Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры с застройщиками в 2021 году судебная практика, в суде». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
более 30 онлайн-сервисов!
Ставка — от 0.01%
Срок — до 180 дней
Сумма — до 20 000 грн.
Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками
295 грн. у місяць
Онлайн бухгалтерія
для ФОП і малого бізнесу
перші 30 днів безкоштовно!
- Адвокаты
- Юристы
- Нотариусы
- Суды
- Прокуратуры
- Налоговые инспекции
- Государственные администрации
- Пенсионные фонды
- Полиция
- Центры занятости
- Винница
- Днепр
- Житомир
- Запорожье
- Ивано-Франковск
- Киев
- Кропивницкий
- Луцк
- Львов
- Николаев
- Одесса
- Полтава
- Ровно
- Сумы
- Тернополь
- Ужгород
- Харьков
- Херсон
- Хмельницкий
- Черкассы
- Чернигов
- Винница
- Днепр
- Житомир
- Запорожье
- Ивано-Франковск
- Киев
- Кропивницкий
- Луцк
- Львов
- Николаев
- Одесса
- Полтава
- Ровно
- Сумы
- Тернополь
- Харьков
- Херсон
- Хмельницкий
- Черкассы
- Чернигов
При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.
Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.
ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования». Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).
Закулисные тайны: как выиграть суд у застройщика за неустойку
При подаче иска в суд на застройщика необходимо приложить копии документов, которые подтверждают обоснованность заявляемых требований. Примерный перечень таких документов будет следующим:
- договор об участии в долевом строительстве;
- требование истца, направленное ответчику, о предоставлении документов, необходимых для госрегистрации права, и документы, подтверждающие факт направления или вручения такого требования;
- претензия истца, направленная ответчику, об устранении недостатков, выплате неустойки, с документами о вручении;
- ответ ответчика на требование (претензию) истца;
- документы, подтверждающие оплату истцом стоимости объекта;
- документы, фотографии, подтверждающие причинение вреда;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- иные документы, имеющие отношение к делу.
Приведенный перечень является примерным, при этом он касается различных споров с застройщиком.
Помимо указанных документов истец должен приложить общие документы, такие как:
- выписки из ЕГРЮЛ на истца (если истец юрлицо) и ответчика;
- документ об оплате госпошлины;
- доверенность представителя, если иск подписывает и подает представитель истца.
Стоит или не стоит судиться с застройщиком каждое лицо решает для себя самостоятельно. Для оценки возможных рисков, а также возможных результатов по делу, иногда имеет смысл обратиться за юридической консультацией с учетом конкретных обстоятельств дела.
По складывающейся судебной практике в сфере участия в долевом строительстве, застройщики, как правило, нарушают сроки по договору, размер неустоек при расчете за просрочку достигает, а иногда и превышает, цену по договору. Суды при обоснованности требований, конечно же взыскивают соответствующие суммы (иногда суммы уменьшаются судом), однако решение суда никак не гарантирует выплаты присужденных сумм, поскольку добровольно застройщики редко выплачивают такие суммы, а в ситуации неплатежеспособности должника начинается процедура по его банкротству, которая также не гарантирует получение денег.
В то же время, если застройщик допустил несущественные нарушения, есть все основания для расторжения договора, сумма предъявляемых требований не составляет миллионы рублей и/или застройщик «держится уверенно на плаву», т.е. функционирует, выполняет работы, получает деньги, тогда стоит судиться с таким застройщиком.
ПОМНИТЕ: суды с застройщиками, как и другие судебные споры, не рассматриваются за несколько дней, т.е. суд с застройщиком может продлиться ни один месяц, но это не должно Вас останавливать, если Ваши права нарушены и могут быть восстановлены только судом.
Вопрос, связанный с тем, как заставить строительную организацию исполнить решение суда, является непростым.
Исполнение решения суда конкретной организацией зависит от ряда факторов, а именно, от существа удовлетворенных требований по решению суда, от добросовестности организации, насколько организация дорожит своей репутацией, от работы приставов и других обстоятельств.
Самостоятельно истец никак не может воздействовать на строительную организацию, чтобы она исполнила решение суда. Истец должен получить исполнительный лист в суде и предъявить его приставам, которые обязаны возбудить исполнительное производство.
- ► После возбуждения производства лицо должно постоянно, так сказать, «дергать» пристава, т.е. напоминать о себе, просить предоставить информацию о том, какие действия пристав принимает по исполнительному производству, писать письменные запросы и заявления, предоставлять приставу имеющуюся информацию, которая поможет в исполнении требований исполнительного документа и т.д.
- ► Помимо указанных действий, а также в зависимости от того, какие требования заявляются или заявлялись истцом в суд, истец может обратиться в суд с требованием о взыскании со строительной организации судебной неустойки (астрента) за неисполнение решения суда, заявив такую сумму, которая заставит организацию как можно быстрее исполнить решение суда. При этом не стоит надеяться, что суд присудит именно ту сумму судебной неустойки, которую попросил истец, поскольку размер такой неустойки все-таки будет определяться судом с учетом справедливости и соразмерности.
ПОМНИТЕ: заявить о взыскании судебной неустойки истец может вместе с требованием о понуждении ответчика исполнить обязательство в натуре, а может заявить такое требование и после вынесения решения, когда оно будет исполняться.
