Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы

2. Примеры отчетов и заключений независимых оценщиков

3. Оценка аренды недвижимости (участка, квартиры, помещений)

3.1. Назначение оценки рыночной стоимости недвижимости

4. Какой срок действия отчета об оценке?

5. Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы 2021

6. Оценка рыночной стоимости недвижимости

7. Определение стоимости аренды (ставки арендной платы)

8. Отчет об оценке арендной платы офисного помещения 2021

В октябре 2007 г. территориальное управление Росимущества в Московской области (арендодатель) и госучреждение «Опытная станция «Центральная» Всероссийского селекционно-технологического института садоводства и питомниководства (арендатор) заключили договор аренды подмосковного земельного участка сроком на 49 лет.

По условиям договора размер арендной платы определялся на основе рыночной стоимости права аренды. Согласно п. 5.3 договора указанный показатель пересматривался при изменении рыночной стоимости земельного участка или арендной платы за него, но не чаще одного раза в год. В дальнейшем арендатором земельного участка стало ООО «ТехПромАльянс».

В июне 2010 г. стороны заключили дополнительное соглашение, указав в нем новый вид разрешенного использования участка. При этом новая редакция п. 5.3 договора стала выглядеть так: «Размер арендной платы пересматривается: ежегодно путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. Изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору».

Новый размер годовой арендной платы за участок составил более 1,4 млн руб. Данный показатель был определен на основе отчета профессионального оценщика. Впоследствии арендатор возвел на арендованном земельном участке объект недвижимости и зарегистрировал на него право собственности.

В мае 2017 г. арендодатель известил арендатора об очередном увеличении арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости с даты направления такого уведомления. Основанием стал отчет об оценке, выполненный 20 декабря 2016 г. ООО «Центр оценки Аверс», новый размер арендной платы превысил 31 млн руб.

Спустя год арендодатель направил в адрес контрагента претензию с требованием уплатить долг по арендной плате в размере, указанном в прошлогоднем уведомлении. Впоследствии Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате на сумму свыше 32,5 млн руб.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на п. 5.3 договора, согласно которому изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Суд первой инстанции счел, что истец не доказал заключение сторонами соглашения об изменении размера арендной платы. Он также отметил, что истец не пытался добиться в судебном порядке изменений условий договора. В свою очередь, апелляция отметила, что действия арендодателя по направлению уведомления об изменении рыночной стоимости арендной платы за 6 дней до истечения шестимесячного срока с даты составления отчета об оценке, являются злоупотреблением правом со стороны истца и самостоятельным основанием для отказа в иске. Суд округа согласился с выводами нижестоящих инстанций.

Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы

28 июня 2016

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 сентября 2014 г. N Ф09-6062/14 по делу N А60-48753/2013

Екатеринбург

26 сентября 2014 г.

Дело N А60-48753/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Купреенкова В.А., Платоновой Е.А.

Участниками закупки могут являться только субъекты малого и среднего предпринимательстваТребование к отсутствию участников закупки в реестре недобросовестных поставщиков

Оценка аренды недвижимости обычно осуществляется по следующей схеме:

Клиент подбирает компанию по оценке аренды и обращается в нее.
Передает документы и основную информацию.
Специалисты изучают данные.
В зависимости от типа недвижимости, они определяют методику оценки аренды и перечень показателей, которые будут использовать в дальнейшем.
Выполняют анализ по параметрам.
Устанавливают справедливую стоимость аренды на основе всего перечня информации.
Формируют заключение с данными.
Документы выдаются клиенту.

Непосредственно вся процедура оценки аренды проводится быстро и не займет много времени. Важно, что клиент сможет получить объективную информацию по оценке арендной платы. Определяется оптимальное вознаграждение за пользование имуществом (арендная плата).

Чтобы данные были достоверными, компания должна соблюдать принципы независимости. В чем они заключаются:

Использование только тех данных, которые были получены во время процесса оценки арендной платы.
Полная объективность при проведении оценки аренды.
Недопустимость изменения информации в интересах заказчика.

Только если сотрудники были объективными, они не пытались подменить параметры, как-то подкорректировать их или предоставить измененный результат, то процедуру можно назвать независимой.

С каждым днем количество организаций в данной сфере увеличивается. Определиться среди них становится все сложнее. Но так важно привлечь профессионалов к этому процессу, которые смогут справиться со всеми задачами.

«Независимая оценочная компания» — лучший выбор для вас! Позвоните нам, сотрудники ответят на ваши вопросы и назначат удобное время для встречи. У нас вся процедура отлажена, вы сможете быстро получить результаты.

Процесс организован на высшем уровне, учтены все нюансы.
Вам не нужно будет долго ждать результатов.
В компании работают только квалифицированные специалисты с большим опытом. Уделяется особенное внимание подбору сотрудников.
Сформирован штат. Все поступающие заявки оперативно обрабатываются и распределяются между профессионалами.
Предлагаются оптимальные цены.
Вы получите максимально точные данные.

Закупки корпоративных заказчиков

Номер извещения

32109941683

Уникальный номер закупки

68.31.16.120

Услуги посреднические при оценке нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

Примеры отчетов и заключений независимых оценщиков

Если читать закон и стандарт внимательно, то выяснится, что, хоть “срок годности” и указан, но указан он лишь как РЕКОМЕНДУЕМЫЙ.

На практике срок действия отчета об оценке чаще всего определяется на усмотрение специалиста, который у вас его затребовал.

Например, если оценка нужна вам для ипотеки (оценка квартиры для закладной), то лучше на всякий случай уточнить данный вопрос у сотрудника банка.

