Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взимание налога с продажи квартиры в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
- Как рассчитать сумму налога
- Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
- Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
- Налог с продажи ипотечной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионером
- Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
- цена продажи квартиры или
- 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:
5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.
НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.
— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.
1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.
2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.
Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения в 2021 году коснулись расчета налога при продаже квартиры.
В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ.
Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!
Законодатели в основном вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
Налог с продажи квартиры в 2021 году для физических лиц
Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников по уплате НДФЛ. Это значит, что все граждане, получающие доход, обязаны платить налоги, не зависимо от возраста.
Пенсионеры могут на законных основаниях пользоваться возможностью применения имущественного вычета при расчете налогооблагаемой базы. На общих основаниях они обязаны подавать налоговую декларацию, если владели квартирой менее установленного срока. В ином случае на них налагается штрафные санкции.
Сумма налога с продажи квартиры исчисляется независимо, вся она продается или только доля. Доля также имеет свою цену и на нее распространяется действие Налогового кодекса в части исчисления НДФЛ с продажи.
При этом вопрос установления срока пользования долями немного сложнее.
Например, гражданин купил квартиру в 2019 году в совместную собственность и владеет 1/2 доли. Совладельцем являлся отец. Через год отец умер, и его доля досталась гражданину по наследству. При этом при продаже считать срок владения будут с даты получения первой доли.
С 2021 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2021 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2020 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2021 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2021 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
От уплаты налога освобождаются близкие родственники дарителя, к числу которых относятся (в соответствии со ст. 14 СК РФ):
- родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные);
-
дедушки/бабушки;
-
внуки;
-
братья и сестры (в том числе неполнородные).
Кроме вышеперечисленных лиц, от налога на подаренную недвижимость освобождаются родственники, которые ведут с дарителем совместное хозяйство и проживают с ним на одной территории.
Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении
Подводя итоги, хочется выделить основные изменения в отношении сделок с недвижимостью, которые вступят в законную силу с 1 января 2021 года.
- Во-первых, в России вводится прогрессивная налоговая шкала. Теперь к лицам, которые имеют годовой доход выше 5 млн руб, будет применяться повышенная налоговая ставка — 15%. При этом данное изменения касается не только обеспеченных слоев населения. Если лицо продает недвижимое имущество, стоимость которого равна или выше 5 млн руб, к нему также применяется повышенный налоговый коэффициент (15%).
- Во-вторых, обязанность по уплате налога появляется у владельца недвижимого объекта в случае, если между приобретением право собственности и продажей прошло менее 3 лет.
- Третье изменение коснулось нерезидентов РФ. Данная категория граждан освобождается от уплаты НДФЛ уже после 5 лет владения недвижимым имуществом.
Получить юридическую помощь по вопросам коронавируса можно на нашем сайте.
Источник: РБК Недвижимость
В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2021 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы
В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.
Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.
Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.
1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.
2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.
3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.
4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.
Как рассчитать сумму налога
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
| Недвижимость купили до 2016 года | 3 года |
| Недвижимость купили после 1 января 2016 года | 5 лет |
| Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации | 3 года |
| Любое имущество, кроме недвижимости | 3 года |
Расчетом налога на имущество и рассылкой уведомлений гражданам занимается налоговая служба. Если уведомление не пришло, не стоит расценивать такую ситуацию как освобождение от уплаты налога. В случае отсутствия уведомления налогоплательщик обязан обратиться в налоговый орган, проинформировать о наличии в собственности объекта недвижимости и подтвердить право собственности соответствующими документами.
Новая редакция НК РФ также изменила сроки уплаты налога на имущество: ранее собственник должен был уплатить налог до 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом, сейчас срок продлен до 1 декабря. Нарушение установленных сроков влечет начисление пени на сумму задолженности в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.
Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года
Существует два официальных периода обладания собственностью, после истечению которых можно продавать квартиру без уплаты НДФЛ. Период обладания – 5 лет, стандартный. Период обладания – 3 года, льготный.