Судебные споры с застройщиком требуют немало сил и знаний. Если Вы решили отстаивать свои права в суде, но не уверены, что справитесь, или не знаете с чего начать и что вообще делать, тогда Вы можете смело обращаться к нашим адвокатам и юристам, которые всегда помогут в решении подобных юридических вопросов.
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Как подать в суд на застройщика по недостаткам в квартире
Сбор денег с граждан на строительство дома компания-застройщик начала еще в 2003 году, когда фактически даже котлована не было. Предприимчивые предприниматели заключали с покупателями предварительные договора купли-продажи квартир (далее по тексту – ПДКП). Год за годом при этом срок передачи квартиры менялся. За пять лет застройщик смог заключить больше сотни таких договоров и при этом строительство дома не сдвинулось дальше котлована.
Строительная компания фактически и не могла заключать договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, так как еще не получила разрешения на строительство от администрации города. Да и ответственности в этом случае гораздо больше.
Для заключения с дольщиками договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома застройщик должен отвечать следующим критериям:
- наличие разрешения на строительство дома;
- опубликованная проектная документация;
- оформленное право на земельный участок, где предполагается строительство жилого дома (право собственности, договор аренды/субаренды, в некоторых случаях и договор безвозмездного пользования участком).
В отличие от ПДКП договор долевого участия содержит больше гарантий для покупателя:
- практически исключает риски двойных продаж, когда на одну квартиру могут претендовать сразу несколько человек;
- существенный размер неустойки по договору долевого участия в случае просрочки передачи объекта для дольщиков-граждан;
- гарантийные обязательства строительной компании после завершения строительства объекта;
- широкий перечень оснований для расторжения договора по инициативе дольщика;
- при расторжении договора долевого участия дольщик может требовать не только уплаченную цену, но и проценты, которые рассчитываются в соответствии с нормами закона о долевом участии в строительстве (далее – 214-ФЗ). Для граждан-дольщиков сумма таких процентов в два раза выше, чем проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ.
К сожалению, заключенный договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома не может гарантировать того, что строительство дома не остановится и не затянется на длительный срок. Поэтому при выборе застройщика необходимо быть очень внимательным. Важно оценить его опыт в строительстве жилья и нынешнее финансовое положение. Если у вас возникают сомнения, то целесообразно обратиться за юридической помощью по телефону: +7 (812) 409-49-30.
В силу того, что застройщики часто пытаются устраниться от ответственности при продаже квартир, законодатель предусмотрел ряд моментов, которые позволяют покупателям защитить свои интересы.
Компаниям запрещено привлекать финансы физических лиц для возведения жилья в обход 214-ФЗ. Так, например, продажа еще несуществующей квартиры по ПДКП может быть признана судом недействительной, если с соответствующим иском обратиться несостоявшийся покупатель.
Законом четко установлено, что получать деньги от граждан на возведение жилых объектов, после окончания которого покупатель получит в собственность квартиру, возможно только на основании договора участия в долевом строительстве. Если застройщик использует другие «схемы», то покупатель может потребовать от него немедленно:
- вернуть уплаченные деньги;
- заплатить проценты по ст. 395 ГК РФ в двойном размере;
- возместить причиненные убытки;
- выплатить компенсацию морального вреда.
В Обзоре судебной практики по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 приведен пример, в котором физическое лицо заключило с застройщиком ПДКП и оплатило часть цены по соглашению кредитными средствами. Суд отметил, что застройщик мог получить деньги от гражданина на возведение жилого объекта только по ДДУ. Требования истца были удовлетворены и ответчик – компания застройщика вернула покупателю уплаченную сумму, также уплатила проценты по ст. 395 ГК РФ в двойном размере, возместила убытки – проценты по кредитному договору, страховая премия, и компенсировала моральный вред.
Подобный пример был и в городе Санкт-Петербург, где покупатель заключил со строительной компанией предварительный ДДУ и договор займа. Основной целью указанных соглашений было предоставление гражданином застройщику денег для строительства жилого объекта, а после завершения строительства компания должна была передать квартиру дольщику. При этом на момент заключения указанных договоров строительная компания разрешения на строительство не имела. А срок сдачи жилого дома был перенесен.
Дольщик решил обратиться в суд с целью признания указанных договоров недействительными и получения уплаченных по ним сумм обратно, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки по договору долевого участия, компенсации морального вреда и штрафа по закону о защите прав потребителей (далее по тексту – штраф).
Удовлетворяя требования истца (за исключением неустойки) Санкт-Петербургский городской суд указал, что запрет на использование финансовых средств граждан без разрешения на строительство имеет безусловных характер. Он действует вне зависимости от согласия гражданина на получение его денег для строительства и от того, пойдут ли эти деньги на указанную цель (Апелляционное определение от 23 апреля 2015 г. N 33-6239/2015).
Пример из судебной практики. Московский городской суд удовлетворил требования гражданина о расторжении предварительного ДДУ (Апелляционное определение от 2 марта 2016 г. по делу N 33-6746/16). При этом истец требовал вернуть ему уплаченные по договору деньги, а также взыскать неустойку и штраф, компенсацию морального вреда, убытки и проценты за пользование чужими денежными средствами. Суд удовлетворил требования истца за исключением требований об уплате неустойки по закону о защите прав потребителей и возмещении убытков.