Бывает, что сотрудник банка готов принять отчет об оценке “не старше” 1, 2 или 3 месяцев. И переубедить его нет никакой возможности. В конце концов, в законе “Об оценке” и в стандартах оценки прописан РЕКОМЕНДУЕМЫЙ срок годности отчета. Рекомендуемый – это не обязательный, а желательный, то есть им можно в случае чего и пренебречь.

Поэтому сотрудник банка или другой организации, требующей у вас отчет об оценке может трактовать закон и стандарт оценки в свою пользу и с этим ничего не поделаешь.

Чтобы избежать неприятных ситуаций и неожиданностей, заранее уточняйте у специалиста организации, требующей отчет:

каков по их мнению срок действия оценки недвижимости;
какой форме отчет должен быть выполнен;
на какую дату и сколько времени допускается между составлением отчета и предоставлением данному специалисту и так далее.

Практика говорит о том, что обычно спорить бесполезно. Чтобы сэкономить время и нервные клетки, делайте так, как вам говорит сотрудник, затребовавший отчет об оценке.

Оценочная компания «Центр независимой экспертизы и оценки» активно работает на рынке оценочных услуг уже более 10 лет. Компания оказывает услуги по оценке квартир, домов, земельных участков, коммерческой недвижимости, оборудования и техники, ценных бумаг, бизнеса, товарных знаков и иных вещных прав. Кроме того наша организация назначается в качестве независимого эксперта в судебных делах. Центр НЭО аккредитован ведущими банками России.

1. Обоснование набора ценообразующих факторов должно осуществляться по результатам исследования и анализа данного сегмента рынка недвижимости, выполненного в соответствующем разделе Отчета. При исследовании рынка аренды недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

При проведении оценки аренды объекта применяются следующие стандарты:
— Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2021 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2021 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2021 г.;
— Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный объект недвижимости на дату проведенной оценки. Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения. Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества. Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.

Оценка аренды недвижимости (участка, квартиры, помещений)

Решение вопроса с жильем или помещением под склад, офис, производство не всегда лежит исключительно в плоскости купли-продажи. Если бы это был единственный путь, то многие известные бизнес-проекты никогда не реализовались бы. А для граждан, которые решают вопрос с жильем, проще было бы арендовать дом или квартиру, а не выплачивать грабительские проценты. Почему это выгодно, подробнее уже писалось.

В настоящее время определение рыночных арендных ставок за пользование земельными участками связано с достаточно серьезными практическими и методическими трудностями, которые создают, в частности, неразвитость соответствующего сегмента рынка и его закрытый характер, а также несовершенство имеющегося методического аппарата. Копия Акта приема-передачи документов должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы.

При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные комментарии относительно состава предоставленных им документов, и относительно содержащейся в них информации об объекте аренды и его улучшениях (при их наличии).
Требования к сбору и анализу информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости.

Поскольку исследование и оценка вышеуказанных доказательств и установление на основе этого обстоятельств дела имеют существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело — передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области ( п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В п. 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2021 N 73, разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы ( ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Определение арендной платы осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении арендной платы за объекты недвижимости обычно используют три основных подхода.

В общем случае, расчет величины ставки арендной платы с применением затратного подхода, предполагает расчет суммы возмещения всех издержек арендодателя на создание и эксплуатацию объекта с учетом дохода на вложенный капитал. Расчет осуществляются исходя из предположения об использовании рассматриваемого объекта недвижимости собственником в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования, в текущих ценах.

В интересах землевладельца тщательно контролировать отчёты оценки, поскольку его права будут ущемлены некоторое определённое время или вовсе бессрочно, а это, так или иначе, но будет представлять неудобство. Если стоимость сервитута была определена, по его мнению, неправильно, слишком занижена, в его праве требовать пересмотр компенсации, включая обращение в вышестоящие структуры и суд.

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества – это процесс установления наиболее вероятной цены объекта недвижимого имущества, по которой данный объект может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Назначение оценки рыночной стоимости недвижимости

Причинами для заказа оценочных услуг у профессиональных оценщиков может стать:

Определение стоимости объекта как залогового имущества;
Сделка купли-продажи с объектом;
Имущественные споры;
Постановка объекта на баланс предприятия;
Вклад объекта в уставной капитал;
Определение рыночной арендной ставки объекта;
Переоценка балансовой стоимости активов, в т.ч. объектов недвижимости, предприятия;
Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества;
Страхование объекта

Процесс установления рыночной стоимости объекта недвижимости, включает следующие последовательные этапы:

Заключение договора на оценку с Заказчиком;
Запрос, получение и анализ документов по оцениваемому объекту;
Выезд Оценщика на осмотр объекта и ознакомление с объектом;
Анализ рынка недвижимости и сегмента данного рынка, к которому принадлежит объект оценки, анализ основных ценообразующих факторов объекта;
Выполнение расчетов стоимости объекта оценки различными подходами и методами с использованием рыночной информации по продажам аналогичных объектов и прогнозной доходности объекта;
Согласование полученного результата с Заказчиком, ответы на вопросы Заказчика;
Написание Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;
Предоставление Заказчику готового Отчета об оценки.

Стоимость работ по оценке объекта недвижимого имущества зависит от уникальных характеристик оцениваемого объекта и назначения самой оценки, как-то:

Оценка для залога, суда, для оспаривания кадастровой стоимости и пр. назначений (отчеты об оценке для различных назначений имеют свои особенности);
Тип объекта недвижимости: земельные участки, здания, сооружения, нежилые помещения, квартиры;
Оцениваемые имущественные права (право собственности/ право аренды);
Местоположение объекта (регион РФ);
Площадь объекта;
Функциональное назначение объекта (одно функциональное назначение или многофункциональный объект).

