Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Замена стороны в договоре аренды нежилого помещения при смене арендодателя». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Единой унифицированной формы соглашения о замене стороны по договору на сегодняшний день нет, так что представители организаций и предприятий могут формировать его в произвольном виде, или, если на предприятии есть разработанный и утвержденный шаблон этого документа — по его образцу.
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
Когда можно требовать снижения арендной платы
Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя.
ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Не совсем понятно чего хочет арендодатель. Ему все равно придется уплачивать НДФЛ, так или иначе. Тогда какой смысл? Он есть только в случае, если он собирается уклоняться от уплаты. Во всех остальных случаях разница разве что в моменте уплаты налога, что в настоящее время не так уж критично.
Вопрос в том, что если бы мы заключили с ним договор как физлицо с физлицом, разве мы обязаны выступать в роли налогового агента?
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Передача права аренды и перевод долга по арендной плате происходят без участия арендодателя (хотя его согласие необходимо), при этом стороны могут именовать договор произвольно, например «Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды».
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ).
А вот если изменились условия, которые арендодатель не обещал, права на скидку у арендатора нет. Стройка под окнами, низкая проходимость торгового центра и мини-зоопарк по соседству — не повод для скидки, если таких пунктов не было в договоре аренды.
Не только площадь, но и другие характеристики объекта также должны соответствовать целям аренды. Вот на что стоит обратить внимание.
ГК РФ действует в полном объеме. Однако в договоре аренды, арендатором по которому выступает гражданин, в целях защиты интересов именно наследников арендатора, целесообразно указать, что смерть арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора.
Насколько можно снизить арендную плату — в законах не написано. Размер скидки обсуждают. Хорошо, когда арендатор покажет свои расходы.
Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать.
Спустя некоторое время новый собственник заключил с обществом «Ложка Вилка» соглашение о расторжении договора аренды, в котором упоминалась обязанность нового арендодателя выплатить арендатору 2,4 млн руб. в качестве отступного.
Произошла ошибка при отправке письма
Чтобы арендовать помещение законно, нужно заключить договор. Но до того как приступать к согласованию условий, важно правильно выбрать объект аренды, то есть помещение.
Страховой депозит в данном деле, как я понимаю, не был обособлен (сепарирован) от остального имущества должника, а значит не является обеспечением.
Также как и текст соглашения, так и его оформление может происходить в свободном виде: его допустимо печатать на компьютере или писать от руки, на обычном листе бумаги любого удобного формата или на фирменном бланке одной из компаний.
В противном случае арендатор мог вступить в РТК должника с требованием о возврате, обеспеченным залогом на данный депозит.
Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.
Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.
Договор аренды должен соответствовать закону
Нет, не обязаны. Но дело в том, что это касается тех случаев, когда физлицо, одновременно являющееся ИП, не использует полученное в аренду помещение в предпринимательской деятельности. А Вы-то будете его использовать. Тогда почему Вы заключаете договор как физлицо?
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
У нас ИП и деятельность свою вести будем законно, но мы так и не поняли, можем ли мы будучи ИП, заключить договор от своего же физ.лица , не как от ИП, чтобы не платить как агент.
Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК РФ).
Данное положение действует и в случае смерти гражданина — арендодателя, правопреемниками которого являются наследники.
Передача индивидуальной вещи в качестве обеспечения — определённо не обеспечительный платёж, но может быть урегулирована договором залога.
В июне 2016 г. предприниматель Юрий Дорофеев сдал в аренду сроком на 10 лет нежилое помещение для размещения точки общепита обществу «Ложка Вилка».
Три судебные инстанции отказались удовлетворять требование со ссылкой на то, что п. 5 спорного соглашения ответчик подтвердил непередачу ему обеспечительного платежа первоначальным арендодателем. При этом апелляция, ссылаясь на п. 3.4.5 договора аренды, указала на безвозвратность обеспечительного платежа.
Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора
По словам эксперта, в последние же годы правоприменительная практика складывается обратным образом. «Суды исходят из того, что обеспечительный платеж переходит к новому арендодателю вместе с правом собственности на вещь; соответственно, переходит и обязанность по его возврату в случае прекращения арендных отношений.
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Всего существует два способа перевести права и обязанности по договору на третье лицо:
- при помощи соглашения между субъектом, которое ранее было стороной основного договора и новым лицом (т.н. уступки требования);
- при помощи закона (например, на основании решения суда).
Тут еще интересный вопрос о созревании обязательства по возврату обеспечительного платежа при банкротстве арендодателя. Видится, что арендатор должен был включаться в реестр на эту сумму.
К новому собственнику по договору аренды переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя. Это означает, что новый арендодатель вправе в порядке, установленном условиями договора аренды и нормами ГК РФ, инициировать изменение и расторжение договора аренды.
Для некоторых видов экономической деятельности действуют свои законодательные требования. Их очень много, и они могут быть установлены самыми разными нормативно-правовыми актами.
Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соглашении о замене стороны в договоре могут участвовать предприятия и организации, юридические лица, а также обычные граждане, достигшие совершеннолетнего возраста.
При этом передающая сторона обязана уведомить своего контрагента о намечающейся замене заблаговременно и получить на это письменное согласие, которое может быть оформлено отдельным документом или выглядеть в виде резолюции на соглашении.
ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
При переходе права на арендованное имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) должно быть зарегистрировано право нового правообладателя. Затем в регистрационную запись об аренде необходимо внести изменения с указанием нового арендодателя. Основание для записей об изменениях — регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя.
Если предприниматель решил торговать сигаретами и снял помещение, а потом узнал, что торговать табаком там нельзя — это проблема предпринимателя.
Какие законодательные нормы регулируют данную ситуацию? Каким образом нам оплачивать аренду, если новый собственник уклоняется от подписания дополнительного соглашения к текущему договору о смене арендодателя и требует подписать новый договор на своих условиях? Если новый собственник ограничит нам доступ в склад и будет удерживать наше имущество, каковы должны быть наши действия?
Поддерживая по существу позицию верховного суда, которая видится справедливой, могу лишь посетовать на её недостаточную мотивированность (о чём автор также говорит). Хорошо было бы начать с анализа статьи 381.1 ГК для решения вопроса о принадлежности обеспечительного платежа, но коллегия даже не упомянула этой статьи, следовательно, не рассматривала вопрос в полной мере.