Суд обосновал свое решение следующим. Неустойка по закону о защите прав потребителей не может быть взыскана в данном случае, так как отношения между дольщиком и застройщиком регулируются специальным законом –№ 214-ФЗ. В указанном нормативном акте содержится специальный вид ответственности для строительных компаний, которые не имели права получать деньги от граждан – уплата процентов по ст. 395 ГК РФ в двойном размере.
Относительно взыскания убытков, понесенных истцом в связи с арендой жилья, суд отметил следующее. Истец при заявлении требований о взыскании убытков должен был доказать не только размер убытков, противоправность действий ответчика, но и причинно-следственную связь между действиями ответчика и причинением убытков. В данном деле истец этого не сделал.
Кроме того, Президиум Верховного Суда РФ отметил, что сделки между компаниями и гражданами, заключенные в обход норм закона 214-ФЗ, но при этом направленные на получение денег от граждан для строительства жилья с последующей его передачей данным лицам, могут быть признаны судом сделками, на которые распространяются требования закона 214-ФЗ. При этом не имеет значения, как называется сам договор, важно лишь существо сделки и фактически сложившиеся отношения.
Пример. Гражданин заключил со строительной компанией ПДКП еще не построенной квартиры. Согласно положениям данного соглашения гражданин передает деньги застройщику в счет оплаты стоимости квартиры, а тот в свою очередь обязуется передать квартиру после завершения строительства. Фактически данной сделкой прикрывается отношения сторон, регулируемые 214-ФЗ. В этой ситуации покупатель может обратиться в суд с соответствующим иском, чтобы добиться гарантий, предусмотренных законом о долевом участии.
Законодатель предусмотрел меры ответственности для недобросовестных компаний, которые собирают деньги с физических лиц на строительство жилых объектов, не имея на это законных оснований.
| Административная ответственность | |
| Вид нарушения | Мера ответственности |
| Привлечение денег граждан на строительство, когда у застройщика нет необходимых документов или без заключения ДДУ. Штраф может быть назначен за каждую незаконную сделку. | Штраф – для должностных лиц — от 20 до 25 тысяч рублей, для компаний – от 500 тысяч до 1 миллиона рублей |
| Публикация неполной проектной документации или содержащей недостоверные сведения | Штраф – для должностных лиц – от 5 до 15 тысяч рублей, для компаний – от 200 до 400 тысяч рублей |
| Уголовная ответственность | |
| Вид преступления | Мера ответственности |
| Привлечение денег граждан в обход 214-ФЗ в крупном размере – более 3 миллионов рублей или совершенное по предварительному сговору или в особо крупном размере (сумма более 5 миллионов рублей) | Максимальное наказание — лишение свободы до 5 лет |
Строительная компания должна передать квартиру по акту приема-передачи дольщику в сроки, установленные в договоре. Если организация не сделает этого вовремя, то будет обязана выплатить неустойку по договору долевого участия. Данная выплата рассчитывается по следующей формуле:
Н=2*1/300СР ЦБ РФ*КДП*ЦД, где
Н – размер неустойки
СР – ставка рефинансирования ЦБ РФ
КДП – количество дней просрочки,
ЦД – цена по ДДУ.
Цифра 2 в данной формуле указывает на то, что неустойка для граждан выплачивается в двойном размере.
Пример расчета неустойки.
Строительная компания должна была передать квартиру участнику долевого строительства 01 сентября 2015 года. Фактически сделано это было только 30 декабря 2015 года. Цена по ДДУ была уплачена дольщиком полностью и составляла 3 миллиона рублей. Период просрочки составил – 120 дней. Ставка рефинансирования ЦБ РФ на дату взыскания составила – 8,25%.
Исходя из данных условий, размер неустойки будет следующим:
Н=2*1/300*8,25%*120 дней * 3 миллиона рублей = 198 000 рублей
Обратите внимание! Взыскать неустойку за просрочку можно не дожидаясь передачи квартиры. Если застройщик слишком долго затягивает с окончанием строительства, для обращения за выплатой штрафных санкций необязательно ждать получения жилья.
Приобретение жилья на этапе строительства – это не только выгодный, но и очень рискованный шаг. Чтобы свести риски к минимуму, рекомендуем обратиться за квалифицированной юридической помощью. Наши специалисты помогут вам:
- разобраться в тонкостях участия в долевом строительстве;
- оценить риски сотрудничества с той или иной строительной компанией;
- проверить наличие необходимых по закону документов у застройщика;
- отстоять ваши права при заключении ДДУ.
Если вы уже заключили соглашение с застройщиком, но поняли, что ваши интересы нарушаются, то юристы нашей компании готовы оказать следующие услуги:
- претензионная работа с застройщиком;
- подготовка иска и необходимых документов для судебного разбирательства;
- представительство в суде, в том числе в случае банкротства застройщика;
- взаимодействие с иными государственными органами для разрешения конфликта с застройщиком.
Помочь в решении вопроса по долевому строительству вам смогут по телефону +7 (812) 409-49-30.