Точная стоимость оценки определяется на базе прогнозной трудоёмкости оценки, определяемой при проведении переговоров с Заказчиком.

Ориентировочная стоимость оценки представлена в прайс-листе, сформированном на базе типичных объемов трудоемкости работ оценщика по тому или иному виду оценки.

Какой срок действия отчета об оценке?

Коммерческие организации предпочитают не покупать, а брать в аренду торговые и производственные площади, склады или офисы. Связанные с этим затраты учитывают при формировании бюджета. Если они возрастают, издержки для организации увеличиваются, ее работа становится менее стабильной.

Независимая экспертиза арендной ставки устанавливает точную и объективную цену найма конкретного помещения. Результаты оценки помогают сторонам найти справедливые и выгодные условия аренды.

Если в роли арендодателя выступает федеральное государственное унитарное предприятие, определение стоимости аренды необходимо для сдачи объектов недвижимости внаем. Это требование установлено ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оно распространяется на здания, помещения, земельные участки и другие объекты, находящиеся в государственной собственности.

Его суть заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с его аналогом, на который рыночная стоимость уже установлена.

Для проведения оценки по данной методике изучается тип здания, из какого материала оно возведено, площадь помещения и иные типовые характеристики. Берется во внимание экологическая обстановка, удаленность от инфраструктуры и иные характеристики.

Оценку проводят одновременно с несколькими подобными объектами, что дает возможность уравнять разброс рыночной стоимости и окружающих факторов. Метод предполагает прохождение нескольких этапов:

Сбор сведений об аналогичной недвижимости.
Создание информационной базы.
Внесение данных по определенной системе критериев.
Поиск и фиксация взвешенных, относительных оценок, а также удельных и обобщенных показателей полезности.
Формирование средней оценки исходя из анализа стоимости рассматриваемых объектов.
Определение новой цены исследуемых объектов.
Выявление, учет и отсечение экстремальных показателей.
Определение величины ставки на новый имущественный объект.

По данному методу определение рыночной стоимости аренды происходит путем проведения классификации затрат по статьям калькуляции, которые потребуются для возведения подобного недвижимого объекта.

В данном случае в совокупности с сооружением оценивается и земельный участок, по результатам которой и определяется итоговая оценка. То есть суммируется сумма, необходимая для строительства здания и приобретения данного участка земли.

ВАЖНО! Метод позволяет выявить данные, отражающие балансовую стоимость арендуемого объекта за минусом амортизационных начислений.

Как показывает практика, затратный метод дает заниженный конечный результат. Чтобы получить более достоверный результат, используют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.

Определенной формы составления договор аренды не имеет. Тем не менее, в нем должна содержаться такая информация, как:

Передаваемый вид права.
Период действия арендного соглашения.
Условия платежа, его период и способы проведения.
Ограничения для арендатора, связанные с пользованием помещения.
На ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей.
Причины расторжения договора до окончания его действия.
Возможность и условия выкупа сдаваемой в аренду недвижимости.
Наличие или отсутствие кредитных каникул на период обустройства помещения.

Если помещение сдается с имуществом, желательно составлять документ, подтверждающий его передачу. Он будет идти дополнением к основному договору.

Передача помещений в пользование на арендных условиях — одна из часто встречаемых экономических форм использования разных недвижимых объектов.

Арендодателями негосударственных земельных участков зачастую выступают собственники – физические и юридические лица. Уполномоченные муниципальные и государственные органы являются владельцами земельных участков, не находящихся в частной собственности.

Для определения стоимости земли применяется несколько общепринятых подходов. Исходя из особенностей местного рынка, состава предоставленных сведений и специфики оцениваемого объекта специалист может выбрать один из следующих подходов:

Сравнительный – отражает совокупность факторов, формирующих цену конкретного рынка: конкуренцию, предложение, спрос, наличие ограничений и прочие.
Доходный – основывается на принципе ожидания, когда земля приобретается с расчетом на будущие выгоды и доходы.
Затратный – характеризует объект оценки с позиции понесенных расходов на его создание или улучшение.

Оценка для аренды обычно нужна для обоснования справедливой цены арендной платы при заключении сделки. Арендодатель хочет показать арендатору, что цена справедливая и подкрепляет свою позицию отчетом об оценке, который является достаточно весомым аргументом.

Услугу оценки арендной платы обычно заказывают коммерческие, государственные и муниципальные организации. Однако в последнее время все чаще по этому вопросу к нам обращаются предприниматели и просто частные лица, имеющие в собственности нежилые помещения или здания.

9. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей по договору аренды, а также изменения и расторжения договора в одностороннем порядке виновная сторона возмещает другой стороне причиненные этим убытки, а также несет иную ответственность, установленную законодательством или договором.

В результате проведенной работы с учетом всех действующих на конец 1997 г. основных нормативно-правовых актов, регулирующих арендные отношения в республике, разработаны рекомендации по организации и выполнению работ, связанных с арендой имущества, в государственных учебных заведениях.

Затем клиенту сообщают какие документы необходимо предоставить для оценки. Как было написано выше, для различных целей могут быть выполнены различные виды оценки. Соответственно и пакет документов для этого может быть разным.

3. Корректировки аналогов.
Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.

