно установленным нормам, вопрос о выдаче разрешения на строительство дома на вашем участке рассматривается в следующие сроки:
- Если вы делаете запрос на предоставление документа, то решение должно быть вынесено в течение 10 дней.
- У вас есть нужная бумага, но вы просите продлить срок ее действия? Ждите рассмотрения вопроса в течение 30 дней со дня регистрации обращения.
- Изменения в выданный документ вносятся за 10 дней.
Если же ваш случай рассмотрен, но уполномоченные органы нашли основания для отказа, их решение вам сообщат за 10 дней.
В течение какого срока действует документ? Когда речь шла об объектах ИЖС, то бумага выдавалась на 10 лет, но в 2019 г. подобные постройки возводятся после отправки уведомлений. Для остальных зданий срок действия определяется в зависимости от категории.
Если вам предстоит строительство индивидуального частного дома, обратите внимание на следующие распространенные заблуждения:
- Получать разрешение не надо, достаточно отправить уведомление и браться за работу. Хотя названия документов изменились, на практике процедура не упростилась. Если сооружения будут располагаться в зоне, прилежащей к аэропорту, придется делать согласования с соответствующей инстанцией. Поскольку органы местной администрации боятся брать ответственность по выдаче положительных ответов, они вручают гражданам список учреждений, которые надо обойти. Лишь после завершения этого этапа можно начинать работы.
- Разрешение или уведомление на строительство дома на собственном участке не требуется, потому что он и так ваш. Не имеет значения, берете ли вы землю в аренду или она принадлежит вам: ставить в известность соответствующие органы необходимо, хотя процедура и может меняться в зависимости от типа постройки.
Учитывайте эти тонкости, и обойдетесь без неприятных сюрпризов!
Раньше разрешение на строительство требовали и при реконструкции, но в 2019 г. вы просто отправите соответствующее уведомление.
С 01.03.2019 участились жалобы от людей, которые планируют обзавестись собственным зданием в садовом товариществе. Раньше они бы получили разрешение на строительство дома в СНТ, а сейчас надо отправить уведомление.
Проблема в том, что местная администрация отвечает отказами, поскольку неграмотные чиновники не видят разницы между категорией земли и видом разрешенного использования.
Примером послужит опыт реального человека, который делится впечатлениями на форуме:
Всем привет! Неделю назад отправил заявку через “Госуслуги”, чтобы начать строиться. Вчера на уведомление пришел отказ, аргументированный тем, что участок классифицируется как земля сельхозназначения. В тексте указывали, что строительство разрешается лишь на землях населенных пунктов, хотя в ст.
78 Земельного кодекса, на который ссылались чиновники, этого положения нет. Также мне ответили, что я должен согласовать строительство дома с Департаментом по недропользованию. Из этого органа следовало принести заключение, что на участке, находящемся в моей собственности, нет полезных ископаемых.
Суть проблемы в том, что чиновники по-своему трактуют ст. 78 Земельного кодекса РФ.
Поскольку в тексте нет указания, что на землях сельскохозяйственного назначения допускается строительство жилых домов, сотрудники считают его запрещенным.
Другое дело — земли сельскохозяйственных угодий: разрешение или одобрение уведомления в подобных случаях получить не удастся, поскольку запрет содержится в ст. 79 ЗК.
Как решить вопрос? Пока точного ответа нет: юристы ведут споры, а практика показывает, что все отказы приходят по землям сельхозназначения (не сельхозиспользования). Важно, что большое число дач находится на участках, относящихся к этой категории.
Получается, что ИЖС приравняли к дачам, но не подумали, что подобные объекты нельзя возводить на земле сельхозназначения.
После того как получение разрешений отменили, вопрос, что же допускается по новым законам в СНТ, кроме возведения садовых домиков, остается открытым.
Как оформить разрешительную документацию на строительство
Источник: РБК Недвижимость
Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье. Рассказываем, какие ипотечные программы для покупки ИЖС запустят банки и какие требования будут предъявлять к частным домам
В России разработали дорожную карту развития рынка строительства и ипотечного кредитования индивидуальных жилых домов (ИЖС). Такое поручение Минстрою России дал президент Владимир Путин.
Чтобы ипотека на ИЖС стала доступной, необходимо не только внедрить программу субсидирования ипотеки, распространить работу через эскроу-счета и нормы 214-ФЗ на частные дома, но и разработать к таким домам, земельным участкам и коммуникациям на них определенные требования, упрощающие их использование в качестве залога для банковских кредитов.
Рассказываем, какие требования кредитные организации уже предъявляют к частным домам и на какие дома покупатели смогут получить ипотеку в ближайшем будущем.
Ипотека на ИЖС
На начало 2021 года средние ставки по кредитам на ИЖС, по данным «Дом.РФ», на 2–3% выше, чем для квартир, из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка. Действующие льготные ипотечные программы не оказывают существенного влияния на рынок ИЖС.