Верховный суд выпустил первый Обзор практики за 2021 год
Долевое участие в строительстве представляет собой договор, в соответствии с которым гражданин или организация выступают в качестве участника такого строительства, выплачивая другой стороне (застройщику) оговоренную цену.
При этом участник имеет право на получение оговоренного объекта недвижимого имущества (как правило — квартиры) в собственность по истечении оговоренного периода времени.
Говоря иначе, участники фактически спонсируют строительство объекта недвижимости, хотя данные отношения далеки по своей природе от инвестирования.
Переход права собственности производится после того, как недвижимость будет сдана в эксплуатацию, а никак не раньше.
| Договор долевого участия в строительстве | Сделка между участником строительства и застройщиком, при которой застройщик получает денежные средства от участника и обязуется построить объект недвижимости и передать его участнику в оговоренный период времени |
| Участник строительства | Физическое или юридическое лицо, которое оплачивает услуги застройщика и имеет право на получение оговоренного объекта недвижимости (как правило — квартиры) |
| Застройщик | Специализированная строительная организация, имеющая право на осуществление подобного рода деятельности. В ДДУ осуществляет постройку объекта недвижимости и обязуется передать его участникам за оговоренную сумму в оговоренный период времени |
| Судебный спор | Это процесс, при котором специальный орган (суд) рассматривает конфликт между различными субъектами по заявлению (иску) одного из них. В результате процесса выносится решение, обязательное к исполнению |
| Неустойка | Это способ обеспечения обязательства, который характеризуется в начислении штрафной санкции в процентном соотношении от суммы договора за каждый период просрочки исполнения обязательства |
Судебные споры по договору долевого участия в строительстве
Законодатель предусмотрел несколько видов договоров, при помощи которых застройщик может привлекать инвестиции с целью строительства многоквартирных домов.
Прямо предусмотрены в законе три варианта оформления правоотношений между сторонами:
| Договор долевого участия в строительстве | Самый распространённый вариант на практике. При этом такой вариант наиболее безопасен для инвестора, так как сделка совершается в строгом соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который содержит широкие права инвесторов. Суть в том, что такая сделка подлежит госрегистрации |
| Договор паенакопления в ЖСК | По сути, граждане создают кооператив и выкупаю паи на недвижимость. Относительно новый вариант сделок, но в некоторых регионах он получил распространение. Не требует обязательной регистрации в Росреестре |
| Приобретение прав на объект посредством заключения цессии | В данном случае гражданин или организация, ранее заключившие ДДУ, уступают права требования к застройщику иному лицу на оговоренных условиях |
Все три типа сделок законны и могут свободно применяться на практике.
Правовое регулирование данного института производится следующими правовыми актами:
| Гражданский кодекс РФ | Данный правовой акт определяет основы договорных отношений, а также прочие основополагающие моменты, связанные с гражданскими отношениями |
| Гражданско-Процессуальный кодекс и Арбитражный Процессуальный кодекс | Определяет порядок судебных споров, которые могут возникнуть относительно договора долевого участия в строительстве |
| ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» | Определяет порядок оформления объектов, а также порядок регистрации договоров долевого участия в строительстве |
| ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» | Устанавливает основы данного института |
Здесь важное значение будет иметь судебная практика, так как подобные споры достаточно часто оканчиваются судебным разбирательством.
Достаточно часто споры с застройщиками рассматриваются судами, так как они не всегда добровольно исполняют свои обязательства.
Если участником является физическое лицо, то споры рассматривают суды общей юрисдикции, а если организация или ИП — то арбитраж.
Судебные споры часто имеют затяжной характер, так как застройщик может умышленно растягивать процесс, чтобы выиграть время.
Однако, если дело уже дошло до суда, шанс на то, что объект будет в ближайшее время построен, минимален.
К сожалению, количество споров, которые рассматриваются судами по этому поводу, достаточно большое.
Поэтому при выборе застройщика рекомендуется проверить его репутацию. Стоит начать с проверки в сети интернет, затем зайти на сайт ФССП и узнать о наличии у фирмы долгов.
К наиболее распространённым нарушениям застройщиков относят следующие:
| Застройщик не выполняет работу в срок | В договоре должен быть оговорен период времени, в течение которого работы должны быть полностью завершены, но на практике сроки не соблюдаются достаточно часто |
| Застройщик не выполняет в срок определённый этап работы | Как правило, весь процесс разбит на некоторые этапы, каждый из которых означает окончание определённой части строительства. Задержка сроков в данном случае — также распространённое нарушение |
| Застройщик отказывается принимать претензию | В данном случае необходимо просто направить её почтой заказным письмом с описью вложения |
| Заказчик не исполняет обязательства после претензии | Отказывается от выплаты неустойки |
Если нарушения так и не будут устранены, то участник вправе обратиться в суд за защитой своих законных интересов.
На этапе постройки, когда объект ещё фактически не существует, заключение договора купли-продажи на квартиру будет невозможно. Именно поэтому требуется как-то иначе оформлять отношения сторон.
Вариантов не так много. Заключается либо договор о долевом участии, либо оформляется договор паенакопления в ЖСК. Бланк договора ДДУ можно скачать здесь.
Суд да дело: как застройщику отсрочить неустойку?