В результате работы независимого оценщика клиент получает отчет об оценке арендной платы, выполненный в соответствии со всеми требованиями и нормами законодательства об оценочной деятельности. Такой отчет поможет в спорной ситуации установить действительно адекватную арендную плату.

Передаваемый вид права.
Период действия арендного соглашения.
Условия платежа, его период и способы проведения.
Ограничения для арендатора, связанные с пользованием помещения.
На ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей.
Причины расторжения договора до окончания его действия.
Возможность и условия выкупа сдаваемой в аренду недвижимости.
Наличие или отсутствие кредитных каникул на период обустройства помещения.

Выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
Большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
Бесплатные консультации;
Ваш Персональный менеджер, который всегда на связи;
Выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
Оперативное выполнение работы.

Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы 2021

На самом деле, их всего два:

Сдача в аренду земли для реализации на ней различных проектов и ведения определённых видов деятельности.
Предоставление земли на особых условиях, с целью возведения на арендуемых участках строительных объектов.

Чтобы оценка арендной платы земельного участка была проведена верно, требуется знать стоимость по факту права собственности конкретного участка земли. Для этого наши специалисты используют методические разработки Министерства имущества РФ. В действительности применяются самые надёжные и совершенные из всех существующих методов, позволяющие максимально точно определить реальную стоимость соответствующего права на объект.

В первую очередь, на характеристиках участка:

местоположение;
площадь;
наличие сооружений.

Специалисты нашей компании прекрасно знают о существовании такого термина, как «наилучшее использование участка», и при осуществлении оценки, обязательно принимают его в расчёт. Форма эксплуатации земли, при которой её цена достигает апогея, считается наилучшей. Именно это ставится во главу угла, когда требуется проведение оценки рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за конкретный участок.

Оценка арендной платы за помещение требуется преимущественно для нежилых помещений. Владельцам частных домов и квартир проще установить ориентировочную стоимость на недвижимость и договориться с нанимателями. В основном сложности возникают при оценке офисных и производственных помещений, а также участков земли и недвижимости, находящихся в государственной собственности.

Если собственник либо доверенное лицо испытывают затруднения в определении справедливой величины платы за аренду, на помощь приходят специалисты-оценщики. Ситуации подобного плана возникают, если в аренду необходимо сдать помещения, требующие ремонта. Оценка арендной платы будет актуальной при сдаче в аренду производственных площадей с оборудованием и в иных нестандартных ситуациях.

Оценка арендной платы выгодна обеим сторонам при заключении сделки. Собственники помещений и арендаторы, обращаясь за помощью к компетентным специалистам, получают возможность избежать разногласий относительно справедливости назначенной цены. Услуга актуальна и для государственных предприятий: обосновать стоимость аренды соответствующим структурам намного проще, имея на руках подтверждающий документ.

При получении кредита в банке оценка арендной платы станет доказательством платежеспособности клиента. Документ поможет владельцу помещения разрешить судебные, юридические и экономические споры.

В данном случае выполняется калькуляция всех затрат, которые могут возникнуть при постройке аналогичного объекта недвижимости. При этом оценке подлежит не только объект недвижимости, но и земельный участок, на котором он располагается. В итоге складываются все суммы: стоимость земельного участка, стоимость строительных работ и материалов. По итогам проделанной работы сотрудники аккредитованной организации определяют балансовую стоимость объекта и арендной платы.

Доходный метод подразумевает капитализацию прибыли. За основу в нем берется прибыль, которую можно извлечь, если инвестируемые в объект недвижимости средства направить в иное русло. Метод используется в основном для оценивания аренды торговых площадей, офисных и производственных помещений.

Его еще называют аналоговым методом, в данном случае объект недвижимости сравнивают с другим объектом, на который известна рыночная стоимость. Для проведения сравнительного анализа изучают типовые характеристики объекта, руководствуются и другой дополнительной информацией. Иногда сравнивают несколько подобных объектов для получения более объективной оценки.

Арендная плата или ставка арендной платы — объем платежей за определенный период взаимодействия арендатора и арендодателя. Прописывается параметр в арендном соглашении. Вычисляется ставка, как правило, за 1 кв. м, временные интервалы — месяц, квартал, год.

Группа компаний «Платинум» предоставит услуги в сфере независимой оценки, экспертизы. Одна из наших квалифицированных и всегда востребованных услуг — оценка рыночной стоимости арендной платы.

Мы входим в список крупнейших компаний, работающих на российском рынке оценочных услуг по итогам за 2017 год согласно рэйкингу Рейтингового агентства RAEX («ЭкспертРА»).

Сертифицированные и дипломированные специалисты компании имеют огромный практический опыт работы в нише оценки арендной ставки, являются действующими членами СРО оценщиков.

Заказчик получает достоверный и объективный отчет по независимой оценке. Документ составляется в полном соответствии с требованиями и стандартами к оценочной деятельности действующего законодательства РФ.

Оценка величины арендной ставки – работа, требующая знаний и повышенного внимания. Проводится она поэтапно. После поступления заявки закрепленный за проектом оценщик на основании данных, предоставленных заказчиком и полученных при инспекции объекта:

соберет всю необходимую информацию;
изучит и проанализирует ее;
выявит качественные и количественные характеристики по списку влияния на стоимость аренды.

Далее будет проведен анализ внешних факторов, влияющих на формирование арендной ставки. Учитывается обязательно:

тип арендуемого объекта;
его месторасположение;
уровень предложения и рыночного спроса;
макроэкономическая ситуация в районе аренды;
социальные, политические, экономические факторы региона;
динамика изменения ставки на аналогичные объекты и многое другое.