Минимальный период обладания присваивается в зависимости от региона проживания. В двух регионах Российской Федерации присваивают льготный период – 3 года: республика Алтай и Ханты-Мансийский автономный округ. В остальных случаях – 5 лет.
Также присвоение периода обладания зависит от момента регистрации права собственности на недвижимость: после/до 01.01.16.
Как и в каком порядке нужно платить налог с продажи унаследованной квартиры? Налоги при продаже квартиры доставшейся по наследству подлежат уплате если вы получили доход. Важно понимать что срок владения квартирой превышающей три года не является основанием для уплаты налога, но в противном случае вы уплачиваете 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. №1*
При продаже квартиры по переуступке налог составит 13% от суммы сделки – это разница между суммой договора и передачей права. Например: вы заключили договор с застройщиком и заплатили ему 1 млн рублей. По прошествии еще года, вы решили продать право требования за 2 000 миллионов рублей. При этом вам придется заплатить в размере 13% от выручки – то есть от 1 000 000 рублей. Сумма налога составит 130 000 рублей.
Период обладания – 3 года. Это уже изначально льготный период обладания, по истечению которого уплачивать налог с продажи квартиры не требуется. Льготы распространяются на все указанные выше варианты получения жилья в собственность (дарение, наследство, приватизация и т.д.).
Что касается нерезидентов РФ, то раньше они должны были уплачивать НДФЛ при продаже квартиры равный 30% от всей суммы сделки, причем даже если владели недвижимостью на территории РФ более чем 10 лет.
Теперь же для резидентов и нерезидентов правила уплаты налога стали одинаковыми: необходимо владеть недвижимостью 3 или 5 лет, после чего вас освобождают от уплаты налога. И обратите внимание: важно то, где вы уплачиваете налоги, а не ваше гражданство. Об этом расскажем чуть подробнее.
Налог с продажи квартиры: сколько, когда и за что платить?
- Если квартира – это ваше наследство, то период обладания отсчитывается с даты открытия наследства, т.е. с зарегистрированной даты смерти наследодателя.
- Если жилье вы получили в доме ЖСК – началом периода обладания будет считаться дата, указанной в справке о завершении выплаты пая.
- Квартира находится в собственности уже больше пяти лет, но при этом доля собственника была изменена – вы продаете квартиру полностью, и подобная сделка не подлежит налогообложению. Например, жилье 10 лет принадлежало двум супругам. После развода и раздела имущества, квартира перешла полностью мужу. Он получил новое свидетельство о праве собственности, где указано изменение его доли владения недвижимостью. Теперь, он может реализовать эту квартиру без уплаты налога.
- Если квартиру покупали по долям – отсчет ведется с даты приобретения первой доли. В случае если потом такую собственность решают продать полностью.
- В случае перепланировки без изменения внешних границ – дата возникновения права собственности на квартиру будет дата первоначальной госрегистрации имущества. Новое свидетельство, выданное после произведенной перепланировки, влиять на период обладания не будет.
- Право собственника признано через суд – период обладания отсчитывают с даты официального вступления в силу судебного решения.
- Приватизированное жилье – период обладания зависит от периода приватизации
- после 01.01.98 – отсчет ведется с дня регистрации прав собственника;
- до 01.01.98 – отсчет ведется с даты подписания документов «О передачи квартиры в собственность». По причине того, что до этой даты не применялась практика выдачи «Свидетельства о госрегистрации».
После этой даты, не все собственники получили данные свидетельства. Ведь их права признаются независимо от регистрации. В любом случае, вам необходимо будет зарегистрировать свое право собственности на данную квартиру, чтобы в дальнейшем ее реализовать.
Важно: при подписании соглашения на приобретения имущества в 1997 г., а регистрации ее владельцем в Росеестре в 2020 г. – период обладания будет отсчитываться с 1997 г.