Обзор судебной практики по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета за 4 квартал 2017 года
Обзор судебной практики по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета за 3 квартал 2017 года
Обзор судебной практики по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета за 2 квартал 2017 года
Обзор судебной практики по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,государственного кадастрового учета за 1 квартал 2017 года
-
КС постановил внести изменения в статью УК о побоях
241 0
-
19
В первостепенном порядке юрист выясняет, с какой именно проблемой столкнулся клиент. Наиболее часто споры с застройщиками возникают по таким причинам:
- Задержка сроков окончания строительных работ/ передачи объекта в эксплуатацию
- Так называемый «недострой» – замороженное строительство, которое имеет очень мало перспектив на продолжение
- Передача некачественно выполненного жилья
- Отказ застройщика в регистрации права собственности на инвестора
- Изменение стоимости квадратного метра/ увеличение площади квартиры или внесение других изменений в проект без предварительной договоренности
Судебные споры с застройщиками, возврат денежных средств бывают связаны со всеми этими причинами. При этом суды в зависимости от обстоятельств поддерживают как сторону застройщиков, так и сторону инвесторов. Исходя из опыта специалистов нашей компании, решающим фактором в данном вопросе являются условия договора, заключенного между застройщиком и инвестором.
Помощь адвоката для судебных споров с застройщиками обязательно включает тщательный аудит данного документа. Следует заметить: разновидностей договоров при покупке недвижимости на стадии строительства достаточно много. Наиболее часто используется договора:
- Паевого участия в кооперативе
- Купли-продажи целевых облигаций + резервирования (бронирования) квартиры
- Предварительные
- О приобретении сертификатов Фонда операций с недвижимостью
- Инвестиционные с компаниями по управлению активами
- Об участии в Фонде финансирования строительства
- Форвардные контракты (деривативы)
Мы рекомендуем внимательно изучить все объекты, которые построила строительная компания, заранее, прежде чем отдавать свои деньги в долевое участие. Ведь отдав 1,5 млн рублей, которые Вы собирали, например, более 1 года, можно остаться очень быстро ни с чем, поэтому в последнее время в нашей стране появилось много фирм-однодневок, которые умело прячутся от судов, объявляя себя банкротами, или полностью растворяясь в безвестности.
Фактически, вы можете отложить время стройки неограниченное количество раз. Наказание застройщика зависит от того, у кого возникла задержка. При присутствии всех участников процесса суд будет рассматривать дело до двух или же, максимально, трех месяцев. Это самый короткий период ожидания. Как показывает практика, судебное разбирательство может занять гораздо больше времени, поэтому важно заранее подготовиться к длительному периоду рассмотра дела и если уже есть подозрения, что период стройки затягивается, нужно готовить претензию к застройщику в письменном виде.
Если с момента получения искового заявления прошло более 10 дней, а СК добровольно не выполняет требования акционера, дело разрешить в судебном порядке.
Согласно гражданскому законодательству дело рассматривается максимум 2 месяца. Время может увеличиться, если застройщик под разными предлогами просит перенести заседание или если судья в отпуске.
Если строительная компания не успевает сдать жилой объект в установленные сроки, она должна уведомить об этом акционеров не позднее, чем за два месяца. При этом оформляется дополнительное соглашение, во избежание ответственности. Подписывая его, Вы лишаете себя возможности требовать конфискации, поскольку сами согласны с новым сроком.
- Не заключайте с застройщиком дополнительных соглашений, в которых он наглядно снимает с себя ответственность за договор передачи квартиры Вам. В таком случае вы сможете в дальнейшем рассчитывать на компенсацию.
- В суде выступайте против снижения единой ставки всегда. Запросите то, что требуется Вам по закону или контракту. Вы потребитель, это ваше истинное и законное право.
- Если реальная площадь Вашей квартиры меньше, чем у проекта, в обязательном порядке изучите действующий договор. Если в нем ничего нет по поводу проектного размера и фактического по квадратным метрам, можно требовать законного и пропорционального снижения цены квартиры за недостроенный метр.
- Следует учесть, что до тех пор, пока нежилой дом не будет отремонтирован или перестроен, его состояние изменить нельзя. Поэтому перед оформлением документов нужно заранее побеспокоиться об этих нюансах.
Процедура расчёта возмещения за нарушение соглашений соглашения обуславливается его соглашениями или законами Российской Федерации. Если штраф формируется по нормативно-правовым актам, то применяется порядок, обуславливаемый статьёй 6 ФЗ 214. Для застройщиков, оформленных как юр. лица, размер выплаты находится на уровне 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ.
Грамотно оформленная претензия повышает шансы отстоять интересы в суде в Сорске. В исковом заявлении следует указать :
- Обстоятельства, которые обуславливают отношения между сторонами (договор);
- Факты нарушения условий договора;
- Законное подтверждение противозаконных действий;
- Притязания заявителя заплатить штраф, остановить нарушение соглашений договора;
- Расчёт размера пени, которая подлежит выплате в период подачи обращения.
Практика разрешения споров о качестве строительства
Срыв сроков может быть, как незначительным – до двух-трех месяцев, так и существенным, от полугода и дольше. Чаще всего это связано с недостаточным финансированием, также причиной могут стать несоответствие закону проектной документации и регламентов, проблемы с введением объекта в эксплуатацию и другие факторы.
Дольщики вправе получить неустойку и штраф за нарушение сроков сдачи объекта строительства.