Факторов масса и опытный оценщик ГК «Платинум» способен учесть даже мельчайшие параметры.

На следующем этапе проводится собственно оценка арендной ставки. Применяются разные методы — сравнительный, доходный, затратный. Отчет о рыночной стоимости арендной ставки составляется с учетом всех требований законодательства в области оценочной деятельности и согласно ФСО.

Прежде всего, специалист определяет цели оценки. Например, для целей налогообложения оценка проводится для оптимизации налогооблагаемой базы компании, а для целей привлечения инвестиций оценка позволяет определить существующие для инвестора риски и обозначить привлекательность инвестиций. Для целей получения кредита под залог возможный кредитор обратит внимание на такие показатели в отчете, как рыночная стоимость офисных помещений, ликвидность, типичный срок экспозиции, возможные издержки при реализации офиса, роль и место рассматриваемых активов в бизнесе кредитозаемщика.

Показать полностью

После определения целей заключается договор об оценке, составляется план оценки. Следующий важный этап – это сбор и подтверждение информации. Здесь оценивается макроэкономическая ситуация в регионе, анализируются конъюнктура и перспективы развития рынка офисной недвижимости. Оценка рыночной стоимости офисного здания проводится с учетом всех факторов.

Оцениваются:

Тип здания и год постройки
Конструктивные особенности (высота потолков, планировка, глубина этажа, допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия, отделка площадей общего пользования и фасада, фальшпол, освещение и расположение окон, наличие лифта);
Инженерные системы (вентиляция, кондиционирование, климат-контроль, система отопления, электроснабжение, пожарная безопасность, телекоммуникации);
Парковка — наличие охраняемой автостоянки;
Охрана — круглосуточная охрана, современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
Инфраструктура – ресепшен (стойка информации), кафетерий/столовая для сотрудников, банкомат, фитнесс-центр, парикмахерская и другие услуги.

На основе полученной информации оценщик выбирает подходы к оценке и проводит расчеты для определения стоимости офиса.

Результатом исследования является отчет об оценке офисного здания. «Оценочная компания «Канцлер» проводит профессиональную независимую оценку офиса в соответствии с Федеральными стандартами оценочной деятельности, а также стандартами оценочной деятельности саморегулируемой организации (СРО), членом которой является оценщик.

Чаще всего профессионалами применяется сравнительный метод оценки. Данный способ оценки основывается на той позиции, что потенциальный арендатор не будет платить за сдаваемый объект цену более высокую, чем за сдаваемый объект конкурентов со схожими характеристиками, параметрами и локацией, выставленный по минимальной цене. В ходе работ проводится сравнение оцениваемого имущества с сопоставимыми имущественными объектами, которые были реализованы или сданы в аренду в течении ближайшего времени. В обязательном порядке учитываются различия и вносятся корректировки по тем параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. В случае достаточного количества проверенной информации о недавних сделках с аналогичными объектами, сравнительный метод можно считать надежным инструментом для составления полной и реальной картины об отношении участников рынка к объекту оценки.

Получить информацию о сроках оценки арендной платы вы можете получить по телефону. Они зависят от многих факторов:

Сложности объекта и объема предоставленных документов.
Времени и даты выезда на объект (его определяет заказчик услуги).
Сроков согласования результатов расчетов с контролирующими органами, в случае наличия такой необходимости.

Опыт наших специалистов позволяет провести оценку даже сложных объектов в короткие сроки, поэтому мы готовы помочь физическими и юридическим лицам даже со срочными заказами.

Общая информация об объекте оценки.
Сведения о заказчике и исполнителе.
Сведения об источниках информации и перечень документов, предоставленный заказчиком.
Анализ рынка и описание объекта.
Описание методологии и расчетная часть процесса оценки.
Согласование результатов, полученных в ходе применения разных подходов.
Результаты оценки.
Приложение.

Составленный отчет должен быть прошит, пронумерован постранично (приложение, в том числе), подписан оценщиком, скреплен печатью и подписью руководителя оценочной компании.

Оценка стоимости коммерческих объектов определяется, исходя из следующих факторов:

Месторасположение недвижимости — наличие важных объектов инфраструктуры, транспортных развязок отражается на цене.
Наличие посредников — собственники не занимаются поисками покупателей, а доверяют это агентам, поэтому в стоимость закладывается процент отчисления вознаграждения за проделанную работу.
Расположение объекта в крупных бизнес-центрах или нежилых административных зданиях.

В большинстве случае услуги оценщика авансируются. Вторая часть аванса может быть передана при передаче отчета.

Кто должен оплатить оценку коммерческой недвижимости — продавец или покупатель — зависит от предварительной договоренности сторон. Но имеются и свои закономерности, ставшие традиционными на рынке недвижимости.

Например, при оформлении ипотечного займа оценку оплачивает покупатель. Если процедура проводится при оформлении страхового полиса — то на покупателя страховки, если с целью налогообложения — на плательщика налогов.

В общем, в чьих интересах проводится оценка, тот и платит.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ собственник (или иной законный правообладатель) вправе сдать свое имущество в аренду, заключив с арендатором договор аренды.

Объектом аренды могут быть любые «непотребляемые» вещи и предметы. К «непотребляемым» вещам закон относит:

«. земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования».