Предположим, что вы владеете жилым помещением. Перечислю конкретные варианты его получения, которые имеют прямое отношение к этому периоду – 3 года:
- Жилье унаследовано
- Подарено близким родственником
- Было приватизировано
- Получено по договору пожизненного найма
Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без затрат. Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.
Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона.
На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет. Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка. И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.
Продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения также влечет обязательства продавца калькулировать сумму будущей оплаты в казну.
Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.
Пример:
Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:
1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.
500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.
65 тыс. руб. – подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет
Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:
Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,
Далее сам налог к уплате определяется одним из приведенных выше способов:
- Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
- Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%
Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию. До вступления в силу новых поправок это было возможно и стороны этим пользовались часто. Однако, с 2016 года это стало затруднительным, поскольку прописав в договоре купли-продажи цену дома в 1 миллион, при его кадастровой оценке в 3 миллиона, налоговый орган посчитает, что продавец получил доход в 3 миллиона. А значит, он обязан перечислить в бюджет государства 273 тыс. рублей:
3 млн х 0,7 х 13% = 273 тыс.рублей
Примечание:
- Для расчета налогового платежа этим способом применяется кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января года, в котором состоялась сделка;
- Если кадастровая стоимость на требуемую дату не установлена, то этот способ подсчета налога не применяется. Вы можете использовать два предыдущих;
- Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.
Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:
- Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации или пожизненному найму, то для вас критичен срок 3 года. Это касается и тех квартир, собственность которых определена до 1 января 2016 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
- Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.
Таким образом, ответ на вопрос: через сколько можно продать квартиру? – становится очевидным. Если вы имущество унаследовали, приватизировали либо вам его подарили, то ждать нужно 3 года. Если свидетельство на право собственности было оформлено до 2016 года – то же самое. В иных вариантах вступления в права собственности – ждать 5 лет. Либо применять способы оптимизации платежной нагрузки.
Дeйcтвyющee зaкoнoдaтeльcтвo пpeдпoлaгaeт, чтo дoxoды физичecкoгo лицa, пoлyчeнныe oт пpoдaжи квapтиpы, пoдлeжaт дeклapиpoвaнию и oблaгaютcя нaлoгoм нa дoxoды физлиц пo cтaвкe 13%. Пoэтoмy oтвeт нa вoпpoc: нaдo ли плaтить нaлoг c пpoдaжи квapтиpы – oднoзнaчнo дa, ecли тoлькo y вac нeт пpaвa нa льгoтy. Ecли квapтиpa нaxoдилacь в вaшeй coбcтвeннocти бoльшe минимaльнoгo cpoкa влaдeния – 5 лeт, ecли пpиoбpeтeнa пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, и 3 гoдa, ecли пpиoбpeли жильe дo этoй дaты –мoжeтe нe плaтить НДФЛ c пpoдaжи и дaжe нe пoдaвaть нaлoгoвyю дeклapaцию.
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Ecли вы в мapтe 2016 гoдa пoлyчили квapтиpy в пoдapoк oт дeдyшки и зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти, тo yжe пocлe мapтa 2019 гoдa мoжeтe зaключaть cдeлкy кyпли-пpoдaжи. Пo зaкoнy вы c дeдyшкoй близкиe poдcтвeнники, a знaчит пpимeняeтcя ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa в cлyчae, кoгдa вы пoлyчили квapтиpy в дap oт близкoгo poдcтвeнникa и влaдeли eю нe мeнee 3 лeт. И ecли в мapтe 2016 гoдa yмepлa бaбyшкa, пocлe кoтopoй вы вcтyпили в нacлeдcтвo и зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти нa yнacлeдoвaнyю квapтиpy, гocyдapcтвo тoжe пpeдocтaвит льгoтy.
Кpoмe бaбyшeк, дeдyшeк и внyкoв зaкoн пpизнaeт члeнaми ceмьи и близкими poдcтвeнникaми cyпpyгoв, poдитeлeй и дeтeй, poдныx пoлнopoдныx и нeпoлнopoдныx бpaтьeв и cecтep. Нeпoлнopoдныe – тe, c кoтopыми y вac тoлькo oдин oбщий poдитeль.