Ранее запущенные программы — сельская и дальневосточная ипотека — показали свою востребованность среди россиян. Но эти программы имеют различные ограничения, в том числе территориальные, что не позволяет их сделать массовым продуктом. Внедрение различных ипотечных программ для ИЖС позволит увеличить спрос на частные дома и сделать их доступными для покупателей.
Банки неохотно выдают кредиты на частные дома и дачи, так как им сложно оценить ликвидность этого продукта. Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье, считают банкиры. К 2025 году доля вводимого жилья из дерева в России может вырасти в полтора-два раза. В результате до 20% жилфонда страны составит деревянное жилье, отмечают в Центре макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка.
Льготная ипотека на частные дома
В 2020 году «Дом.РФ» запустил льготную ипотеку на ИЖС. Цель пилотной программы — отработка механизмов поддержки строительства частных домов для последующего масштабирования в других банках.
В отличие от существующих программ — сельской и дальневосточной ипотеки — новая программа распространяется на всю территорию России. Ее можно использовать как для покупки готового дома с земельным участком у застройщика, так и при строительстве нового жилья. Ставка по кредитам составляет от 6,1% годовых на весь срок кредита, а максимальная сумма кредита ‒ до 12 млн руб. в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн руб. — в остальных регионах. Заемщиками могут стать россияне в возрасте до 35 лет, имеющие несовершеннолетнего ребенка. Первоначальный взнос не менее 20%, а срок кредита — 20 лет. Пока пилотная программа действует до сентября 2021 года.
Какие требования к домам под ипотеку
В своем пилотном продукте ипотеки для ИЖС «Дом.РФ» указывает необходимые требования к самим домам, земельным участкам и коммуникациям. При соблюдении этих требований заемщики смогут получить ипотечный кредит. После обкатки пилота банки смогут внедрить соответствующие требования и в свои программы жилищного кредитования загородного жилья.
Основные требования к предмету залога в банке «Дом.РФ»:
- наличие инженерных коммуникаций, улично-дорожной сети и подъездных дорог, обеспечивающих круглогодичный доступ к земельному участку, на котором строится/построен жилой дом;
- категория земель — земли населенных пунктов или сельхозназначения, вид разрешенного использования — для жилищного строительства;
- строительство с привлечением аккредитованной компании.
Строить дом на участке без разрешения на строительство, полученного от муниципалитета, запрещено. Это официальный документ, который обеспечивает законность строительства капитального объекта. Без его наличия нельзя в дальнейшем ввести дом в эксплуатацию и зарегистрировать на него право собственности в Росреестре.
Ранее получать разрешение на строительство дома на земле ИЖС было не нужно. Однако в 2019 году были внесены поправки в Градостроительный кодекс РФ, которые установили порядок получения разрешительной документации для строительства отдельно стоящих домов с количеством этажей не более трех.
В ст. 51 установлены основные нюансы процедуры получения необходимой документации. Без этого возведение жилого здания будет считаться незаконным, а постройка признается самовольной.
Разрешение на строительство подтверждает, что постройка соответствует проекту, а также существующим законодательным и санитарным нормам. При подаче бумаг на получение разрешительного документа проверяется:
- соответствие проектной документации требованиям законодательства;
- допустимость расположения капитального объекта на данном участке исходя из вида его разрешенного использования.
Процесс выдачи и проверки бумаг строго регламентирован. Гражданину, планирующему строительство без разрешения, следует учесть, что в дальнейшем постройку можно будет узаконить только в судебном порядке.
В зависимости от месторасположения земельного участка, на котором планируется застройка, выдавать разрешения могут разные административные образования.
Получить документ можно в местном муниципалитете. Как правило, этим занимается отдел градостроительства и архитектуры. Но это правило работает только в том случае, когда земля относится к территории конкретного муниципального образования. Однако так бывает не всегда.
Участок может находиться на территории двух разных населенных пунктов или вообще не относиться ни к одному из них. В этом случае получать разрешение нужно в исполнительном органе следующей ступени, то есть в администрации субъекта РФ.
Застройщику необходимо обратиться в местную администрацию или МФЦ. Сотрудник учреждения выдаст заявление на имя главы муниципалитета, которое потребуется заполнить. К заявлению прикладывается пакет документов.
Заявитель вправе отправить заявление и документы почтой или в электронном формате. Для использования второго варианта потребуется предварительно получить электронную цифровую подпись.
Чтобы заявление было принято к рассмотрению потребуется предоставить следующие бумаги:
- выписка из ЕГРН на земельный участок или другие правоустанавливающие документы;
- градостроительный план земельного участка сроком давности не более трех лет;
- схема планировочной организации земельного участка с указанием месторасположения объекта ИЖС;
- проектная документация на объект с текстовым и графическим описанием.
Вышеуказанные документы могут быть запрошены администрацией самостоятельно. В некоторых случаях от застройщика достаточно заявления. Этот момент следует уточнять в муниципалитете.
После получения заявления и необходимых бумаг муниципальный орган будет принимать решение. Срок рассмотрения составляет 30 дней с момента получения документов.
В течение этого времени сотрудники ведомства осуществляют проверку всех бумаг на соответствие закону и действительности, а также определяют насколько проектная документация или схема планировочной организации земли соответствует требованиям действующих норм.