Сразу следует отметить, что свойство «непотребляемости» не учитывает постепенную утрату потребительских качеств объекта аренды из-за физического износа (потери стоимости объекта в результате действия времени и факторов внешней среды). Действительно, у зданий и сооружений физический износ происходит в течение очень длительного времени (иногда более 50-100 лет) и этот процесс в корне отличается от использования (потребления) бензина, электроэнергии, продуктов питания и т.п.

Сдача в аренду недвижимости является общепринятой практикой коммерческого использования объектов недвижимого имущества. Аренда позволяет эффективно использовать капитал, вложенный в недвижимость, и осуществлять экономическую деятельность, удовлетворяя потребность физических лиц предприятий и организаций в полезных площадях.

Заключая договор аренды объекта недвижимости, арендатор приобретает права пользования и владения объектом, а иногда арендатор получает только право пользования (в зависимости от условий конкретного договора аренды).

Право аренды, точнее совокупность прав, полученных арендатором по договору аренды, может быть передано другому лицу в любой законной форме гражданского оборота. В частности, право аренды может быть продано. Но для продажи (или иных форм отчуждения) права аренды необходимо установить стоимость этого права. Это предусмотрено «Законом об оценочной деятельности в РФ» 135ФЗ, который прямо разрешает проводить оценку стоимости не только вещей, но и отдельных прав.

На чем строится оценка права аренды недвижимости? В первую очередь, такая оценка строится на анализе тех преимуществ, которые дает оцениваемый договор аренды арендатору и за обладание которыми покупатель готов заплатить деньги. Действительно, нет никакого экономического смысла покупать у кого-то право аренды и платить за это дополнительные деньги, если совокупность прав по этому договору не дает преимуществ, по сравнению с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем на общих рыночных условиях. Зачем нести дополнительные расходы, если это ничего не дает?

Объем платы за аренду помещения нежилого типа (арендный платеж), формируется с использование указанной далее формулы:

Пд. = Аим. + Азем.

Пд. – плата, вносимая по условиям договора за пользование объектом;

Аим. – оплата за аренду имущества;

[1]

Азем. – аренда земельного участка, в пределах которого размещено арендуемое имущество (устанавливается, исходя из Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории города).

Аим. = Бап. x Киз. x Км. x Кт. x Кд. x Кз. x Кнж. x Кс. x S

обозначения в формуле:

Бап. – базовая ставка за аренду нежилого помещения (за год, в рублях, за один квадратный метр);

S – величина площади конкретного помещения с обозначением его характеристик. Объем платы за аренду помещения в течение годового периода определяется как суммарная величина оплат по аренде каждого помещения, исчисляемая по обозначенной выше формуле;

Кз – это коэффициент, который учитывает определенную территорию, зону, район размещения арендуемого нежилого помещения (отдельного здания). Обычно утверждается Советом депутатов в виде отдельного решения;
Кт – отдельный коэффициент, обозначаемый, исходя из типа арендуемого строения:

по складским и производственным (отапливаемым) – это 0,5;
по складским/производственным (неотапливаемым) – берется 0,3;
по прочим – используется 1.0.

Кнж – следующий коэффициент, учитывающий качество арендуемой недвижимости.

Кнж = К3.1 + К3.2 + К3.3 + К3.4

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
Большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
Бесплатные консультации;
Ваш Персональный менеджер, который всегда на связи;
Выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
Оперативное выполнение работы.

Нежилые помещения включает в себя очень большое разнообразие объектов недвижимости. Они не предназначены ни для временного, ни для постоянного проживания и обычно используются вспомогательный объект извлечения прибыли. К их числу относятся:

Офисные помещения
Производственные помещения
Склады
Торговые помещения
Помещения общепита и т.д.

Приобрести собственные помещения может далеко не каждый предприниматель. Поэтому такие объекты сдаются в аренду.

Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?

1. Условия аренды.
Наиболее важные параметры — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения).

Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, что также может оказывать заметное влияние на арендную ставку.

2. Характеристики объекта недвижимости.
Основные характеристики, влияющие на ставку аренды:

тип объекта недвижимости и его назначение;
общая площадь;
местоположение;
транспортная доступность — удаленность от центра и станций метро;
техническое состояние объекта;
качество и состояние отделки;
функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади;
этаж;
наличие и состав средств связи;
состав коммунальных услуг;
наличие парковки и охраны.

Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги — предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки как по физическим параметрам, так и по условиям аренды.

Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто. На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости г. Москвы, всегда можно подобрать достаточно близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров — условиями арендного договора?

Здесь возможны две ситуации:

Первая — объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях — как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения.

Вторая ситуация — это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, на котором долгосрочная аренда является типовым предложением). В этом случае придется обходиться аналогами, близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды, и вводить корректировку на срок аренды.

При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым.

Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды может быть направлен на экспертизу на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не будет принят для целей совершения сделки по сдаче в аренду объекта недвижимости.

Какие замечания часто предъявляются к отчетам об оценке арендной ставки государственной и муниципальной недвижимости?

1. Описание объекта оценки.
Как уже было сказано, в данном случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора (см. раздел Существенные условия арендного договора).

2. Право на заключение договора на оценку.
Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником — этот пункт содержится в статье 10 «Закона об оценочной деятельности в РФ». Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор — коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора — поручение (разрешение) арендодателя заключить договор на оценку объекта аренды. При отсутствии такого поручения (разрешения) по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки могут не принять.

При внесении количественных корректировок, их размер должен быть обоснован — либо ссылками на опубликованные источники информации, либо анализом существующих рыночных данных, проведенным самим оценщиком.