Несоответствие качества вновь построенного жилья заявленному встречается достаточно часто.
Потребитель может столкнуться как с незначительными дефектами в отделке квартиры, так и с существенными проблемами, которые свидетельствуют о нарушении норм строительства, и устранение которых либо невозможно, либо весьма затруднительно.
В таком случае необходимо провести экспертизу качества объекта, определить размер убытков, причиненных застройщиком в следствие ненадлежащего выполнения обязательств по договору долевого участия.
Спор с застройщиком первоначально можно попытаться разрешить мирным путем.
Досудебное урегулирование спора с застройщиком подразумевает предъявление застройщику письменной претензии, в которой необходимо изложить свои доводы и требования со ссылками на нормы закона, на которых эти требования основываются.
Следует знать, что для разрешения споров с застройщиком не обязательно проходить досудебное урегулирование.
Дольщик вправе воспользоваться возможностью досудебного урегулирования спора и направить претензию.
Если существует вероятность того, что застройщик готов решить спор мирным путем без судебного вмешательства, реализация данного права дольщиком будет способствовать скорейшему разрешению вопроса.
Судебные споры с застройщиками принимают более серьезный характер, и конечно, занимают более значительное время, с учётом времени вступления решения суда в законную силу. В суде важно правильно и грамотно обосновать свою позицию.
Спор с застройщиком можно решить в вашу пользу и восстановить нарушенные права при помощи юристов Диалог Эксперт.
Правоотношения сторон ДДУ регулируются специальным законом — ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», а также нормами Закона РФ «О защите прав потребителей».
Вариант, когда жилой дом достроен, но по каким-то причинам сдача жилья затягивается, не самый худший.
В этом случае дольщику целесообразнее предъявить требования:
- О взыскании неустойки с застройщика
- О признании права собственности на объект долевого строительства
Итак, одна из санкций, применяемых к застройщику, задержавшему сдачу жилья – это неустойка.
Если строительная компания нарушила предусмотренный ДДУ срок передачи квартиры, то требование о взыскании с застройщика неустойки должно быть основано на части 2 статьи 6 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».
Неустойка рассчитывается дольщиком исходя из ключевой ставки Банка России за весь период просрочки, начиная со дня, следующего за днем, когда застройщик должен был сдать объект дольщику.
- Кроме непосредственно суммы неустойки с застройщика также подлежит взысканию:
- Штраф в пользу дольщика, составляющий 50 процентов от присужденной суммы
- Понесенные дольщиком судебные расходы в виде оплаты услуг юриста
- Возмещения госпошлины при сумме долга более 1 млн рублей
Если ситуация стала критичной ввиду неоднократного переноса сроков окончания строительства и дольщик не делает ждать получения жилья, то он вправе отказаться от договора долевого участия.
Таким же правом может воспользоваться дольщик в случае ненадлежащего качества объекта долевого строительства. Существенные нарушения к требованиям качества объектов долевого строительства позволяют дольщику отказаться от ДДУ и потребовать вернуть деньги.
Для одностороннего отказа дольщика от ДДУ законом, а именно частью 1 статьи 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», предусмотрены конкретные основания:
- Застройщик задержал сдачу квартиры более чем на два месяца
- Квартира сдана с существенными недостатками
- Застройщик добровольно не выполнил требование дольщика об устранении недостатков, возмещении расходов на их устранение, соразмерном снижении цены договора.
В случае расторжения ДДУ застройщик должен вернуть деньги дольщика не позднее 20 рабочих дней со дня направления дольщиком соответствующего уведомления о расторжении договора.
При расторжении по инициативе дольщика договора долевого участия застройщик в тот же срок обязан выплатить дольщику проценты за все время пользования его деньгами.
Если застройщик нарушит права дольщика и не вернет ему в установленный срок денежные средства с причитающимися процентами, дольщик вправе предъявить к застройщику следующие исковые требования:
- О взыскании денежной суммы, внесенной по договору долевого участия
- О взыскании процентов, предусмотренных частью 2 статьи 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».
- О взыскании процентов, предусмотренных частью 6 статьи 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Согласно данной нормы закона, в случае, если застройщик не возвращает дольщику в течении 20 рабочих дней с даты расторжения договора денежные средства с процентами, предусмотренными частью 2 указанной статьи, далее проценты начисляются уже на общую сумму основного долга и процентов. Начисление данных процентов начинается со дня, следующего за днем истечения срока возврата денег застройщиком, то есть по окончании вышеуказанного 20-дневного срока.
- О взыскании штрафа, который составляет 50 процентов от присуждённой дольщику суммы (за исключением суммы морального вреда и судебных расходов).
- О взыскании понесенных убытков (проценты по ипотечному кредиту)
- О взыскании судебных расходов (на юриста, госпошлину, услуги нотариуса и т.п.)
Обзор судебной практики по налогам и трудовым спорам за март 2021 года
Одним из основных направлений деятельности Юридической Компании «ЮСАКТУМ» является представительство интересов Клиентов при рассмотрении и разрешении в арбитражных (третейских) судах, в судах общей юрисдикции строительных споров и споров по участию физических и юридических лиц в долевом строительстве. Получить более подробную правовую и иную информацию, краткие сведения о нашей компании, а также ознакомиться с документами, в соответствии с которыми предоставляются юридические услуги, можно, посетив рубрики «Правовая информация», «Презентация компании», «О нас», «Услуги юридическим лицам».
