Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Форс-мажор при заключении договора купли-продажи квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Хотим заключить договор целевого займа для погашения ипотеки в банке (впоследствии выкупить эту квартиру). Сложность в том, что квартира еще не поставлена на кадастровый учет, это будет примерно 15,02. Сейчас мы заключаем договор целевого займа и предварительный договор купли продажи.
Если смоделировать ситуацию на Вашу, то Вы, достигнув соглашения о порядке расчетов, можете произвести оплату за объект до регистрации права, но в случае любых непредвиденных обстоятельств будете через суд доказывать свое право на проведение регистрации объекта.
Самый удобный альтернативный вариант: оформление продавцом доверенности по месту нахождения через консульство на представителя в РФ, высылка ее почтой и завершение регистрации сделки без участия продавца лично. Никаких препятствий юридического характера к этому нет.
Правило № 3. Не забываем о применении специального закона
С практической точки зрения термины «непреодолимая сила» и «форс-мажор» являются тождественными [1], при условии, что соглашением сторон понятие форс-мажора не изменено.
Нелишним будет обращение в органы Росреестра с заявлением о запрещении сделок с вашей недвижимостью с использованием доверенности. В этом случае регистрация перехода права собственности с помощью поддельной доверенности будет невозможна.
Помимо этого, в практике встречается упоминается о разумных, адекватных мерах, которые должны были предприняты для надлежащего исполнения.
У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.
Произошла ошибка при отправке письма
В соответствии с п. 4 ст. 350.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество, не относящееся к недвижимым вещам, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.
В сделках с недвижимостью она применялась редко, но и такое встречалось. В качестве поручителей выступали третьи лица. Но ранее, если основная сделка признавалась недействительной, то и поручитель освобождался от ответственности. Теперь же поручителем возврата денег станет сам продавец.
Форс-мажорные обстоятельства формально от ответственности по договору освобождают. Примеры таких обстоятельств: эпидемия, природная катастрофа, диверсия. Примеры, не относящиеся к ним: изменение цен, упущенная выгода. Такие факторы относят к коммерческому риску.
Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом.
Форс-мажор и отмена сделок купли-продажи недвижимости
Чрезвычайный характер непреодолимой силы не допускает квалификации в качестве таковой любого жизненного факта, ее отличие от случая в том, что она имеет в основе объективную, а не субъективную непредотвратимость [3].
Во время возникновения форс-мажора договор между партнерами может пересматриваться (по тексту ст. 401-3 ГК РФ, Пост. Пленума ВС РФ №7 от 24/03/16 г. п. 9 абз. 1, Пост. Пленума ВС РФ № 6 от 11/06/20 п. 38 абз. 1, 2, ст. 416-1 ГК РФ).
Оба термина обозначают одно событие:
- непредсказуемое, непреодолимое, происходящее помимо воли сторон договора;
- ведущее к невозможности исполнить договор.
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.
Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него.
Мы продаем квартиру. По договору купли-продажи мы (продавцы) получаем расчет после гос. регистрации. До этого момента деньги хранятся в банковской ячейки. Подскажите, как лучше в договоре прописать возникающий в этом случае залог в пользу ПРОДАВЦОВ?
Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него.
Мы продаем квартиру. По договору купли-продажи мы (продавцы) получаем расчет после гос. регистрации. До этого момента деньги хранятся в банковской ячейки. Подскажите, как лучше в договоре прописать возникающий в этом случае залог в пользу ПРОДАВЦОВ?
Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей [2, абз. 4 п. 8].
Форс-мажор: юридические комментарии к ст.401 ГК РФ
По общему правилу нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимого имущества не требуется, т.е. проверка нотариусом ее законности необязательна (это необходимо лишь в отдельных случаях, установленных законом). Заключить договор продажи недвижимости и передать его на государственную регистрацию можно разными способами.
При юридической квалификации обстоятельств в качестве непреодолимой силы, некоторые суды указывают только чрезвычайность и непредотвратимость обстоятельства в качестве существенных «характеристик», при наличии которых возможна юридическая квалификация обстоятельства как непреодолимой силы [5].
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Гражданский кодекс РФ не раскрывает понятия «форс-мажор». Упоминание о непреодолимых обстоятельствах имеется в п. 3 ст. 401 ГК РФ.
Что такое договор купли-продажи квартиры
Чрезвычайность означает, что это обстоятельство не должно было наступить в конкретных условиях, не относится к жизненному риску. Непредотвратимость — что любой другой участник в той же ситуации не смог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. Но в любой ситуации вопрос о том, является ли та или иная ситуация обстоятельством непреодолимой силы будет разрешаться в судебном порядке и индивидуально.
Форс-мажорные обстоятельства и ответственность могут описываться в договоре по-разному: от краткого формального, суженного описания ответственности (например, только конкретные случаи наступления ответственности) до широкого поля ответственности, исключая непреодолимую силу из причин, оправдывающих договорные нарушения.
Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки.
Юрист Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко):
Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.
Это могут быть неустойка за просрочку уведомления, лишение права ссылаться на форс-мажор в случае отсутствия уведомления и т.п. Наличие в договоре соответствующего условия будет стимулировать стороны соблюсти порядок уведомления о наступлении форс-мажора.
Безусловно, этот момент станет для покупателей недвижимости хорошей возможностью обезопасить себя от того, что можно остаться и без квартиры, и без денег. Трудности могут возникнуть именно с взысканием этих денег — у продавца их уже может не быть. Продать квартиру, в отношении которой идут споры, либо долю в ней тоже вряд ли удастся.
Скажите пожалуйста! Можно ли приравнивать к форс-мажору поднятие ставок фондовой стоимости ЦБ РФ до 17 % для расторжения договора о купли-продажи квартиры в одностороннем порядке и поступить с продажей собственности по своему усмотрению?
Форс-мажор и последствия. Как действовать
Обратите внимание на ч1.ст 164 ГК РФ В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Обратим внимание, что в договор не следует включать в качестве форс-мажора обстоятельство, если оно произошло либо предвиделось до заключения договора. В таком случае нельзя говорить о чрезвычайности или, другими словами, непредвиденности этого обстоятельства. Следовательно, оно не может является основанием для освобождения от ответственности.
Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.
В договор можно включить условие о запрете ссылаться на форс-мажор как на основание для освобождения от ответственности за неисполнение обязательства.
Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки
Суть жалобы: Заявитель не согласен с привлечением к ответственности по п. 1 ст. 122 Налогового кодекса РФ, доначислением НДФЛ и пени.
Задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. И в случае, если к определенному сторонами сроку обязательства одной из сторон не могут быть выполнены, ключевым становится вопрос о том, почему они не могут быть выполнены.
Когда ДКП признают недействительным
Как оформить, если филиал расположен в том же городе, что и головной офис? Можно ли перевести в филиал другого города несовершеннолетнего?
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).