При применении качественных корректировок корректируется не само значение цены аналога, а только фиксируется наличие качественного преимущества (недостатка), объекта-аналога перед объектом оценки. Такие качественные отличия по выбранным параметрам сравнения обычно обозначаются символами ↑ и ↓.

То есть, если аналог отличается в лучшую сторону по какому-то параметру, то по этому параметру ставится ↓, если в худшую — ↑, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».

При применении качественных корректировок по каждому параметру сравнения необходимо указать при каких условиях корректировка необходима, а при каких — нет. Применение метода качественных сравнений оправдано лишь в том случае, когда объекты-аналоги по своим основным ценообразующим параметрам совпадают с объектом оценки, а корректировки проводятся лишь по второстепенным ценообразующим параметрам.

Определение стоимости аренды (ставки арендной платы)

Для установления размера арендной платы учитываются несколько факторов:

Месторасположение арендуемого объекта.
Удаленность от инфраструктуры.
Площадь и количество комнат в помещении.
Наличие техники, интернета, мебели.
Степень изношенности объекта недвижимости.
Тип объекта. В зависимости от того, офисное помещение или производственное, ставка будет различаться.
Материалы, используемые при строительстве здания.
Коммунальные платежи, уплачиваемые за арендуемую комнату.
Этажность помещения.
Наличие обременений на недвижимость.

Должны ли коммунальные услуги входить в стоимость платежей за аренду? В данном случае стоит руководствоваться ГК РФ (статья 616), которая устанавливает:

Оплату коммунальных платежей осуществляет тот, кто ими пользуется (арендатор).
В соглашении может быть указан иной порядок.

В итоге возможны два варианта:

Арендатор уплачивает неизменную ставку за аренду, в которой уже учтена сумма за пользование коммунальными ресурсами.
Плата за аренду оплачивается отдельно, и сверх нее возмещаются начисленные коммунальные платежи.

Величина арендной ставки не может состоять только из коммунальных платежей. Такой договор признается незаключенным.

ВНИМАНИЕ! Арендная ставка — одно из условий соглашения. ГК РФ определяет принцип свободы данного документа, согласно которого его условия зависят от усмотрения сторон.

Поэтому размер за пользование арендуемым имуществом первоначально зависит от договоренности арендатора и арендодателя.

Сбор сведений об аналогичной недвижимости.
Создание информационной базы.
Внесение данных по определенной системе критериев.
Поиск и фиксация взвешенных, относительных оценок, а также удельных и обобщенных показателей полезности.
Формирование средней оценки исходя из анализа стоимости рассматриваемых объектов.
Определение новой цены исследуемых объектов.
Выявление, учет и отсечение экстремальных показателей.
Определение величины ставки на новый имущественный объект.

Передаваемый вид права.
Период действия арендного соглашения.
Условия платежа, его период и способы проведения.
Ограничения для арендатора, связанные с пользованием помещения.
На ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей.
Причины расторжения договора до окончания его действия.
Возможность и условия выкупа сдаваемой в аренду недвижимости.
Наличие или отсутствие кредитных каникул на период обустройства помещения.

Сбор сведений об аналогичной недвижимости.
Создание информационной базы.
Внесение данных по определенной системе критериев.
Поиск и фиксация взвешенных, относительных оценок, а также удельных и обобщенных показателей полезности.
Формирование средней оценки исходя из анализа стоимости рассматриваемых объектов.
Определение новой цены исследуемых объектов.
Выявление, учет и отсечение экстремальных показателей.
Определение величины ставки на новый имущественный объект.

Передаваемый вид права.
Период действия арендного соглашения.
Условия платежа, его период и способы проведения.
Ограничения для арендатора, связанные с пользованием помещения.
На ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей.
Причины расторжения договора до окончания его действия.
Возможность и условия выкупа сдаваемой в аренду недвижимости.
Наличие или отсутствие кредитных каникул на период обустройства помещения.

Сравнительный – отражает совокупность факторов, формирующих цену конкретного рынка: конкуренцию, предложение, спрос, наличие ограничений и прочие.
Доходный – основывается на принципе ожидания, когда земля приобретается с расчетом на будущие выгоды и доходы.
Затратный – характеризует объект оценки с позиции понесенных расходов на его создание или улучшение.

3. Корректировки аналогов.
Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости требует введения корректировок на различия ��бъекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.

Отчет об оценке арендной платы офисного помещения 2021

На самом деле, их всего два:

Сдача в аренду земли для реализации на ней различных проектов и ведения определённых видов деятельности.
Предоставление земли на особых условиях, с целью возведения на арендуемых участках строительных объектов.

В первую очередь, на характеристиках участка:

местоположение;
площадь;
наличие сооружений.

соберет всю необходимую информацию;
изучит и проанализирует ее;
выявит качественные и количественные характеристики по списку влияния на стоимость аренды.

тип арендуемого объекта;
его месторасположение;
уровень предложения и рыночного спроса;
макроэкономическая ситуация в районе аренды;
социальные, политические, экономические факторы региона;
динамика изменения ставки на аналогичные объекты и многое другое.

Факторов масса и опытный оценщик ГК «Платинум» способен учесть даже мельчайшие параметры.