- Закон и право действуют – доверьтесь профессионалам: +7 (495) 507-98-07!
С ценами на представительство и ведение дел участников долевого строительства при возникновении споров по долевому строительству в судах, ведение арбитражных дел по спорам, возникающим из договоров участия в долевом строительстве, инвестирования, иным договорам, связанным со строительством, выполнением проектных, изыскательских работ, строительных работ, выполнением других работ по строительству объектов недвижимости вы можете ознакомиться здесь.
В основном это — суды с застройщиком или заказчиком, – досудебные и судебные споры участника долевого строительства с застройщиком, возникающие в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке.
Строительные споры по участию в долевом строительстве (суды с застройщиком) — одна из самых сложных категорий судебных (арбитражных) споров. Сложность данной категории дел обусловлена тем, что суд с застройщиком возникает из строительных отношений по долевому строительству.
Строительные отношения в сфере долевого строительства регламентируются как общими, так и специальными нормами законодательства. Основным нормативным правовым актом, регламентирующим долевое строительство является Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Примером такого дополнительного нормативного правового акта может являться, например, Закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». С одним из решений суда общей юрисдикции, по которому вынесено решение в пользу нашего Клиента, и в котором судом учтены положения вышеназванного закона, Вы можете ознакомиться здесь.
Споры в сфере долевого строительства (суды с застройщиком или иным лицом, привлекающим денежные средства) имеют ярко выраженную специфику. Данная специфика обусловлена особенностями правового регулирования договора участия в долевом строительстве и сферы строительства, применением иных договорных конструкций, направленных на привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, на обход положений закона о долевом строительстве. Пытаясь обойти закон о долевом строительстве и незаконно привлечь денежные средства для строительства, на практике используются договоры различных видов. В частности, используют договор займа, обязательства по которому прекращаются предоставлением отступного в виде соответствующего объекта недвижимости, предварительный договор купли-продажи, договор о выдаче векселя, партнёрское соглашение с застройщиком о совместном строительстве и т.д.
Применение или неприменение Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Вышеуказанный закон о долевом строительстве не применяется в отношении строительства объектов, реализация которых осуществляется на основании разрешений на строительство, выданных до даты вступления в силу закона о долевом строительстве, то есть датированных до 1 апреля 2005 года.
Напомним, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ. Форма разрешения на строительство установлена Правительством РФ. В случае если разрешение на строительство многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) выдавалось неоднократно, то вопрос о возможности применения закона о долевом строительстве разрешается с учетом даты выдачи первоначального разрешения на строительство.
Взаимосвязь закона о долевом строительстве и закона о защите прав потребителей при предъявлении в суд требований дольщика (участника долевого строительства).
При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, которые согласно ч. 4 ст. 4 закона о долевом строительстве обязательны для включения в договор, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, которые согласно п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 закона предъявляются к застройщикам, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве. Данный договор подлежит государственной регистрации с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.
К отношениям по участию в долевом строительстве, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с законом о долевом строительстве, и (или) осуществления привлечения денежных средств иными помимо названных в законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной законом о долевом строительстве. В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 закона о защите прав потребителя.
К отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в соответствии с ч. 9 ст. 4 закона о долевом строительстве.
Закон о долевом строительстве не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке.
Рассмотрение и разрешение требований участника долевого строительства о признании права собственности на объект долевого строительства.
В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого фактически закончено, участник долевого строительства, денежные средства которого привлечены для строительства многоквартирного дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.
Квартиры, являвшиеся предметом договора участия в долевом строительстве, которым предусмотрены права дольщиков на получение квартир по окончании строительства, не могут быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
Требование дольщика о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если участником долевого строительства исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.
Требование участника долевого строительства, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего данное обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.
Требование участника долевого строительства о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства — многоквартирном доме, разрешение на строительство которого получено до вступления в силу закона о долевом строительстве (до 1 апреля 2005 года), может быть удовлетворено, если лицо, заключившее договор строительного подряда, оплатило в полном объеме работы по строительству предназначенного для него помещения в составе многоквартирного дома.
Верховный суд представил обзор практики по спорам с участием дольщиков
Обобщение судебной практики (раздел Практики) показало следующее. При рассмотрении требований о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику судами устанавливались, в частности, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, наличие, причины и продолжительность просрочки исполнения указанного обязательства застройщиком.
При разрешении вопросов об уменьшении размера неустойки, подлежащей уплате гражданину — участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на основании ст. 333 ГК РФ суды исходили из того, что применение указанной статьи по таким делам возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов принятия такого решения.
При рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами — участниками долевого строительства, заключившими договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии с п. 5 ст. 28 закона о защите прав потребителей. То есть, застройщик обязан уплатить потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены договора участия в долевом строительстве. Договором участия в долевом строительстве между участником долевого строительства и застройщиком может быть установлен более высокий размер неустойки.
Обязанность по возмещению убытков в связи с необходимостью проведения восстановительного ремонта по устранению недостатков в квартире, возникших в результате некачественного выполнения строительных работ, лежит на застройщике.
Общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.
В случае, если действиями собственника по распоряжению своей долей собственности в общей долевой собственности многоквартирного жилого дома нарушаются права и охраняемые законом интересы других собственников данного дома, то обязанность по возмещению вреда, причиненного в результате указанных действий, равно как и обязанность по восстановлению нарушенных прав других собственников помещений в многоквартирном жилом доме, возлагается на этого собственника.
Юридическая Компания «ЮСАКТУМ» осуществляет полное ведение судебного дела с застройщиком, начиная от предварительного анализа информации и изучения документов и, заканчивая вынесением судебного акта и сопровождением исполнительного производства (при его необходимости). Кроме того, мы готовы помочь Клиенту для урегулирования спора с застройщиком в досудебном порядке.
Наши строительные адвокаты и юристы имеют успешный опыт ведения судебных дел с застройщиком по долевому строительству. Наши строительные адвокаты и юристы представят интересы Клиента на любой стадии рассмотрения и разрешения спора с застройщиком, начиная от стадии досудебного урегулирования спора и проведения переговоров с застройщиком, заканчивая стадией исполнительного производства.
Строительные адвокаты и юристы Юридической Компании «ЮСАКТУМ» осуществят полный анализ спорной ситуации по договору участия в долевом строительстве или иному договору в сфере строительства, представят обзор и обобщение сложившейся судебной практики, предложат различные пути разрешения проблем Клиента – дольщика.
Наши строительные адвокаты и юристы проведут правовую консультацию, оценят перспективы и возможности разрешения судебного спора в пользу Клиента, сформируют правовую позицию, осуществят досудебную работу, разработают исковое заявление (заявление) и приложения к нему, а также выполнят иные действия, необходимые для вынесения судебного акта в пользу нашего Клиента.
Исходя из возможных правовых и финансовых рисков, наша команда разработает стратегию и тактику ведения суда с застройщиком, с иным лицом, привлекающим денежные средства для строительства объекта долевого строительства.
В ходе рассмотрения строительного спора наши юристы и адвокаты представят интересы Клиента в судебных заседаниях, подготовят все необходимые процессуальные и иные документы.
Наши строительные юристы и адвокаты подготовят ходатайства, замечания и возражения на доводы противоположной стороны (застройщика или иного лица, участвующего в деле), осуществят сбор, подготовку, истребование необходимых доказательств, осуществят анализ и представят суду материалы судебной практики, а также выполнят иные действия, нацеленные на вынесение решения в пользу нашего Клиента. Наша компания также предоставляет юридические услуги по сопровождению исполнительного производства и возврату денежных средств Клиенту после вынесения решения в его пользу.
Ведение арбитражных и судебных дел по строительным спорам, спорам по долевому строительству, по иным категориям споров, связанных со строительством и выполнением строительных и неразрывно связанных со строительством работ, – одно из ключевых направлений деятельности Юридической Компании «ЮСАКТУМ»!
Обращение в нашу компанию даёт Вам больше шансов на положительное разрешение спора с застройщиком или заказчиком, с лицом, привлекающим денежные средства для строительства, с инвестором, с иными лицами, осуществляющими строительство!
Мы стараемся максимально учитывать интересы Клиента, минимизировать любые его расходы, индивидуально подходим к разрешению возникшей спорной ситуации. Наша компания гарантирует добросовестность, ответственность, профессиональный индивидуальный подход к каждому Клиенту!
Законодательство защищает гражданское население, решившееся на приобретение квартир по долевому участию, на государственном уровне. Судебные разбирательства по многочисленным случаям затянувшегося строительства, позволили внести поправки, благодаря которым ФЗ-214 стал работать намного эффективнее. Чтобы защитить дольщика от неблагонадёжных строительных компаний, предусмотрена уголовная ответственность. Принятие жёстких условий для предотвращения долгостроя и возможность получения неустойки за срыв сроков сдачи объектов, вселяют уверенность будущих новосёлов в получении жилья в оговоренный договором срок долевого строительства. Представленная методика расчёта помогает покупателям недвижимости определить величину неустойки, которая положена им по закону. Однако судебная практика показывает, что не всегда, при начислении неустойки за просрочку условий сдачи объекта по ДДУ, суд стоит на стороне обманутых дольщиков.
Гарантия после сдачи объекта распространяется на пятилетний период. Поэтому, если есть вопросы к застройщику по нарушению сроков сдачи объекта и выявлены явные или скрытые строительные дефекты, необходимо сразу начинать свою работу в этом направлении.
Клиент заключил с Застройщиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Полностью оплатил стоимость квартиры. Застройщик затянул со стройкой и передал квартиру Клиенту с просрочкой в 126 дней. Добровольно компенсировать причиненные неудобства отказался. На этом основании мы обратились в суд с требованием взыскать с Застройщика неустойку, компенсацию морального вреда и штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
В суде Застройщик возражал против заявленных требований, просил снизить неустойку и штраф. И несмотря на то, что наши расчеты были признаны судом верными, суд снизил их по своему усмотрению. В результате, в пользу нашего Клиента были взысканы следующие суммы:
неустойка 87 044 руб.
компенсация морального вреда — 15 000 руб.
штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя — 30 000 руб.Похожие записи:
-