Застройщик может заручиться разрешением на незначительное отклонение от требуемых параметров. В этом случае сотрудники будут проверять проектную документацию на соответствие требованиям полученного разрешения на отклонение.
По итогам рассмотрения заявления будет принято решение о выдаче разрешения или об отказе. Если застройщику отказывают, необходимо получить письменный документ, в котором будут указаны причины такого решения. Отказ может быть обжалован заявителем в судебном порядке.
Полученное разрешение на строительство действует в течение 10 лет. Для некоторых объектов капитального строительства этот период может быть увеличен. Это происходит в том случае, когда работы не были закончены вовремя.
Когда происходит отчуждение земельного участка и право собственности переходит к другому лицу, право на застройку остается неизменным. То есть на период действия разрешения факт смены владельца не оказывает какого-либо влияния.
Если требуется продление разрешения, необходимо максимум за 60 дней до окончания срока действия обратиться в муниципалитет и написать соответствующее заявление.
После того как разрешение будет получено застройщику необходимо передать в муниципалитет:
- площадь, высоту и количество этажей в будущем строении;
- об инженерных сетях;
- экземпляр результата инженерных изысканий;
- экземпляр проектной документации.
Сделать это нужно в течение десяти дней с момента получения разрешения на строительство. Только после этого можно начинать застройку.
Если через Госуслуги то бесплатно. Но застройщик, в любом случае, понесет расходы, связаннее с необходимость оплат услуг специалистов на этапе подготовки документов. При передаче данных полномочий специализированной коммерческой компании стоимость может дойти до 50 000 рублей. Но каждый случай индивидуален, поэтому точную сумму назвать достаточно сложно.
По завершении строительных работ дом придется в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре, что влечет за собой дополнительные расходы в виде госпошлины (350 рублей).
Разрешение на строительство дома в 2020 году нужно, но не всегда. Разрешительная документация не понадобится, если намечается постройка следующего объекта (статья 51 Градостроительного кодекса):
- гаража (для некоммерческих целей);
- садоводческих, огороднических строений;
- конструкции, не являющейся объектом капитального строения;
- вспомогательного сооружения.
Нет необходимости обращаться в администрацию для осуществления капитального ремонта и обновления объекта — если они не задевают элементы сооружения. Разрешение на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году не требуется.
По завершении стройки в местное управление направляется оповещение. Сделать это необходимо в продолжение 30 суток с момента окончания строительства. Срок давности — 10 лет. В уведомлении указать:
- параметры постройки;
- факт уплаты государственного сбора за регистрацию прав собственности.
Органы власти в течение 1 недели ставят недвижимость на учет в Кадастр и регистрируют право собственности в Росреестре.
В Гражданском кодексе сказано, что муниципальная власть не имеет права запретить постройку, а лишь огласить о несоответствии конкретным параметрам. Это возможно в двух случаях:
- несоответствие участка типу использования, указанному в заявлении;
- земля входит в охранную зону.
Если оповещение отсылается не вовремя, ответственность ложится на органы муниципальной власти.
Теперь вы знаете, как получить разрешение на строительство дома в 2020 году. Документ выдается муниципальной властью либо администрацией города. Предоставляется данная услуга бесплатно. Если же застройщик обратится к специализированной фирме, то за оказание услуги придется заплатить. Получение справки требуется не во всех случаях.
В состав минимального проекта входят разделы:
- АС — совмещенный раздел архитектурной и конструктивной части.
- СТ — отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация.
- ЭТ — электроснабжение, освещение, системы контроля, телефония.
- ГТ — схема планировки участка, план подвода коммуникаций.
Сооружение сложного по объемно-планировочному решению и дополнительным функциям семейного дома требуют большего количества разделов проекта.
Проектная документация — это не только чертежи всех разделов, но пояснительная записка. В ней детально описаны решения проекта, включая энергосбережение и сметные расчеты.
Готовый индивидуальный или типовой, привязанный к участку, проект в комплекте с другими документами подают в местный орган самоуправления, ответственный за выдачу разрешений на строительство. Состав пакета документов:
- Заявление о выдаче разрешения на строительство.
- Свидетельство на владение земельным участком или договор долгосрочной аренды.
- Выписка из ЕГРН с геодезическими координатами участка.
- Заключение Госэкспертизы о соответствии проекта действующим нормам санитарной, противопожарной и конструктивной безопасности.
- Проект и пояснительная записка.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Через 7 дней, если все бумаги оформлены правильно, выдается разрешение. В действующем земельном кодексе прописано требование обязательного установления границ участка. В документах на наделы, оформленные в собственность после 2008 года, границы устанавливаются автоматически. Но если участок приобретен раньше, то в кадастровой записи может стоять пометка «без установленных границ». В этом случае потребуется проведение процедуры межевания.
Если процедура получения разрешения кажется слишком сложной, можно поручить ее консалтинговой компании или внести требование оформлять документ в договор разработки проекта на дом. Еще один вариант – строительство без проекта.