Ecли пoлyчитe квapтиpy в нacлeдcтвo и в дap oт дpyгиx poдcтвeнникoв – тeти, дяди, плeмянницы, двoюpoднoгo бpaтa, cмoжeтe нa зaкoнныx ocнoвaнияx нe плaтить нaлoг нa дoxoды физлиц c пpoдaжи тoлькo пo пpoшecтвии пятилeтнeгo cpoкa влaдeния квapтиpoй.
К пpимepy, вы пpивaтизиpoвaли квapтиpy и зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти нa нee в oктябpe 2015 гoдa. Пocлe oктябpя 2018 гoдa мoжeтe пpoдaть квapтиpy и нe плaтить нaлoг, пocкoлькy c мoмeнтa нaчaлa влaдeния пpoшлo бoльшe 3 лeт, a ocнoвaниeм для пpиoбpeтeния пpaвa coбcтвeннocти былa пpивaтизaция.
Дoпycтим, вы зaключили дoгoвop пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм c coceдoм. Дoгoвop пoдпиcaли в фeвpaлe 2016 гoдa, зapeгиcтpиpoвaли в Pocpeecтpe, пocлe cкpyпyлeзнo coблюдaли ycлoвия – пoкyпaли eдy, лeкapcтвa и oдeждy, oбecпeчивaли coceдy кoмфopт – нaнимaли cидeлoк, peгyляpнo yбиpaли в квapтиpe, вoзили пo вpaчaм, тo ecть иcпoлняли вce пpинятыe пo дoгoвopy oбязaтeльcтвa. B нoябpe 2018 гoдa coceд cкoнчaлcя. Нaчинaя c фeвpaля 2019 гoдa, вы мoжeтe пpoдaть квapтиpy и пpи этoм нe зaплaтить c пoлyчeнныx дoxoдoв НДФЛ – oтcчeт пoвeдyт oт мoмeнтa peгиcтpaции дoгoвopa.
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Расчет налога при продаже квартиры в 2021 году для физических лиц
Обязательно оплатить налог с продажи квартиры в 2021 году требуется, если не истек установленный период. Для жилья, зарегистрированного до 2015 года, он составляет 36 месяцев. Отправная дата отражается в бумагах, подтверждающих право собственности. Также есть исключения:
- Квартира досталась в наследство. Отсчет стартует со дня вступления, при этом он начинается непосредственно от даты смерти наследодателя.
- Кооперативная квартира. Во внимание берется день регистрации акта приема-передачи или выплаты последнего пая, когда права на имущество переходят к собственнику от кооператива.
Есть вариант, когда сумма налога с продажи квартиры не будет взиматься, даже если трехлетний срок не вышел. Такое возможно, когда собственников жилья несколько и один из них выкупает все части. Это приводит к изменению долевого имущества, которое независимо от срока не подпадает под НДФЛ.
Срок владения недвижимостью отсчитывается со дня регистрации права собственности
При продаже квартиры надо платить налог, при этом размер ставки составляет 13 %. Он высчитывается не от общей суммы, а из дохода. Чтобы его рассчитать потребуется отнять стоимость предыдущей покупки недвижимости от продажной цены. На полученную разницу и будет налагаться НДФЛ.
Расчет налога с продажи квартиры проводится по установленным формулам
Когда нет причин не платить налог при продаже и покупке квартиры, но хочется максимально снизить его размер, можно сделать следующее:
- Подождать исход рубежного срока. Если продажа квартиры не является острым вопросом, самый простой и законный способ избежать налогообложения – выждать три года с момента регистрации квартиры.
- Продать единственную недвижимость в собственности. Этот случай полностью освобождает продавца от обязательной уплаты.