Причинами для заказа оценочных услуг у профессиональных оценщиков может стать:

Определение стоимости объекта как залогового имущества;
Сделка купли-продажи с объектом;
Имущественные споры;
Постановка объекта на баланс предприятия;
Вклад объекта в уставной капитал;
Определение рыночной арендной ставки объекта;
Переоценка балансовой стоимости активов, в т.ч. объектов недвижимости, предприятия;
Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества;
Страхование объекта

Процесс установления рыночной стоимости объекта недвижимости, включает следующие последовательные этапы:

Заключение договора на оценку с Заказчиком;
Запрос, получение и анализ документов по оцениваемому объекту;
Выезд Оценщика на осмотр объекта и ознакомление с объектом;
Анализ рынка недвижимости и сегмента данного рынка, к которому принадлежит объект оценки, анализ основных ценообразующих факторов объекта;
Выполнение расчетов стоимости объекта оценки различными подходами и методами с использованием рыночной информации по продажам аналогичных объектов и прогнозной доходности объекта;
Согласование полученного результата с Заказчиком, ответы на вопросы Заказчика;
Написание Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;
Предоставление Заказчику готового Отчета об оценки.

Оценка для залога, суда, для оспаривания кадастровой стоимости и пр. назначений (отчеты об оценке для различных назначений имеют свои особенности);
Тип объекта недвижимости: земельные участки, здания, сооружения, нежилые помещения, квартиры;
Оцениваемые имущественные права (право собственности/ право аренды);
Местоположение объекта (регион РФ);
Площадь объекта;
Функциональное назначение объекта (одно функциональное назначение или многофункциональный объект).

При необходимости, в задание на оценку может входить экспертиза оставленного отчета об оценке в СРО (саморегулируемой организации оценщиков).

Обычно, отчеты с экспертным заключением СРО, необходимы для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости или для предоставления отчета об оценке в суд в рамках имущественных споров.

Наша компания имеет огромный опыт сотрудничества со СРО в данном вопросе.

Получение положительного экспертного заключение на отчет об оценке гарантируется договором на оценку и является неотъемлемым условием окончания работ по оценке.

каков по их мнению срок действия оценки недвижимости;
какой форме отчет должен быть выполнен;
на какую дату и сколько времени допускается между составлением отчета и предоставлением данному специалисту и так далее.

26 августа 2014

В связи с поступающими обращениями о применении положений Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства (далее — МСП), организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными некоммерческими организациями (далее — НКО) Минэкономразвития России и ФАС России сообщают.

Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции установлены требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования (в том числе права аренды) в отношении государственного и муниципального имущества. Указанной нормой предусмотрена возможность передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества по общему правилу только по результатам проведения торгов (конкурса или аукциона).

В то же время в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции закреплены случаи, когда передача права аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможна без проведения процедуры торгов.

Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу статьи 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.

Вместе с тем, согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. № 92, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Также в соответствии с указанным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица — незаконным, решения органа юридического лица — не имеющим юридической силы.

Таким образом, по общему правилу органы власти и местного самоуправления при передаче государственного и муниципального имущества в аренду вправе устанавливать размер ставки арендной платы, отличающийся от рыночной стоимости, определенной оценщиком (ниже или выше ее уровня). Для случаев заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на торгах органы власти и местного самоуправления по собственному усмотрению устанавливают в качестве начальной (минимальной) цены договора арендную плату или плату за заключение договора, размер которых определяется в ходе проведения конкурса или аукциона.

Пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что размер арендной платы по заключаемому на новый срок договору аренды государственного или муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Закон о развитии МСП) органы власти и местного самоуправления оказывают имущественную поддержку субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП. Такая поддержка осуществляется в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными, региональными или муниципальными программами развития субъектов МСП.

Сбор сведений об аналогичной недвижимости.
Создание информационной базы.
Внесение данных по определенной системе критериев.
Поиск и фиксация взвешенных, относительных оценок, а также удельных и обобщенных показателей полезности.
Формирование средней оценки исходя из анализа стоимости рассматриваемых объектов.
Определение новой цены исследуемых объектов.
Выявление, учет и отсечение экстремальных показателей.
Определение величины ставки на новый имущественный объект.

Передаваемый вид права.
Период действия арендного соглашения.
Условия платежа, его период и способы проведения.
Ограничения для арендатора, связанные с пользованием помещения.
На ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей.
Причины расторжения договора до окончания его действия.
Возможность и условия выкупа сдаваемой в аренду недвижимости.
Наличие или отсутствие кредитных каникул на период обустройства помещения.

Сдача арендатору неиспользованной площади госучреждений. Как гласит Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности», госучреждение имеет право выступить как арендодатель только после проведения независимого оценивания платы за аренду. Это же условие применяется для сдачи в эксплуатацию государственных земельных участков.
Арендование коммерческой недвижимости. Много фирм тратят значительную часть своего бюджета на аренду помещений. Но бывают случаи, когда хозяин помещения без видимых причин в одностороннем порядке поднимает сумму выплат, что негативно сказывается для съемщика и ставит под угрозу существование бизнеса. Чтобы достигнуть компромисса, обязательно проводится независимая оценка арендной платы в присутствии обеих сторон.
Для отчетности перед налоговой службой. Известны случаи, когда налоговые органы отправляли фирме претензионное уведомление о том, что арендная ставка на сдаваемую недвижимость ниже рыночной. Этот факт может расцениваться как занижение прибыли. Лучшим решением этой проблемы будет независимая оценка размеры аренды.

Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы 2021

Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы

Закупки корпоративных заказчиков

Услуги посреднические при оценке нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

Примеры отчетов и заключений независимых оценщиков

Оценка аренды недвижимости (участка, квартиры, помещений)

Назначение оценки рыночной стоимости недвижимости

Какой срок действия отчета об оценке?

Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы 2021

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Определение стоимости аренды (ставки арендной платы)

Отчет об оценке арендной платы офисного помещения 2021

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