- Продать жилье дешевле, чем один млн. руб. Учитывайте, что такая сделка может привлечь внимание налоговой инспекции. Кроме того, покупатель на это не пойдет при оформлении ипотеки.
Если вы задумываетесь, как вернуть налог с продажи квартиры, если сумма дохода составила более 1000000, для этого потребуется оформить получение вычета. Документы подаются в ФНС. Максимальная сумма компенсации составит до 260 000 руб.
Чтобы снизить траты на налог с продажи квартиры подайте заявление на вычет
Продавцов нередко беспокоит вопрос, нужно ли платить налог с продажи квартиры, и какие есть исключения. Кроме рубежного срока существует еще несколько вариантов, при которых можно избежать налогообложения:
- Если продажа объекта дешевле его покупки на семьдесят процентов от кадастровой стоимости.
- Когда продажа равноценна покупке, и разница не менее семидесяти процентов от кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость объекта для расчета налога с продажи квартиры
Обязательный налог с продажи квартиры по наследству платится единожды. При этом информация о сделке, осуществленной в текущем периоде, должна быть подана в соответствующую службу до апреля следующего года.
Не стоит заблуждаться, что о передаче денежных средств по факту знаете только вы и покупатель, а значит можно избежать оплаты налога. Переход права собственности регистрируется в Россреестре. Кроме того, после приобретения квартиры второй участник сделки может подать прошение в налоговую для получения вычета. Для этого ему нужно предоставить бумаги, подтверждающие расходы на приобретение:
- Договор сделки.
- Расписку о передаче денег продавцу.
- Поручение из банка о переводе.
Поэтому не стоит надеяться, что налог от продажи квартиры в собственности можно не платить. Уклонение от обязанностей повлечет немалые штрафы.
Заполнение налоговой декларации по НДФЛ с продажи квартиры
Теперь нужно разобраться, что именно считается недвижимостью, согласно российскому законодательству. В соответствии с Налоговым кодексом, недвижимым имуществом считается:
- квартира, комната в коммуналке, общежитии;
- частный дом;
- строения жилого характера на участках, отведённых под ИЖС, ЛПХ, а также на территориях садоводческих участков;
- недостроенные сооружения;
- гаражи, боксы, помещения, здания (магазины, офисы – любые стационарные объекты;
- доли в вышеуказанных объектах.
Упрощенная формула расчета выглядит так:
Н = (Б-НВ)*Д*С.
Н – непосредственно налог;
НВ – налоговый вычет;
Б – базовая величина (кадастровая стоимость объекта);
Д – доля владения;
С – ставка.
Налоговый вычет – это необлагаемые налогом квадратные метры жилого имущества. Он распространяется на все категории собственников и составляет:
- 50 кв. метров для частных домов;
- 20 кв. метров для квартир;
- 10 кв. метров для комнат.
При владении помещением в долевой собственности, вычет применяется к общей кадастровой стоимости жилья. При этом налог начисляется каждому пропорционально его доле. Например, если брать вышеуказанный случай: дом 100 квадратов, два собственника, владеющие в равных долях, кадастровая стоимость – 1 млн.
В этом случае облагаемые налогом квадратные метры делятся пополам и умножаются на ставку. Так рассчитывается налог каждого собственника.
Базовая налоговая ставка установлена Налоговым кодексом. Она может быть увеличена или уменьшена муниципалитетом.
| Вид объекта | Ставка, % |
| Жилые дома, квартиры, их части, а также гаражи | 0,1 |
| Объекты «роскоши» с кадастровой стоимостью более 300 млн. руб | 2 |
| Прочие недвижимые имущественные объекты | 0,5 |
Калькулятор для расчета налога на имущество физлиц работает на официальном сайте ФНС. Для работы с ним понадобится кадастровый номер объекта.
В каких случаях граждане могут продать квартиру без уплаты налога
К декларации 3-НДФЛ приложите следующие документы (пп.6,7 п.3, п.7 ст.220 НК РФ):
- копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
- акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
- платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
- договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).